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【解读】南京楼市新政粗探
2014-03-12 来源:博客 【大字 中字 小字】 【打印预览

  1、地方政府落实中央提出的双向调控思想,根据南京楼市的实际情况和关键问题,以增加供应、稳定地价房价、保刚需、做好保障房为核心目标,集中围绕限价、增加供地、控地价、保刚需、抓保障、严控资金链风险六大着力点优化楼市调控,针对性强。
  (1)强化限价监管:涨幅控制精细化;严控高价房;堵住精装绕限价;支持中小户型;限价覆盖全市。
  (2)增加供地:5年供地放大,传递供应长期充足信号,稳定预期,没必要一窝蜂抢地抢房。
  (3)控地价:控制最高涨幅;竞保障房。
  (4)保刚需:9050增大中小户型供应;限价支持中小户型加快核价。
  (5)保障房:10万平以上大地块强制配建保障房;竞资金、竞面积,输血保障房。
  (6)严控资金链风险:加强对延期交付、烂尾盘开发商的监管力度,严控资金链风险。
  2、手段多样化、立体化,5090政策、控地价竞保障房政策等都是创新,表明为了做好调控,地方上可以利用的政策手段很充足,用之不尽,而且也有决心使用,不达目标、手段不止。
  3、新政兼顾各方利益,更加注重各方的平衡和谐发展,例如让保障房分享高地价收益、更加保障刚需的利益。
  4、新政的目的在于修正危及楼市长期健康稳定发展的部分,例如高地价、豪宅化倾向、延期交付、烂尾等,让楼市回归健康发展的应有之路,体现出地方政府着眼长远和大局的新思维和掌控力。
  5、关注新政的夹板效应。
  (1)高地价与限价之间的夹板:地价高企,但房价被严控,压缩房企盈利空间。
  (2)高地价与9050之间的夹板:高地价却必须做50%以上的中小户型,中小户型过多不容易拉升档次和房价空间,未来不排除面临中小户型供应增多之后的竞争加剧问题。
  (3)高地价与保障房之间的夹板:商品房地块配建保障房,一方面压缩盈利空间,另一方面不利于商品房提升档次品质卖高价。
  因此,在地价水平和未来的盈利模式和产品模式上,房企需要重新考量,新政也将通过三大夹板效应来控制高地价,进而稳定地价房价。
  

作者:张辉  编辑:颜霏
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