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【评论】江岛房价破三 银城粉丝瞄准江宁林荫里?
2014-03-20 来源:博客 【大字 中字 小字】 【打印预览

  首批日光推着银城提价,江岛房价首次破三
  3月17日,银城长岛观澜拿到新一批房源的销售许可证,包括40套叠加别墅、12套双拼别墅和108套花园洋房,网上房地产数据显示,该批房源的均价为31252.97元/平,较前一批的均价29423.78元/平,上涨了6.2%,这也是江心洲房价首次破三。传递出几个信息和看点:
  1、与前一批房源相比,这批房源由于包括12套整个项目最高级的双拼产品,价格基本在3.6-4.1万/平左右,不但抵消了花园洋房对均价的拉低,而且拉高了整体均价,实际涨幅没那么大。与前批房源一样的叠加别墅,这一次价格基本保持平稳,略有上涨。
  2、叠加别墅在上一批推出时遭到热捧,最终火爆日光,一般人有钱买不到,所以这次价格微涨,对热销也基本不会构成任何影响,毕竟仅有40套,不到上次的一半,从目前掌握的信息来看,依然是僧多粥少,一般人有钱抢不到。至于双拼产品,整个项目甚至整个江心洲目前也只有这12套,稀缺程度可想而知,据说早就列为大咖的囊中之物。这批房源还有第一次推出的洋房新品,同样是项目仅有的2栋,数量稀少不说,而且单价低,总价低,降低了登岛和入住银城的门槛,但与之相应的是有购买意向的客户极多,买到绝非易事,对于很多人来说,江岛依然高高在上、遥不可及。根据历史经验,银城一贯善于把握客户的心理价位,并据此给出叫好又叫座的定价,热销几乎就是银城的代名词,历史上每个楼盘皆是如此,这次估计也不会例外。总而言之,与其说是银城想要提价,不如说是首批房源的日光和后续客户的热捧,直接推着长岛的房价小幅往上提,反过来想,如果不是限价,如果由市场自由定价,长岛恐怕也肯定不是现在的价格了。
  3、同一天,河西仁恒江湾城三期拿到新销许,毛胚均价24044元/平,较前一批房源上涨3.2%,基本属于缓慢上涨,与长岛观澜破三形成了鲜明对比。撇除掉长岛观澜因为双拼拉抬均价的效应以及低密度产品对比高层的正常溢价,“破三”以及“涨的比河西快”的房价表象,还是很容易在社会层面传递出江心洲进一步领涨大河西的上升态势,以及高端人群更加认同江心洲并给出了更高价格预期的信号。从房价、客户追捧程度和去化三个层面来说,银城确定无疑的已成江岛火车头,换句话说,叫好又叫座的银城实乃江岛幸事,整个板块和后续楼盘都如火车厢般跟随受益,这一点恐怕浦口新城最是羡慕不已,道理你懂的。银城的产品溢价能力和口碑效应不但是本土开发商中的翘楚,甚至在全市都显现出领头羊的潜质,可以说,长岛观澜项目也让银城又上了一个台阶。银城成就了江心洲,江心洲也成就了银城。

  登江岛难,银城粉丝去哪里?银城答:江宁林荫里。
  纵观长岛观澜的产品,最能打动客户、最令客户欲罢不能的非叠加别墅莫属,其更被称为银城新一代的首创杰作。在户型设计上,银城对于附赠空间和立体空间的娴熟运用,在业内一直有口皆碑,业内人称“户型专家”、“附赠专家”,得房率做到100%对于他们来说几乎就是最基本的考量。从某种意义上来说,这次长岛的热销,除了江心洲的无限前景,叠墅户型的产品力至少占了一半以上的权重。然而,喜爱者众,但现实残酷,长岛叠墅500-700万的价位区间,还是把绝大部分的长岛叠墅爱好者拒之门外,大多数的银粉们只能望洲兴叹、徒呼奈何。
  不过峰回路转,江宁林茵里项目的低容积率给了银城和广大银粉、叠粉们一个入手的机会。尝到叠墅甜头的银城,自然不会放过这个机会,创造性的把长岛经典产品和长岛生活搬到了江宁。按照银城自己的话说,林茵里就是长岛观澜的姊妹篇,不但继承了长岛观澜的产品品质,又根据不同目标客户的各项特征和特定需求,对产品进行了针对性的调整优化。很显然,根据江宁改善客群的特质,这个项目的总价定位要显著低于江心洲,据说不到长岛观澜的一半,银城把它定位于总价250-300多万送给江宁首改和再改群体的礼物。于是,在保证纯墅质社区品质的基础上,银城户型面积稍微改小,以115平、145平两种舒适居家户型为主,空间布局上更加紧凑实用,平均每户赠送30-40平,得房率高达100%。既可以满足城市新贵、首改群体,对空间、个性、照顾家人的所有需求,又可以满足三代同堂、一生只要一套好房的成长性全面需求。用银城地产南京公司营销总监王政的话说,就是“林茵里项目主要是希望能够让首改或者再改的人群,可以不用太高的总价就能买到与江心洲长岛观澜类似的低密度产品,与江心洲的高端客群,一起享受银城这种创新叠墅产品给银粉们所带来的全新生活方式和居家享受”。
  除了产品属性,林荫里的地段属性同样可圈可点。距离地铁1号南延线天印大道站约600-700米,对成人来说,步行应该不是问题,根据1公里以内算是地铁盘的标准,这个距离也属于典型的地铁盘了。周边区域由于楼盘遍布,日常生活配套已经非常健全,林荫里也具备了成熟区域的概念,比较适合生活化导向的人群。
  总结一下,林荫里的几个关键词:长岛观澜的姊妹篇;城市叠墅;地铁盘;稀缺性,一共只有132套;长岛观澜级别的品质标准和居住享受;更适中的面积;总价不到长岛观澜的一半。对于被长岛观澜征服的银城粉丝来讲,江岛登不上去,林荫里倒是比较匹配他们的荷包承受度,据说瞄准林荫里的银粉早已不在少数。但问题是,瞄准就一定买得到吗?很多人买不到长岛观澜,是因为总价太高;后面可能也会有很多人买不到林荫里,恐怕是因为货量太少。动手早总不是坏事,买不到也不是银城的错,我看银城还是再多拿几块地吧,记住,要低密度的。

 

作者:张辉  编辑:颜霏
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