返回首页 加入收藏 新闻热线:(86)025-58682081
用户: 密码:   注册
【评论】90/50新政六大谜题待解
2014-02-20 来源:博客 【大字 中字 小字】 【打印预览

  2月18日,南京市国土局网站发布7幅待出让地块的预公告,在4幅居住类地块的规划条件里首次提出“套型建筑面积90平方米以下住宅建筑面积占住房总建筑面积的比例>50%”,即业内常说的90/50新政。从去年首提到今年的即将落地实施,90/50政策对楼市的影响,主要聚焦于以下五大谜题:
  1、中小户型的供应紧张,是造成楼市整体供应紧张和房价上涨的重要原因,90/50不但有助于缓解中小户型的供应紧张,而且有助于稳定整个楼市。从个案来看,去年以来,几乎每个楼盘去化最快的都是中小户型,开盘当天中小户型日光或者准日光的楼盘数不胜数。正是由于中小户型的供不应求,造成很多楼盘的抢房现象,抢的都是以中小户型为首,而中小户型较高的去化率,在很大程度上也加剧了整个楼盘供应紧张的程度,甚至提升整个楼盘的去化率。我们看到不少楼盘,开盘当天去化8成,剖开一看,很可能是中小户型日光,大户型仅去化5-6成左右,而8成的整体去化率,又往往会造成大户型也热销的错觉,形成整体楼市火爆异常的氛围。而主要由中小户型供不应求导致的提价,往往也会推动整体房价的上涨以及助长开发商的提价行为。
  2、与当年的90/70一致,已经基本明确建筑面积执行90/50,换算到套数上,实际要大于90/50。这次预公告,有2幅地都给出了明确的表述:“套型建筑面积90平方米以下住宅建筑面积占住房总建筑面积的比例>50%”。这意味着,90平方米以下住宅的套数占总套数的比例实际要超过50%。90平方米以上的户型,户型面积越大,需要相应配建的90平方米以下户型的套数占比就要越大。从网上房地产的成交数据可以看出,今年1月份,100平米以下户型的面积占比为45.55%,还不到50%,而套数占比已经高达60.6%,以这个数据为参考,90/50换算到套数上,实际套数占比要大于60%,甚至更高。当然,1月数据的偶然性可能很大,可能并不能代表全年情况。实际上,中小户型占比,过低不好,过高了实际也不好,那样会造成与需求的脱节和过剩导致的库存积压。
  3、是否所有的住宅地块都要严格执行90/50政策?分解一下:(1)是否所有板块都执行?会不会设立一个执行边界?(2)是否所有住宅地块都执行90/50?是否有地块可以不作规定或者执行其他比例?(3)商住地块中,对于住宅部分是否也要求按此执行?政策的覆盖面直接关系到90平米以下的中小户型在未来楼市的占比,直接关系到对楼市的最终影响力,这个谜底至关重要。从这次公告的地块来看,只有天印大道的1幅居住类用地没有作此要求,其余4副居住类地块均作了要求。
  4、当前市场中,90平米以下户型的供应比例具体是多少?这个比例,可以从2013年的新增房源中做一个统计,以此了解2013年全年的情况,摸一下家底,有待权威数据的公布。这个数据有助于了解90平米以下户型的供应与90/50的差距,以及与实际需求的差距。其中,与90/50的差距,大致可以判断出90/50对提升中小户型比例的贡献度到底有多大。
  5、90平米以下户型的需求比例,到底是多少?首先,供大于求是去年中小户型市场的主要特征,因此,从最终成交的房源中90平米以下户型的占比,并不能准确的推断出需求的真实比例,有必要采取科学的调研方法来进行统计。其次,在90平米以下中小户型的需求结构中,还要区分哪些是自住需求?哪些是纯粹的投资需求?我们要保的实际是自住的刚需,投资需求会干扰到数据调研的准确度,尤其像去年那样的上升行情,投资需求的占比尤其大,到了楼市调整期,占比也会大幅降低。科学准确的需求数据,有助于让我们看清90/50执行之后,与真实需求的差距,也可以借此反映出90/50政策对解决保刚需的贡献度。
  6、90/50政策会否受到开发商的欢迎?寿命如何?当年90/70政策很快的被抛弃,一个很重要的原因就是过犹不及,与市场的需求情况严重不匹配,造成开发界纷纷持反对意见。90/50政策比90/70要科学的多,反对声音肯定要少很多,但是也不会没有。可以想象,如果所有地块严格执行,今后南京将再也不会出现华润悦府这样的纯大户型社区。对于很多高端人群来说,他们对社区业主的纯粹性要求还是很高的,河西这样的高端板块、大平层豪宅类项目的开发商、别墅开发商等的反对声音肯定要强很多。比较科学的做法还是应当区别对待,应该考虑不同需求人群的实际需要,允许一定比例的项目在90/50政策上有区别对待。
   

作者:张辉  编辑:颜霏
分享:  分享到QQ空间 分享到QQ微博 分享到新浪微博 分享到开心网 分享到人人网  
原标题:
特别推荐
  • 装修中水电改造注意事项水电设计安全、实用水电设计非常重要,许多业主易忽视,许多设计师也易忽视,现在的设计师很多都不懂水电,严格来讲,家装公司必须配备专业的水电设计师。水电设计与装饰设计不同,水电设计首先是安全、实用,其 ...
  • 办理期房退房手续后能否退回已缴契税?根据《财政部国家税务总局关于购房人办理退房有关契税问题的通知》(财税[2011]32号)的规定,对已缴纳契税的购房单位和个人,在未办理房屋权属变更登记前退房的,退还已纳契税;在办理房屋权属变更登记后退房的,不予退还已纳契税。因此,应当根据张女士是否办理了房屋权属变更来确定是否可以退回已缴纳的契税。
  • 全球住房负担最重10城市排行出炉据外媒报道,由美国(房源)市场研究公司Demographia公布的第11份《全球住房负担能力调查》出炉,榜单覆盖了9个国家或地区378个城市地区房地产市场,其中香港居榜首。 根据报道,这份全球性住房调查报告的统计者利 ...
  • 不得不看 家居消费猫腻大起底"购买二手房,过户时发现房子抵押银行。""网购电磁炉到家,还没热好一顿饭就坏了。""买的新家具一年异味难消除!"这些倒霉事儿可都是网友们的亲身经历 新家具一年异味难消工商介入商家换货 "我新买的家具质量有 ...
  • 买,买,买 购房路上不任性 小心有"坑"夸大宣传的广告、精装标准缩水、开发商逾期交房、虚报开盘销售业绩 这些购房陷阱已经"坑"了很多购房者。
楼市热图
更多>>热门房评
推荐排行
本周
本月
更多>>热点专题
楼市黑榜
楼市红榜
新闻排行
更多>>房吧热帖