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【深度】仙林湖PK九龙湖:老话题下的新故事
2014-03-21 来源:博客 【大字 中字 小字】 【打印预览

  仙林湖PK九龙湖,这绝对不是一个新话题,这是一个自仙林湖板块诞生起就被反复讨论回锅了N年的老话题。但是你又会发现,每年,这个话题都会被不同的人与平台,再次拿出来说一遍。
  为什么要PK仙林湖与九龙湖?因为这两者都有湖,此为其一,却不是根源。根源在于这两个板块房价相当,定位相似,都是从刚需走向改善的步调,这决定了两个板块在客群和受众上,起码在购买力方面是相似的,也即是一大类人。既然齐齐面对同一大类客群,所以才会衍生出选仙林湖还是去九龙湖的话题。要是八竿子打不到一起的客群,比如选河西还是选六合,选仙林湖还是选禄口,那就根本失去了PK的意义。
  在全市的刚需板块上,恐怕还有很多人把仙林湖和九龙湖都会扯进去。没错,这两个还都是正处于从刚需往改善升级关键路口的板块。说实话,这两个至今都没有完全脱刚,刚需户型卖的比改善户型要好的太多。要说脱刚,恐怕更多的是指价格,虽然距离传统的城东、河西甚至城南、城北还有距离,但是与万元盘的刚需概念越拉越远也是不争的事实。

  闲话少说,回归正题。
  1、品牌PK。先看双方阵营,仙林湖在售楼盘由高科+金地+栖霞+保利组成4巨头,九龙湖则是朗诗+新城+万科+保利的4巨头组合。最近大家都很清楚的,九龙湖的保利中央公园项目深陷二百余名业主维权的装修门事件,可以说是给九龙湖的品牌形象抹了一个大大的黑。反观仙林湖,本来就是清一色的大牌组合,这种品牌的纯粹性是九龙湖所不能比拟的,要知道九龙湖散落分布着一干中小房企的楼盘,品牌杂乱程度令板块形象难以上台阶,颇有郊区格局,仙林湖品牌高大上的市区形象早已深入人心。不能说九龙湖先输一阵,这是先天条件所致,但是毫不影响各个楼盘自身的品牌价值,万科还是万科,新城还是新城,金地也是金地。
  2、地段PK。在与市中心的距离上,仙林湖距离新街口直线距离21公里左右,九龙湖则为15公里左右,占据明显优势。不过在区域定位上,两者虽然都是副城,但是很显然,仙林大学城的市区管理模式,还是九龙湖出身江宁的郊区模式所大大不及的,消费者在心理属性上也是具有很强感知力和暗示性的。
  3、交通PK。在道路交通上,都有高架接驳,仙林湖今年将形成2号线和4号线双地铁,九龙湖也有望在年底形成1号线南延和3号线的双地铁格局,差别不大。但是有一点不可忽视,如何解决地铁与楼盘,即地铁后1-2公里的公共交通问题。公交车不可能靠谱,别太指望,河西的公共自行车提供了最好的解决方案,说实话,仙林湖落实公共自行车的可能性比九龙湖要高很多倍。如果公共自行车问题解决,仙林湖将在学区之外,又把九龙湖小摔一步。这说的是板块,必须强调的是,两个板块都有紧邻地铁的楼盘,比如仙林湖的高科荣境,九龙湖的新城玖珑湖,都是几乎零距离的一步地铁盘,这属于个案的突出之处,屹立于板块的交通条件之上,奉劝消费者也紧盯个案。
  4、生活配套PK。仙林湖属于白纸上画图的新板块,基础配套也是在白纸上画图,目前看早期要依赖楼盘的社区商业,未来寄托于规划的靠近地铁站的商业中心地块,即使万达、龙湖不来,未来有实力进入的,也是非大牌不可,值得期待,这也是未来带动仙林湖再上台阶的重要驱动力,多磨的往往是好事。对于九龙湖来说,早期发展的社区,早已让周围遍布了基础的日常生活配套,这是一个近成熟区的概念,虽然配套的档次只是路边店。但是也不要忘了,新城玖珑湖、万科金域蓝湾等楼盘自身都配套了不少的社区商业,对这些楼盘的业主来说,依然不乏高大上和有品位的生活方式。选楼盘的过程,实际选的也是生活方式。
  5、学区PK。这方面几乎不用PK。业内一致的意见是,仙林湖比九龙湖远不少,为什么能够卖的比九龙湖还贵,主要原因就是仙林湖的金中附小和附中双学区,九龙湖就是吃了没有好学校的亏。对于学区概念越来越受重视的刚需和改善群体,如果九龙湖再不引进好学校,仙林湖的学区优势仍将骄傲的保持并小幅拉大。九龙湖的父母官,太需要引进名校的土地运营大思维了。
  6、品质环境大PK。和地段有关,大的区域环境,白纸画图和清一色大牌的仙林湖,与奥体板块具有极强的相似性,都是具有纯粹性的大牌品质,人群也比较纯粹。九龙湖则不同,新楼盘散落在老旧小区之间,整体的板块风貌体现出杂乱性,包括人群的杂乱性。这是两个具有完全不同居住体验感的板块,要看各人的具体喜欢。遗憾的是,无论是仙林湖还是九龙湖,都没有把湖滨公园的环境打造好,都没有把湖的优势发挥出来并体现到房价上去,这是两地管理部门的失职之处,就看谁先发挥先发优势。需要提醒的是,在九龙湖依然不缺小环境极佳的楼盘,比如一线湖景的大社区——新城玖珑湖,一侧临湖、一侧临路让其与周边社区形成了明显的区隔,出了地铁就进入自己的小区,楼盘自身的环境绝佳,也是主城区几乎唯一性的一线湖景楼盘。
  7、产品PK。如果说品质,高科荣境和金地湖城艺境在仙林湖是遥遥领先的,当然,九龙湖的朗诗、万科、新城也都各有特点。
  8、楼盘PK。具体到楼盘与户型上,高科与朗诗、万科的小高层、高层产品,基本都是改善型的产品了,他们之间属于改善盘的竞争性。仙林湖和九龙湖的刚需去哪儿?唯有金地和新城具有很强的PK性。首先,两个楼盘都是一线湖景,都是两个板块在景观资源上的佼佼者。其次,两者的品牌和品质都属上佳,产品风格各有特点,金地湖城艺境的褐石建筑极具中产阶级的感染力,新城玖珑湖的新古典主义建筑也是经典。第三,产品规划上,都采纳了洋房+高层的规划布局,不同之处在于新城先卖高层跑量,金地先卖洋房拉高形象。第四,在高层的户型定位上,两者都是八九十的中小户型刚需为主,加上一部分110和130左右的湖景改善类产品。刚需产品方面,新城玖珑湖主要是89平米的四房和90平米的三房二卫,赠送空间的利用几乎做到高层的极致,金地湖城艺境则是86平米的2+1房和96平米的3+1房,两者各有特点,就看客户的偏好以及对地段、交通、学区等其他方面的考量了。
  目前,保利罗兰春天开完盘之后,仙林湖几乎没有刚需产品与新城竞争,可以预计,3月底金地湖城艺境高层首开之后,两者之间将会形成一个长期的代表各自板块的竞争关系。新城与金地之争,新古典与褐石之争,这将是未来九龙湖和仙林湖之争的新故事,新主角。不过说一千到一万,自住的消费者在选择楼盘的时候,更多的会首先关注地段因素,就近居住是人的传统习惯,各自的区域客,谁都难以从对方手里抢走,这是两个板块以及旗下楼盘的刚性客户线,两者真正能形成竞争关系的,其实是两个板块辐射范围之间的重合区域,就看谁能吸引到更多的这些中间分子。

 

作者:张辉  编辑:颜霏
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