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楼盘名称:恒基玲珑翠谷
点评:生不逢时的港式精工住宅
点评得分:75分
推荐指数:3.5
物业地址:南师大以北(玄武大道、学林路交汇处)
开发商:南京恒学房地产有限公司
楼盘价格:19000元/M²
025-83750888
专家点评
基本信息
最新信息
价格定位得分:8分
该项目地块于2008年由香港地产龙头企业恒基兆业地产集团拍得,出让面积146946.3平方米,出让总价6亿元,楼面地价为3889元/平方米,而在随后2年的时间内,该地块一直按兵不动,实际上错过了市场最为火红的销售时期,而在项目符合销售条件后,开盘时间却一拖再拖,终于在去年10月底上市,却仍旧踩在了调控后的市场冷淡期,可谓“生不逢时”,为迎合市场,开发商也不可能对这一定位为“高端”的住宅小区开出不切实际的高价——
据计算,地价成本加上前期工程费、基础建设配套费、建安成本、营销成本、管理费用、税费等,其每平方米建设成本已经突破万元。从目前其一期的售出价格来看,花园洋房折后均价为12500元/平方米,低的则为12000元/平方米,底跃起始价只有8680元/平方米,顶跃的单价为14000-15000元,如此价格定位赚头实则不多。
区位价值得分:7分
观山景是该项目的最大特色。项目位于南京仙林大学城区,三面环山,为紫金山、栖霞山、青龙山所环抱。毗邻垛山与磨盘山,垛山之上有仙鹤观。拥有纯天然自然景观与良好的空气质量。
不过,目前仙林与主城区的距离有目共睹,配套等也不尽完善,从大区位角度考量,还是只能以边缘化来形容。且玲珑翠谷远离最成熟的学则路和仙林中心,周边人气冷清,又紧邻312国道,较为喧闹。
社区环境得分:8分
迄今已59年历史的贝尔高林国际(香港)有限公司担纲项目的景观设计,在项目规划为低密度设计、最高建筑只为6层的基础上,为每户都设计了相对应的自然景观。具有亲山、亲绿的特色。
户型设计得分:8分
在户型设计上,一期的4栋电梯洋房,所有单元均为一梯两户布局,主打96平方米的两房和132平方米的三房二厅,一层配置了全地下的地下室,利用带玻璃顶盖的下沉庭院采光,做成了178平方米和247平方米的跃层户型,顶楼则布置了五跃六的235平方米的跃层户型。
充分利用地下空间、大进深景观阳台、情景飘窗、N+1等多重赠送空间是其户型设计中的亮点,总体上照顾居住的舒适性。一层利用了地下空间,大幅度挖掘了附加值;96平方米的两房为南北通透户型,采取了客厅和主卧朝南、次卧朝北的经典布局,两个卧室均设计了飘窗,也设计了增值的设备阳台,可改造为一个小书房。132平方米的三房,客厅、主卧及一个次卧均朝南,三个卧室均配有全飘窗,南北双阳台,另外设计了增值的设备阳台连接户外空间。顶跃双卧朝南,客厅挑高达6米,通透大气。
综合配套得分:7分
项目位于学林路和312国道之间,距高铁仙西站300米,地铁二号线学则路站2.5公里,周边较近公交线路仅有一条177路。向西南800米左右有107、138、165等公交线路。
项目北面宁镇公路旁有小型商业配套,近距离无其他生活、商业配套。距亚东地铁商业街约2.5公里,尧化门商业配套在3公里范围内。
项目往南1.5公里有南师大附属实验学校、南外附属幼儿园,2.5公里处东方天郡旁有南京国际学校。
目前周边2公里内暂时没有大型医院和医疗中心。项目距离新尧新城很近,3公里内有栖霞医院、新港医院。
项目周边高校林立,周边人文气息浓厚。
小区内部规划有3850平方米的社区服务中心,635.26平方米的会所、2038.9平方米的幼儿园以及10875.3平方米的商业配套等,一定程度上可弥补周边配套的不足。 不过,其商业配套主要沿312国道规划,而非靠近人气较旺的学府路,恐面临人气冷清、商业价值无法凸显的结局。
建筑规划得分:8分
玲珑翠谷地块总建筑面积为159477平方米,项目共65栋住宅,有居住户1041户。项目容积率≤1.05,建筑密度≤28%,绿地率35%。建筑设计单位为已具有近50年历史的香港“王董国际”,自然来头不小,将项目整体规划成为了现代简约的新北美风格:建筑立面以灰色、白色面砖墙面和陶瓦屋顶、公主窗为主打,屋顶有太阳能系统,电梯间、楼道等公共部位装修精致,楼梯道的墙面满贴面砖石材,总体上,建筑内外的材料质感和技艺,都着力体现细节之美。
项目一期在2010年9月启动建设,共计488套住宅,以多层电梯洋房为主,小部分为叠加别墅,项目后期主要为叠加、联排和双拼。机动车停车位1048个,车位配比1:1。小区内设计环形道路,并采取人车分流的设计。
科技水平得分:5分
有较基本的屋面保温、外墙保温等设计,屋面保温材料为发泡陶瓷保温板,保温层厚度 105mm;外墙保温墙体材料为双排孔混凝土砖砌块,保温材料为内保温砂浆+发泡陶瓷保温板。
物业管理得分:7分
项目由广东恒宝物业管理有限公司承担物业管理,住宅物业费为2.4元/平方米•月。目前所能查询到的关于广东恒宝物业的信息不多,只知为合资企业,实行港式管理,此前已为恒基兆业在广州及长沙的一些项目进行物业管理,口碑尚可,曾为广州十强物管企业。
开发商口碑得分:9分
恒基兆业地产集团(恒基集团)为香港最大的地产发展商之一,过去30多年执香港房地产发展之牛耳,雄踞香港中环维多利亚湾、以楼高 88 层全港最高的国际金融中心二期为标志的综合建筑群即是其旗下最著名的综合物业之一。身为上市地产公司,具有雄厚的资金实力和先进的设计水平。这家公司目前已在北京、上海、广州、深圳等全国10多个城市布局,其中以江苏为其华东基地的主体,目前在我省南京、苏州、宜兴和徐州都有项目纳入开发。
升值前景得分:8分
项目北接南京市新规划的九大新城之一的新尧新城,南连仙林中心。身处栖霞未来二十年规划的仙林副城的中心地带,未来发展潜力巨大。而由于开发商的品牌价值,加之设计上的精工细琢,将来升值潜力并不容小视。
综合评定
总得分:75分
推荐指数:3.5
这是一处色彩低调、打磨精致的港式小区,看得出来开发商是在用心做产品,然而先期的“捂盘”行为,却带来了“聪明反被聪明误”的后果,加之区位优势有限,户型定位究竟是吸引刚需还是改善模棱两可,所以,即便“慢工出细活”,但市场对其认知度和接受度均较为有限。
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价格定位: 区位价值:
社区环境: 户型设计: 综合配套:
建筑规划: 科技水平: 物业管理: 开发商口碑: 升值前景:
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