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【一周楼评】银四变金四 南京楼市走出独立行情
2014-04-28 来源:博客 【大字 中字 小字】 【打印预览

  金三银四?这个约定俗成的说法早已成为南京楼市一个彻头彻尾的错误概念。多年的经验证实,春季旺季的演绎一般遵循这样的规律:2月底3月初渡过春节长假效应之后,楼市的人气和推盘、成交开始逐步恢复常态化,表现为推盘、看房、买房数据的逐渐回升,一般要延续到5月份左右达到最高潮,6月份开始为春季旺季收尾,核心数据开始出现回落,一直持续到8月份左右,再开始秋季旺季的又一波回升走势。按照这样的一个规律,真正的春季旺季应该是“铜三、银四、金五”才对,根本不是所谓的“金三银四”。
  但金三银四是不是真的曾经存在呢?其实是有的。在什么时候?2004年、2005年、2008年等几个调控的年份大致出现过。因为那几年的调控政策,都不约而同的选择在4月底、5月份出台,从而造成5月份的成交量开始出现下滑,而政策出台前的金三银四恰恰是涨势迅猛的黄金销售期,错过了,可能就会赶上5月份的调控政策出台和市场下滑。但是必须注意到,金三银四是调控政策干预的结果,并不是市场自身规律的反应,这种小概率的事件在最近多年已经越来越鲜见。
  今年的春季旺季表现如何?其实与往年基本类似,只不过受春节之后周边楼市降价等利空消息影响,3月份的回升期和推盘潮来的晚了一些而已,但是在刚刚过去的4月下旬这一周,楼市终于开始迎来春季最大的一波、可能要持续到5月份的推盘潮,银四变金四甚至可以预期的金五,正在推盘量和成交量上表现出来。
  1、推盘量持续走高,掀起跨月份的年内最大推盘潮。上周,全市共有18盘推出3297套新房源,与3月份的一波3366套的推盘潮比较接近。与3月份那一波之后迅速萎缩不同,这一次的推盘潮有望持续到5月份,大量计划春季推新的房源由于推迟释放,大部分都积压到了这样一个周期内,因为开发商很清楚,青奥期间停工将会面临比较大的空档期,不如抓紧施工尽快推盘,而且趁着这波楼市热潮,众多楼盘都像借势分食上半年被激发出的这波买房潮。过了5月,春季旺季往往就意味着结束了,如果这个时候不赶快抢客户,上半年这样的一个黄金销售期就要两手空空了,全年任务谈何完成?从上周多个楼盘拿到销许以及此起彼伏的推盘信息可以预测,接下来的至少2、3周时间,南京楼市可能都会处在一个推盘潮内运行。
  2、销售量强劲增长,银四变金四兑现。在推盘潮刺激之下,上周南京楼市累计认购2279套,日均326套,较前一周增长50%左右,一举进入全年高位的销售区间,出现强劲增长态势。伴随销量增长的是人气的提振和信心的恢复,周日五矿崇文金城首批推盘,引发千人抢房的盛景,是对金四的最好回应。犹记得去年的4月29日,莱蒙水榭春天同样是首次开盘,同样是4月底,同样引发千人抢购,日销7.5亿的热销奇迹被市场解读为助力楼市走出低迷、走向火爆的第一功臣,今年这个角色轮到了五矿。
  3、推盘潮和平价保量、饥饿营销策略是楼市热销的关键原因。巧妇难为无米之炊,迅速放大的推盘量是造就销量增长的第一要素。开发商的营销策略也发挥了关键作用:第一是五矿崇文金城、海峡城、新城香溢紫郡等的平价保量策略,实际售价均低于官方核价,其中新城香溢紫郡的加推也维持价格不变,以热销和跑量为目的的平价策略,是制造热销的关键要素,最终造成的结果也是量增价不涨,千万不要被解读为高房价下的热销;第二是类似复地新都国际一样的仅推出几十套房源,通过饥饿式营销制造热销效果,对于低密度和小体量楼盘来说情有可原,但是对于大体量的公寓楼盘,还是采取几十套推盘的饥饿式营销,热销效果也就不那么令人信服,甚至容易引起对大规模推盘信心不足的质疑,也容易引起对开发商贪婪暴利的猜疑,实不可取。平价跑量的楼盘,价格卖不卖上去是另一回事,但是热销效应对楼市运行来说是好事,既能提振人气和信心,开发商也取得了销量、回笼了资金,板块聚集了人气,消费者获得了升值空间,可谓多方共赢。一个有销量的市场,有销量的板块,有销量的楼盘,就有希望。
  4、供应集中的板块,客户争夺战正在进入白热化。各大板块,供求形势不同,竞争态势千差万别。城北板块去年大量出让的地块尚未集中上市,短期内存在供应断档的黄金销售期,未来却要面临惨烈的竞争。城南板块由于软件谷、河西科技园等需求庞大,未来供应平平,堪称一块开发的乐土,莱蒙水榭阳光唯一的悬念就是卖多高的价、赚多少的钱。河西南接棒奥体成为河西的主要供应区,五矿、正荣、升龙、佳兆业等大牌云集,今年的供应量还算尚可已经开启贴身肉搏模式,等下半年以及明年更多供应量放出,竞争加剧难免。当然上周最惨烈的竞争还是发生在高淳,碧桂园、苏宁、雅居乐等一大批大盘云集,而这样一个容量狭小的本地化市场,注定吸纳能力有限,一窝蜂的聚焦都市圈,很有可能把高淳演绎成很多库存严重过剩的三四线城市一样,克制土地出让的盲目冲动是地方政府管理好当地楼市的必备功课。
  5、外围楼市再温降价声、救市声,南京楼市走出独立行情。继前期的降价风波之后,杭州、常州、无锡等地楼市不断传出放松楼市调控的消息。上周,杭州发改委要求开发商对价格波动进行备案,无锡放松购房落户门槛至60平米,被媒体广泛解读为救市,或者是政府差别化调控干预楼市。无独有偶,上周的上海楼市,同样传出恒盛以及和黄的楼盘降价销售的消息,一线城市陷入降价风波。与上述这些城市疲软的表现截然不同的是,南京楼市在4月下旬正在迎来一波旺盛的高潮期,热销效应持续发酵,显然走出了一个独立行情。
   

作者:张辉  编辑:颜霏
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