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【评论】散售商业的冬天正在来临
2014-02-18 来源:博客 【大字 中字 小字】 【打印预览

  一直被业内担忧泡沫严重的商业地产,终于在苏州迎来了首个“紧箍咒”。
  1月27日,苏州发布了被业内称为“马年第一个楼市新政”的《关于进一步加强全市商业房地产项目管理意见的通知》,共明确了5项意见,涉及内容包括实现商业地产供需平衡、规范商业地产审批管理、防范商业地产资金风险、加强商业地产后续监管及确保商业地产平稳运营。新政的核心聚焦于两条:一是“建立风险防范资产保障机制”,冻结一定比例的可售物业;二是通过资金监管打击“售后包租”。
  1、在商业房地产领域“建立风险防范资产保障机制”。可分割出售类的商业房地产项目,在预售前必须划出一部分房产作为风险防范资产予以冻结,时限为3年。其中,建筑面积在10万平方米以下的,房产风险防范资产不得低于地上总建筑面积的30%;建筑面积在10万平方米以上的,按地上总建筑面积3万平方米划定。在3年冻结期内,房产风险防范资产不得销售、抵押和转让。冻结期结束后,房地产开发企业向项目所在地的区政府(管委会)提出申请,并经同意后予以解冻。
  2、约束广泛存在的“售后包租”行为(即开发商以在一定期限内承租或者代为出租买受人所购该企业商品房的方式销售商品房)。苏州市新政规定,根据项目工程建设进度,对项目按基础完成、结构封顶分别解款30%、20%。在预售阶段如无售后包租现象,在项目竣工交付后1个月内全额解款;如出现售后包租现象,货币资本金余额部分将予以冻结,直至整改完成。

  商业地产的发展由来已久,但真正的突飞猛进来自于三个发动机的驱动。
  1、需求驱动。商业地产是经济发展的产物,随着人均GDP和购买力的增长在2003年之后开始加速启动,目前依然处在高涨期。这是最根本的驱动力。
  2、规划驱动。各个新城新区的规划,商业用地配比偏高,住宅先行启动、基本开发完毕之后,商业地产迎来集中上市潮,商业地块占每年出让的比例开始增大。
  3、土地驱动。首先是商住混合用地越来越多,纯住宅用地占比趋少,其次是住宅用地的竞争愈发激烈,开发商拿不到住宅地块,无奈只有把目光转向商业地产。
  4、地方政府驱动。寄望于商业地产的地标效应、提升区域形象、带来长期税源、扩大劳动就业等方面的综合作用,地产政府强力推动商业动产的开发,把越来越多的项目推向市场,造就了各地开发商业地产、开发CBD的热潮。
  5、住宅倒逼的驱动。一是2008年住宅市场遭遇金融危机严重打击,引发越来越多的开发商关注商业地产;二是2011年住宅市场的限购,再次掀起开发商进军商业地产的高潮。

  经历了最近3-5年的突飞猛进,商业地产在表面风光的掩盖之下,实际上正面临严重的危机,主要表现在以下几个方面:
  1、总量过剩。各地已经出让的商业地产地块,规划在建的总面积普遍出现了供过于求的现象,以苏州为例,苏州商业联合会的一份报告指出,苏州部分区域人均商业面积已经超过了3平方米,远高于西方发达国家水平,处于过剩状态。
  2、四面开花。包括地段条件不适合开发商业动产的地方,都在大量上马相关项目,造成卖不出去,即使卖出去也是死商。
  3、专业化欠缺,高度同质化。全国除了有少量大牌和商业地产专业开发商的项目比较重视创新,多数非专业的开发商进入商业地产领域,缺乏专业和创新能力,同质化项目比比皆是。
  4、分割销售,以卖住宅的手法操作商业。大量的商业地产被开发成小户型散售,既违背了城市规划和地方政府的初衷,也降低了新城的品质形象,为今后散户的出租和管理也带来了大量隐患,像此前卖的火热的东方万汇城等都是负面案例。此前,各地政府普遍对商业地块做出持有的比例等硬性规定,强制开发商尽量减少散售的比例,但是收效甚微,多数开发商对于可以散售的部分先拿出来散售再说,持有闲置的部分,时间久了反而让地产政府为难,有些政府为了尽快建成商业、聚集人气而不得不再来帮扶这些持有的商业,实际上助长了这一风气。苏州这次,对散售部分冻结30%,实际上是在规定持有比例之外,对散售商业的比例做出的进一步收紧,以打击商业地产的散售现象,逼迫不具备持有经营能力的非专业开发商逐步退出商业地产领域,有助于防范散售对商业地产后续运营的不利。
  5、售后包租。全国很多商业地产包括旅游地产项目出现“开发商售后付不出租金或者最后跑路”的现象,严重侵害了散户投资者的利益,甚至造成社会不稳定因素,南京也有中泰国际广场、白鹭岛等很多的先例。苏州新政通过加强资金监管,将在根本上打击“售后包租”行为,因为50%的预售款拿不到,“售后包租”对开发商来说没有任何意义,卖掉了钱也拿不到,甚至开发成本都收不回来。说的根本一点,打击“售后包租”,实际上也是在打击商业散售,属于双重打击。
  总结一下,政府对散售商业的打击三大利器:一是硬性规定并逐步减少可以散售的比例;二是在允许散售的部分,再次冻结一定比例的散售商业,进一步缩减可散售的比例;三是打击“售后包租”,增加散售的难度。三重打击,苏州是先例,但是推向全国是大势所趋。据与包括南京在内的全国多个城市、新城、新区管理部门的接触和掌握的资料,普遍都在考虑加大散售商业限制力度的新举措,苏州给这些地方提供了可借鉴和可立即施行的工具。
  除了政策的打击,从市场的反应来看,由于二级市场供应过剩导致的出租难、投资回报低(很多项目年回报低于3%,远远低于理财产品和互联网金融,甚至低于银行定期存款)、二手房交易环节税收高等致命打击,40年、50年小户型产品的溢价能力越来越差,销售也是越来越不顺畅,市场接受度逐年走低,像水晶蓝湾、大发凯铂公寓等的销售多年来举步维艰。对于散售型商业来说,某些既有的项目、价值低估型项目,冬天或许还有一定距离,但是整体上这一天正在跑步到来。

 

作者:张辉  编辑:颜霏
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