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【深度】刚首再的福音 大牌湖景房革了豪宅的命
2014-03-25 来源:博客 【大字 中字 小字】 【打印预览

  玄武湖、莫愁湖、月牙湖、花神湖、百家湖、九龙湖、仙林湖……,在母亲河和秦淮河的共同润养下,南京主城区的湖泊在全国同类城市中绝对算是名列前茅的。自从湖景房的价值效应被市场认知和发掘,一线湖景地块始终是开发商群起争抢的热点标的。随着城市的开发边界从老城外延到一环乃至绕越公路二环,一个个被几轮城市大开发临幸过的湖泊,早已经“房把湖围,密不透风”,哪怕外围远郊的深山深水之地,也基本是“一个湖泊、一片房子”。曾几何时,多少个开发商看着南京地图、开着越野车到处翻山越岭、找湖找地。依稀记得,当年佛手湖只是一块五个指头伸出去的洼地,尚未搬迁农户、筑坝蓄水,鄙人代表万科的项目拓展就曾把那里的几乎每块土地跑了个遍,现在可以骄傲的说,我在佛手湖的湖底开过车、走过路、拍过照、撒过尿。如今,十几年的房地产大开发和开发商的轮番筛查下来,南京的湖泊不少,但可以开发的一线湖景地块,却已经屈指可数。

  再好的湖景,开发商虽然只是个过客,把玩几年的使用权而已,但是他们却是南京湖景建筑风貌、湖泊天际线和居住人群的缔造者。他们的一个决定,决定了这些湖边有什么房?住什么人?开发商与湖景的思维交锋,这是一个值得探讨的话题,也是有了N多版本的故事,这个故事的主角无非是开发商、湖景、房与人的四角关系。

  1、品牌荒芜的房改房时代。如果真要追根溯源,最早的湖景房恐怕不是历史上的非富即贵,就是最早自行搭建的棚户区。真正的大规模开发建设恐怕还是到了七八十年代,玄武湖、莫愁湖、南湖这些老城内外的老一代湖泊,最早见证和参与了七八十年代福利房的大建设过程,自然也是最早被住房侵占的湖景房。这个时候还谈不上现代意义的开发商,更谈不上品牌,拼的是单位的实力和眼光,留下的是朴素的居住第一需要,和别的房子真的没什么区别,住在房子里的人也是单位选择土地的结果。在随后的城市开发岁月中,这些房子很多被拆掉了,人搬到更远的地方去了,还有很多外相不错的被重新出新、化妆抹粉之后长期保留了下来。

  2、品牌启蒙的早期商品房时代。这是福利房与商品房的交接时期,贯穿上世纪90年代。月牙湖是这个时代最好的代表,城东富人区在此诞生并沿用至今。玄武湖的东岸和南岸开发出了太平花园、金陵御花园和盛世华庭等别墅项目。到了郊外,百家湖的大开发凝聚了别墅湖景房与刚需公寓的大混居。可以看出,早期商品房时期的湖景房,富人区、别墅、公寓各种房屋类型遍布,有的是规划强制,有的则是开发商的意图所瞩。百家湖的开发商,后人更多的评述是他们给百家湖最好的湖景铺满了垃圾,月牙湖在当时领先时代的品质和理念则备受赞誉,遇到什么样的开发商,对每一个湖泊来说,似乎是一种命,运势大不同。这个时期,开发商的品牌概念依然比较模糊,但是已经孕育了品牌的萌芽期,栖霞建设因月牙湖花园而走向了品牌之路,也算是南京最早的地产品牌的启蒙教育。用现代的眼光来看,这一时期的湖景房因为时代的与时俱进,早已算不了什么。

  3、大牌的豪宅时代。进入二十一世纪,商品房开发在10年前进入高潮,土地招拍挂也让城市开发更加开放的面向外来开发商。万科算是这一时期的代表,也是进入南京最早的大牌之一,万科金色家园的一线湖景豪宅,几乎把品牌溢价和湖景溢价做到了极致,南京第一个三天三夜排队买房的楼盘竟然是湖景豪宅,从最初的5000不到,涨到了现在的4万多。另一个湖景大牌算是仁恒玉兰山庄,后来的仁恒翠竹园,虽然算不上豪宅,但也是中高端湖景房的代表。这一时期是南京一线湖景房进入大牌的时代,万科、仁恒等大牌为湖景房带来了产品飞跃,并导入了最有财富的城市高端客群。

  4、大牌的别墅时代。南京的一线湖景别墅的开发史,可以追溯到上世纪90年代。虽然开发早,但是令人惋惜的是,大多数地块落到了善于投机的中小开发商手中,产品品质和社区体验糟蹋了一个个原本可以很优秀、很适合人居的一线湖景。直到鸿信山河水、云深处以及五矿九玺台的出现,才真正把产品、品牌与湖景、客群结合到接近最佳的境地,创造了几个绝好的一线湖景的别墅案例,为这座城市留下了几段美妙的湖岸线。当然,有实力入住的,山河水、云深处都是千万和亿万富豪,九玺台虽然平民化一些,但也是城市中坚的高端客群。品牌,品牌,还是品牌。

  5、大牌湖景房的刚首再时代。前文已述,南京湖多,但主城区一线湖景几乎瓜分殆尽,唯有偶然能得一二块宝地。九龙湖的新城玖珑湖和仙林湖的金地湖城艺境就是在售一线湖景房的代表。无独有偶,项目的地段决定了项目的定位,两个大牌开发商在产品上异曲同工的选择了洋房+高层的组合,在客户和产品定位上都是以80-90平的刚需、110平左右的首改和130左右的再改为主,开创了南京主城区一线湖景房的刚首再时代。一线湖景房一定是富豪们的专属?刚需、首改、再改再也没机会住上主城一线湖景房?新城和金地说不,这一次就是要革豪宅的命。能够集大牌+一线湖景+产品主义(褐石风情与新古典主义)于一身,同时又是面对刚首再的户型和房价,如果再非要加上地铁和学区,这是南京一线湖景房的新时代。前有寥寥古人,可惜早已无房,但后有来者呼?仙林湖和九龙湖都已经确定不会再有一线湖景房了,下一个湖在哪里?

  南京的一线湖景房,要么是老的房改房、早期商品房,要么缺乏品牌体验,要么非豪宅即别墅,真正属于刚首再、真正属于城市主流人群、真正属于老百姓的大牌开发商的一线湖景房,真的只能用凤毛麟角来形容。70年,你是住湖边还是路边?金地说:金地来了,你们全是路边;新城说:主城区第五大湖的一线湖景栖居,让幸福变的简单。

 

作者:张辉  编辑:颜霏
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