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楼盘名称:保利罗兰香谷
点评:定价“骑虎难下”的湖畔居所
点评得分:78分
推荐指数:3.5
物业地址:仙林湖公园以北,纬地路1号
开发商:保利江苏宁祥房地产开发有限公司
楼盘价格:11500元/M²
025-85609999
专家点评
基本信息
最新信息
价格定位得分:7分
保利罗兰香谷位于栖霞区仙林湖以北1号,东至湖北东路,西至现状,北至望月路,南至纬地路,保利地产以7.6亿拿下G34地块,楼面价4578元/平方米。
价格,应是保利罗兰香谷心中的“痛”。去年9月罗兰香谷以11500元/平方米的价格定位首发,成为仙林湖第一家上市的楼盘,被市场认为定价理性,其时在低迷的市场环境中亦掀起了一股购买热潮,开盘逆市热销,开发商将1.77亿斩获囊中,跃居月度面积、金额双料冠军。然而,好景不长,比肩而邻的万科金色领域在去年11月以9900元的精装价格横空出世,对于罗兰香谷的打击可想而知。纠结之下的罗兰香谷只能以暂时封盘应对。去年12月时重新开售的罗兰香谷产有作出进一步的价格应对之举,虽有“8”字头毛坯房源应市,但却也仅为极少量,而保利方面也称,没有“价格战”的打算,毕竟站在开发商的角度,无论品牌维护还是从前期购房业主利益考量,降价这一步不到万不得已并不会轻易采用。
目前在售一期01、02、05栋湖景房和09栋非湖景房,面积87-137平米,湖景房均价11500元/平方米,非湖景房均价10800元/平方米。虽未正面降价,但罗兰香谷也有迂回战术,进入新年,销售现场所有房源只需首付一成便可签约,最低首付9万元即可获取湖畔升值房!
区位价值得分:7分
项目紧紧依偎的450000平方米的仙林湖,是主城最后的湖景资源,相较万科金色领域,罗兰香谷与仙林湖的距离更近,其南面是仙林湖板块的核心地带,可谓占据仙林湖正席位置,在湖居地产日渐稀缺的大环境下确显弥足珍贵。
毗邻15所名校南京大学、南理工大学,幼儿园、小学、初中、高中教育全方位规划;地铁2号线、规划中4号线、15号线三线停靠,直达主城。
社区环境得分:9分
按照开发商的构思,将提供一个纯粹的绿色生态社区。打造的是具有浓重校园气息的七重绿化园林,采用低草皮、灌木、小乔木、大乔木立体栽植,高大树木全冠移植,在社区中央设计了3万平方米的中央景观,数百余米的滨河景观长廊将仙林湖自然风景引入园中,使得住宅组团巧妙地融合进园景,达成处处皆景、步移景异的观景效果。开窗即可纵览中央景观园林枝繁叶茂,感受天然鲜氧生活。可以想见的是,届时业主将拥有一处相对静谧优雅的生活环境。
户型设计得分:9分
保利地产的建筑理念是“和者筑善”,按笔者的解读,也就是从人性化的角度来进行户型设计。罗兰香谷推出了87—138平方米的丰富户型线,就是考虑到了不同家庭的不同需求。87—98平方米三房,适合三口之家;121平方米四房,张扬敞亮自主空间;138平方米的则为湖景楼王房源,可以满足360°全方位观景之需……总体南北通透,1.5倍的超大宅间距则预留了更多自由空间。
笔者较为欣赏其户型设计中的“N+1”惠赠思想,额外的赠送空间令居住更为适宜;此外,可改造空间较大,使得装修中也有了自由发挥的空间。从样板间看,四房有全景的阳光书房,跃层设计十分巧妙,二层楼梯处还辟出一定的使用空间,达到了“偷面积”功效,而飘窗也让生活变得自然写意,相对阔绰的阳台采光佳,可休闲小坐,贻养花草。
综合配套得分:7分
项目位于仙林板块白象组团规划中心,组团内规划有11所学校(幼儿园5所,小学3所,初中2所,高中1所),项目西侧为规划初中,东侧为规划商业中心,南侧为450000平方米仙林湖湿地公园,政府已在打造。
商业配套方面,有大成名店购物中心、亚东地铁商业街、爱尚街区、金鹰奥莱城,不过均有一定距离。区域内的鼓楼医院分院一期预计在今年6月对外开放;教育配套方面,除上述幼儿园、小学、初中、高中外,还毗邻南京大学、南京师范大学、南京邮电大学、南京中医药大学等高校新校区,距仙林外校六七分钟车程。号称“3分钟内解决孩子从3岁到23岁的教育”。
步行20余分钟可至地铁2号线经天路站,规划中的地铁4号线、15号线将在附近停靠。 公交方面,D1、D5、179路南大仙林校区站下车。
建筑规划得分:8分
项目总建筑面积211022平方米,其中地上建筑面积166022平方米,地下建筑面积45000平方米。由13幢18层高层住宅和1幢会所组成,容积率2.2,15%的建筑密度、40%的绿化率。楼间距保持在60—80米,满足社区住户对通风、采光、观景等的要求,视野较为开阔,建筑布局错落有致,外立面设计简约,大大提高采光面和通风度。规划有机动车停车库 1 个,室内自走式机动车停车位 1366 个,机动车车位配比率为1:1.14 。
科技水平得分:6分
均为基本的科技配置,保温材料种类为 A级发泡陶瓷保温板和岩棉板,具有轻质、高强、高耐久性、抗渗、不吸水、无放射性、防火等功效,保温层厚度90mm,外墙保温墙体材料为页岩模数砖。
物业管理得分:8分
罗兰香谷的“管家”是深圳市保利物业服务有限公司,是保利旗下专门从事高档物业服务业务的一级资质企业。从物业管理的角度而言,保利物业在商住楼方面的管理颇有专业经验,如星级酒店、顶级写字楼、商业(商场)、大型会所、剧院等,不过在普通住宅上的物业管理目前尚没有太多正负面消息流传,但这些年伴随保利住宅建设方面的发力,其住宅管理经验应也在相应积累并成长,基于品牌公司的因素,对其物业寄予厚望。
另据悉,一二两期物业费1.9元/平方米•月,商业待定。
开发商口碑得分:9分
目前国内地产界有“万科第一、保利第二”之说,在南京,保利此前开出的香槟国际及同区域的紫晶山项目,均有不错的销售业绩,自然也与其品牌影响力相关,加之央企背景,也让市场对其实力更为肯定。
升值前景得分:8分
根据仙林副城规划,依托科技人文资源,仙林副城将发展成为集科教研发、高新技术产业和居住休闲为一体的综合性片区。
目前仙林中心可供开发的住宅用地已经不多,未来整个仙林板块的重点将在以仙林湖为中心的白象片区。白象片区规划道路为宽60米的双向八车道,地铁2号线、4号线、15号线穿行而过。
仙林湖附近拥有13平方公里的新技术产业园,以液晶谷产业园为核心,周围4500亩的区域内将会投资600亿进行大力发展建设,仙林湖周边的商业配套也将会重点布局。栖霞区政府还欲将仙林湖公园打造成为湿地公园,预计将在2014年建成。仙林湖公园规划占地45万平方米,大小接近两个月牙湖公园。
综合评定
总得分:78分
推荐指数:3.5
业内持有“两三年后仙林湖就是现在的河西奥体”的观点,该板块未来的区域价值和宜居潜力较大。保利的品牌价值目前已勿庸置疑,虽然价格定位目前来看是个难题,但未来因临湖而居的优势,价值潜力或并不逊于万科金色领域。
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价格定位: 区位价值:
社区环境: 户型设计: 综合配套:
建筑规划: 科技水平: 物业管理: 开发商口碑: 升值前景:
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