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楼盘名称:复地新都国际
点评:一往无前豪宅梦
点评得分:77分
推荐指数:3.5
物业地址:南京市下关区东井村100号
开发商:复地(集团)股份有限公司
楼盘价格:17500元/M²
025-68935888、68935999
专家点评
基本信息
最新信息
价格定位得分:7分
目前该项目均价17500元/平方米,优惠为全款98折,其价格不仅达到世茂外滩新城房价水平,更超过河西江东板块万达广场、银河国际社区房价水平,难以形成价格竞争力。为应对政策调控,该项目2011年底推出特惠房源,意向客户可从售楼处争取到85折优惠,一定程度上挽救了项目销售颓势。
区位价值得分:8分
优势
山景房:项目东南西北均可远眺山景,东临小红山,北接北固山,远眺紫金山、幕府山,在南京楼市中较为少见,景观资源较为突出。地铁房:项目距离地铁一号线红山路站较近,给业主生活带来极大便利,且未来地块周边将建设有地铁三号线、六号线等线路,通勤条件将更为便利。
劣势
城北房:项目地处大城北板块,众所周知,因为石化企业较多,空气质量相较于其他板块质量较低,且城北板块城市规划起点较低,城市建设投资相对较低,城北板块在南京楼市长期处于弱势地位,区域价值长期未有彰显,房价长期处于低位。
社区环境得分:8分
优势
住宅无底商:尽管项目绝大部分楼栋均临道路,但项目并未按常规规划思路配置底商,规避了商业特别是餐饮对后期业主生活可能的干扰。均好性:在道路分割格局下,项目各楼栋在景观资源、单体朝向上保持较为平均的资源分配,体现了各房源的均好性。
劣势
项目位于东井亭老城区,四周均为老旧小区,推窗见旧房,无疑会降低业主视觉感受,降低房源价值。
户型设计得分:9分
优势
赠送面积:大部分户型设置以内花园、入户花园,为居者提供了更多功能空间,使两房变三房、三房变四房成为可能,提升了户型性价比。一梯一户:单体标准层设计采用一梯一户结构设计,电梯直接入户,提升了业主生活便利程度和尊贵程度。面积适中:项目户型面积区间为103-198平方米,有103平方米经济型三房、133-138平方米舒适性三房、198平方米四房,为购房者提供了更多跨度更使用置业选择。
综合配套得分:8分
优势
成熟配套:作为南京老城区,迈皋桥商圈配套成熟,十分钟生活圈衣食住行配套基本齐备,相较于新城区,城北板块完善的生活配套是吸引购房者的重要因素。
劣势
低档配套:尽管成本板块生活配套基本齐备,但因为城市规划起点较低,城中村较多,建设投资有一定欠账,因而城市生活配套档次普遍不高,缺乏高端生活配套,对板块内楼盘价值难以起到支撑作用。
建筑规划得分:8分
优势
容积率较低:项目容积率1.7,楼间距较大,为业主生活提供了较舒适居住空间感。小高层住宅:项城市天际线较为平和,得房率亦相对较高,相对竞争力较高。高车位配比:车位配比达到1:1,基本保证了业主停车需求。
劣势
地块被分割:地块被两条道路分割为三个独立地块,不仅增加了后期管理成本,更使项目内大部分楼栋靠近马路,增加了未来业主生活噪音污染的风险。缺乏主题景观:项目内部并未设计有大型主题景观,以至项目内绝大部分房源缺乏内部景观资源的带动,影响项目整体价值提升。
科技水平得分:7分
项目绿色低碳环保科技主要体现在国家、省市强制性建筑设计规范所要求之外墙保温隔热建材,真空铝合金窗等,未配置更高水平节能产品。
物业管理得分:7分
项目物业公司为投资商复地集团旗下复瑞物业管理有限公司,物业费收费标准为1.90元/平方米,此收费标准在普通住宅小区特别是城北板块较高,且复瑞物业在南京市场并无知名度,服务品质亦无突出彰显,如此高企之收费标准需接受市场更严格检验。
开发商口碑得分:8分
项目投资商复兴集团作为中国民营企业标准,在钢铁、医药等领域建树颇多,地方开发在上海等地亦如火如荼,在复地在南京市场步履维艰,早期该公司位于江宁的复地朗香别墅项目在南京楼市的品牌与口碑并不突出,未能彰显一个海派大型企业应有之地位。此番复地集团在东井亭项目卯足力量,一往无前以豪宅为开发定位,意欲为复地集团正名。然而,受制区域资源制约,品牌价值制约以及板块房价天花板效应,项目豪宅定位并未得到市场认可,在降价以应对政策调控影响下,项目在房屋质量、建筑品质、小区环境等方面之诸多问题收到业主质疑,为项目未来发展蒙上一层阴影。
升值前景得分:7分
优势交通枢纽利好项目东南侧小红山站将整合目前中央门长途汽车站、长途东站等班线,形成和南京南站相呼应的城北重要客运站,为项目发展提供更强大的人气
劣势城市重心转移随着河西新城、智慧新城、江宁新城区的发展,以及南京南站建设落成,南京城市重心开始向南转移,城北板块在南京楼市甚至南京城市发展中的地位逐渐降低。
综合评定
总得分:77分
推荐指数:3.5
梦有美梦成真,亦有黄粱美梦,在南京楼市重振复地品牌目标之下,加上延揽玄武湖、紫金山、小红山,复地国际开始重温了万科红郡的豪宅梦,并且一往无前的走下去。可是,一往无前的前方可能是星光大道,亦可能是悬崖峭壁,复地忘记了复地品牌非万科品牌差异,忘记了叠加别墅与高层公寓的价值差别,忘记了伴山而居与远眺山景的资源差别,以至以豪宅示人,却难以赢得世人认同。豪宅梦变为黄粱梦。然而,尽管豪宅此路不通,但地铁房加山景房加成熟配套加适中面积加附加价值,种种资源加在一起,依然是南京中端刚性购房者梦想的首次置业、经济型升级换房需求首选,因此,复地新都花园重新调整项目客户定位,适当调整价格定位,以更深入客户内心的推广诉求,必能迎来更多中端客户的关注,打开全新的销售局面。
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价格定位: 区位价值:
社区环境: 户型设计: 综合配套:
建筑规划: 科技水平: 物业管理: 开发商口碑: 升值前景:
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