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楼盘名称:保利梧桐语
点评:江宁最亲民的品牌“奢侈品”
点评得分:76分
推荐指数:3.5
物业地址:江宁秣陵街道修文路9号(一号南延线中国药科大学)
开发商:保利江苏房地产发展有限公司
楼盘价格:8500元/M²
025-85289999
专家点评
基本信息
最新信息
价格定位得分:7.5分
优点
保利梧桐语在售中心景观房源,均价8500-8700元/平方米。保利当时拿地的楼面价为3238元/平方米,对照这个价格来看,项目定价尚算合理,开发商有一定利润空间。就大学城板块而言,考虑保利的品牌以及产品本身各方面还不错,这个价格和东方龙湖湾、万裕龙庭水岸、文鼎雅苑、宜家国际公寓等项目比,还是有优势的。
缺点
保利梧桐语位于地铁最后一站,周边给人略有点荒的感觉,周边公共配套现状不如另外几家楼盘,价格能否进一步抬升有待市场检验。
区位价值得分:7分
优点
保利梧桐语位于江宁大学城,有一定人文气息。从地铁一号线底站步行至项目大概10-15分钟,出行相对方便。
缺点
相对于百家湖板块、将军路板块乃至九龙湖板块,大学城区域在江宁地区还是比较偏的,生活配套不足,缺乏人气。从中华门上地铁后坐了45-50分钟的样子才到项目,虽然有地铁,出行也有较大的时间成本。就项目而言,也显得有点孤零零。
社区环境得分:8分
优点
保利梧桐语位于高校林立的大学城之内,东侧是方山风景区、北侧为中国药科大学,周边自然环境还可以项目风格定位为法式,水池、喷泉、行道树、室外泳池、大草坪、花色灌木、法式凉亭及法风雕塑等法式园林要素都很齐全。此外,项目有12000㎡的中心景观和4000㎡的入口景观,社区组团内也有各种花坛和小品,在景观上下的功夫比较大。
缺点
虽然有方山的自然资源,但并不是十分直接的景观,外部也没有好的水景,未来主要还是依靠项目自身的景观打造。
户型设计得分:8分
优点
保利梧桐语主推82-139平的户型,采用 “N+N”户型设计,基本为双阳台,甚至三阳台、四阳台。而且部分附赠空间可以独立改造成房间,对于房间需求较多的家庭来讲,非常实用,提高了性价比。总体看来,户型比较方正,采光尚可,设计还不错。
没有明显缺点,每个户型开间都比较小,空间比较紧凑,舒适感欠佳,但这是刚需盘定位所致。
综合配套得分:7分
优点
大学城一带有天印山农贸市场、文鼎广场、义乌小商品城等商业配套,坐地铁或开车能满足购物需求,但小区周边的配套还是比较匮乏。不过,在小区内规划了商业、幼儿园、基层社区中心,内含社区管理、卫生服务站、敬老所、文体活动中心等配套设施。
缺点
项目规模比较大,建设周期长,对早期业主来说,可能需要等待一个培育时间。
建筑规划得分:8分
保利梧桐语总建筑面积45万平方米,共规划33栋18层高层住宅。社区实现人车分流,分组团居住,围而不合。
在社区中心建有4000平方米的公共集中绿地广场,为业主休憩,聚会提供便利外,此外,项目还着重打造河岸景观,打造法式风情社区。从大盘的标准来看,项目规划还是比较合理的,配套齐全,在江宁的楼盘中也是属于规划水平比较高的。容积率为2.1,属正常水平。项目周边无明显遮挡,采光无碍。
科技水平得分:7分
保利梧桐语设有精装修入户大堂,以八大系统实现社区智能化,其他没有什么特殊亮点。
物业管理得分:8分
优点
保利物业成立于1996年,伴随其母公司的发展壮大,积累了丰富的经验。保利作为全国性的开发商,对物业还是比较重视的。2010年,保利地产就在全国106个社区同步推进了“亲情和院”建设,通过全年持续的亲情特色服务举措与一系列的亲情主题活动,在安全、维修、客服的全流程向员工、业主、行业和社会公众传递“亲情和院”的理念。
缺点
保利在南京还没有已经全部交付入住的小区,因此其物业水平还不足以让南京人了解。但从保利物业在一线城市的口碑来看,似乎不如万科中海。
开发商口碑得分:8分
保利是“招保万金”之一,名头很响,实力之强毋庸置疑。前面三个项目中,保利紫晶山和保利香槟国际已能看出社区的品质和景观,总体口碑还是不错的,但由于保利走快速开发路线,对品质的雕琢可能略逊一筹。
升值前景得分:7.5分
大学城板块的交通利好前两年早就被透支,房价在过去一两年涨得也比较快。考虑到区域上市量还比较大,有一定升值前景但不是太大。
综合评定
总得分:76分
推荐指数:3.5
保利梧桐语择址江宁,在配套、资源等相对有限的背景下,带来全新的明星产品,并且定位亲民,其意在打造全民皆宜的品质住区。可以说,保利梧桐语是保利地产的“入门级”奢侈品,性价比与臻稀性看好。但“宝马1系”卖得好,靠的是其均好性,保利梧桐语要想走得远,还需要打破的是其配套等短板。
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价格定位: 区位价值:
社区环境: 户型设计: 综合配套:
建筑规划: 科技水平: 物业管理: 开发商口碑: 升值前景:
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