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【评论】奥体板块:谈谈2014清盘年对客户的压迫性
2014-03-01 来源:博客 【大字 中字 小字】 【打印预览

  今天,在群里看到一篇中介王祥写的《2014年的奥体的新房与价格》的文章,资料非常详实、细致和客观,原文如下:
  1、汇锦国际凌江2号楼(小区中间,130平米与137平米的三房)年后二月份开卖,均价28000元(因为是最后一幢且位置最好,比去年还上涨了1000-2000元),已经卖掉了一半,也就还剩不到60套房源,最差1-2月就能清盘。
  2、莱蒙水榭春天全部也就剩50套房子,且基本都在临高架的6号楼,6号楼年后也陆续卖了很多,要不是临高架有硬伤,早清盘了,但莱蒙6号楼也是小面积户型,精装单价也就26000元,清盘为时不远。
  3、凤凰和熙二期预计三月底四月初推出最后2、4号楼房源,共216套,面积89-136平方米。我估计开盘价格在24000元左右,会比去年的23000元均价略有上涨,89-136的户型面积段显然是刚需、刚改、投资皆适宜,单价总价都不算高,必然是日光盘。
  4、仁恒江湾城三期也就剩下5号楼和10楼,面积都是234平米,一共也就108套。预计3月份推出5号楼房源,面积234平方米,共54套房源。我觉得价格还是会在27000元左右,即使万一总价高卖的慢,仁恒也不会降价。
  5、和府奥园4号楼楼王,预计上半年推出,共2个单元,为两梯两户,面积116与123平方米,精装交付,全部也就60几户,且是板式楼,户型面积段好,非常适合刚需刚改,目前在传开发商要卖30000元,但我认为定价28000-29000不难卖,开盘即清盘的悬念不大。
  6、苏宁滨江一号,一共492套房源,卖了近一年半,虽然价格只有21800元,仍然有一大半没卖掉,这可怜的楼盘啊,卖不动的原因我都懒得说了,如果说今年奥体有楼盘降价,我认为只有它了。
  7、上海建工河西地块(原牡丹园)。预测:如果今年能开盘,最早也得在第四季度,如果第四季度开盘我认为精装价格在30000元左右,上下浮动个1000-2000元最多。这个地块如果2014开盘,我认为会是河西中南部公寓中(不含别墅)单价最高的,因为这块地拿地成本最高,且地块尽是优点:①不临任何高架或大马路,西边是燕山路,南边是兴隆大街,北边是月安街,东边是香山路)。②周边都已经成熟,到二号线兴隆大街站非常近。③学区金陵中学实验小学(就在小区南面),仅一街之隔(兴隆大街)。香山路幼儿园与第一幼儿园靠的也很近。④现在河西从北到南基本都建30层左右的房子(也就是高度100米),而这个地块建筑控高60米,也就是说会建现在看来新房中已经不多见的18层的房子,与旁边的栖庭差不多高)。⑤地块占地9.3万平米,是一块大整地且是纯住宅项目,不要像很多小区要分几块建设,容易做出很好的楼幢规划与小区景观。
  结语:同志们,看看以上的数据,2014年不管其他城市或南京的其他区域楼市如何,2014年的奥体楼市都没有降价的可能,因为只有五个没有必要降价且价格还微涨的盘、一个已经被市场淡忘即使降价大家也认为理所当然而对奥体楼市没有影响的盘、一个在2014年底还能否上市都不确定且如果上市不会低于30000的盘。如果你是刚需、改善,还是尽早入手奥体吧,因为你得理性地听听王祥的忠告。
  实际上不止奥体板块,从奥体一直往北:
  1、中海凤凰熙岸住宅部分上周已经基本清盘,推出的最后两栋楼仅剩一套就日光,后续剩的主要是商办小公寓。
  2、新江东的华润悦府,目前在售240平米和290平米的大平层各30套左右,项目最后的三期4栋楼按计划将在今年全部推出,其中,3月份将首先推出100多套180平米的四房房源。由于三期所剩房源以180平米这样的抢手户型为主,去年该户型推出基本就被抢光,由于今年中海清盘、仁恒仅剩240户型,所以悦府的180平米四房在河西几乎没有竞争对手,该户型今年清盘没有任何问题,估计整个楼盘今年即使不能全部清盘,也仅会剩下少许240和290的大户型尾房。
  3、恒盛金陵湾,预计下半年推出5号楼,这个楼盘属于典型的学区房概念,和奥体、新江东、河西南部甚至河西板块基本都没多大关系,比较独立。
  4、招商雍华府,这是一个销售缓慢的楼盘,人气始终是个问题,定位也比较尴尬,去年一直被莱蒙压着,不过在莱蒙临近清盘时,今年倒是会获得不少机会,就看他自己能不能把握得住了。
  5、和记黄埔涟城,今年的纯新盘,预计4月份首次开盘高层房源,140平米三房和180平米四房的户型,精装交付,随后将会推出联排别墅。定价还是未知数,不过从北京金隅1万6的地价以及这个板块紧邻老城的地段来看,再加上和黄的品牌优势以及联排别墅区提升了高层的品质感,估计高层的定价比招商高是毫无疑问的,问题是能高多少?会不会突破三万?还是首开求个人气和低开高走?这将决定这个被招商耽误的细分板块能不能在和黄的带领下打一个漂亮的翻身仗,在房价、销售、人气和板块形象上实现大丰收。至于联排别墅,这个距离市中心最近又最大的别墅区,承担的毫无疑问是拉升整个板块品质和房价的作用,这个作用会被利用的多巧妙?一切考验和黄的操盘水平。
  上述分析不难得出结论:1、奥体缺房,在售项目基本面临全线清盘,上海建工新项目房价突破3万无悬念;2、华润、中海、仁恒三期三大豪宅楼盘,今年同样面临清盘;3、整个河西中部,从奥体到北部,主要的供应区仅剩和黄、招商、金隅所在的区域;4、河西楼市的重心今年开始将陆续转向河西南部,五矿崇文金城、正荣、海峡城、升龙、佳兆业五虎齐发。
  在这里不得不提清盘的压迫效应:剩的房源越少,越接近清盘,对客户的压迫性往往越强,因为很多意向客户不是不想买,或者是还稍有观望的犹豫,在所剩房源充足时往往不急于出手,觉得再等等也不迟,而真正等到房源越来越少了,或者自己满意的楼层快要没有了,这时反而会加速他们的出手。据说悦府在春节上班后很快成交的1套290平米近千万的豪宅,就是这样一个客户。今年河西中北部一个最重要的变化就是房源少了,即使三大顶级豪宅,中海没了,仁恒就剩2栋240的,华润的房源也不过最后4栋加点尾房,今年推动河西中北部和豪宅销售的一个最大动力就是清盘的压迫效应,这会加速意向客户的出手速度,像日光现象在华润悦府即将推出的180平米房源上出现估计都是指日可待的事情。房源总量少了,优质房源更少了,今年也将成为不少客户进驻河西中北部板块的较佳机会,即使不是最后的机会,等明年房源剧减之后,价格可能也完全不同了。当然,这还是要结合下大势。以河西的地位和市场影响力、客户购买力,只要大势不出大问题,哪怕小调整,估计都很难影响到河西房源趋少后的房价升势。
   

作者:张辉  编辑:颜霏
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