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楼盘名称:世茂外滩新城
点评:屡败屡战江景房
点评得分:80分
推荐指数:4
物业地址:下关区南通路89号
开发商:南京世茂房地产开发有限公司
楼盘价格:17500元/M²
025-58828888
专家点评
基本信息
最新信息
价格定位得分:8.5分
1、单价未见涨:目前世茂均价17500元/平方米,2012年2月更推出11000元/㎡均价房源。
2、总价仍太高:目前该项目所售面积区间84-270平方米,总价130-500万之间,总价仍相对较高。
区位价值得分:9.5分
优势
1、南京外滩:未来项目所在下关区将打造国内一流的外滩商贸商务中心。
2、中轴地标:项目是中山北路-中山路-中山南路等构成南京第一大道的北起点,具备城市文脉、交通的地标价值。
3、商务新城:项目所在下关外滩区域2.36平方公里已整体规划为商务区,预计建筑总量约400万平方米。
4、快速交通:项目南接扬子江大道,东接郑和中路高架,北接纬一路高架,快速交通通达全城。
劣势
1、破旧印记:基于老下关破旧的城市印记以及白云亭蔬菜市场、水产市场等批发市场的影响,长期以来项目所在区域在南京购房者眼中价值感较低、口碑较差。
2、夜半船声:凡是有利皆有弊,长江给外滩新城业主带来壮阔江景的同时,亦带来了日夜不停的船流,船流不停,船舶鸣笛声不止,相信新业主入住需要一段的适应期。
3、高架噪音:与船舶噪音类似,外滩新城1期5栋楼,1、2、3号楼距离郑和中路高架较近,东侧高架路目前尚未安装防噪音设施。
4、地铁缺失:项目所在区域位于南京老城西北角,因种种原因,现有地铁规划中未有线路路经外滩新城。
社区环境得分:8分
高规格配套
世茂外滩新城融合丰富配套设施,打造高品质国际社区。
超一流会所
配有室内恒温泳池、电子资料室、书吧、酒吧、健身房等多重功能空间。
劣势
1、原有商业规划难兑现
因为部队军事用地、变电站等因素,项目商业配套将难以达到原有规划水平。
2、酒店品牌变变变
项目将原定凯悦酒店更换为品牌影响力更低的希尔顿酒店。
户型设计得分:6分
优势
大面积户型迎合少部分南京换房客需求,160以上特别是200平方米的户型占比较多,为南京部分换房客提供了一个新的换房选择。
劣势
超高层得房率低
超高层得房率相较于高层得房率更是低之又低。
部分户型房间不规整
部分房源做出牺牲,规划出小开间不规整的房间,影响房间使用功能。
综合配套得分:8分
外部配套成熟但较低端:项目周边配套齐全,但周边配套档次不高,影响区域整体价值。
内部配套高端但尚需时日:项目规划的有较为高端的商业、生活配套,目前五星级酒店已开业,但其他配套建成尚需时日。
建筑规划得分:9.5分
优势
大组团大景观
项目规划采用大组团设计,结合外部长江景观,可以达到内外部景观交相辉映的视觉效果。
大高层低密度
尽管项目容积率高达3.0,但由于采用超高层的规划设计,楼间距反而较大低层房源亦有较好日照。
劣势
超高层建筑低接受度
项目是南京楼市第一个大面积采用单体高度超过100米的超高层规划住宅小区,接受度依旧较低。
大绿色面积考验景观营造力
从目前外滩新城业主对项目景观评价来看,有褒有贬,说明项目景观有待提升。
科技水平得分:6分
作为早期规划的楼盘,且建筑形态为100米以上超高层,故该楼盘未采用当下较为流行之科技节能低碳环保科技,使之与仁恒江湾城、朗诗等项目相比较逊色较多。
尽管如此,世茂外滩新城是南京较早采用精装交付的住宅,集成家具系统对于避免后期装修浪费和装修噪音污染成效斐然。
物业管理得分:8分
项目聘用开发商自有物业公司世茂物业,物业费收费标准为2元/平方米,收费相对较低。
优势:世茂物业是国家一级资质的物业公司,属于国际知名的金钥匙物业管理联盟,整体服务品质有一定保证。
劣势
会所对外营业,在提升会所服务品质的同时,亦容易造成会所收费过高,客户相对杂乱的情形。
开发商口碑得分:7分
1、超级大牌
作为国内最知名的主流高端地产开发商,其品牌知名度与影响力对南京购房者影响巨大。
2、超长工期
项目从04年开工,05年2月一期开盘,到2012年历时8年只建设了5栋住宅,建设工期之长南京楼市罕见。
3、水土不服
世茂一期部分精装修的房子质量问题被“南京房产报道”等栏目多次报道,影响恶劣。
升值前景得分:9.5分
1、规划推动力:外滩商务区规划用地面积约2.36平方公里,打造国内一流的外滩商贸商务中心、泛长三角地区的现代化CBD核心区、“南京外滩”标志性主体区域。
2、地价带动力:中冶地块200亿总价出让,成为国内极具影响力的地王。土地价格高企将为外滩新城未来价格走势提供支撑。
综合评定
总得分:80分
推荐指数:4
从2004年到2012年,世茂外滩新城历时已8年有余,因为拆迁、政策调控等等主客观原因,该项目开发进度、价格水平等与其开发企业的强大资金实力、强势企业品牌以及地块自身资源不相匹配,不仅未能踩准调控节奏,更未能突破和提升区域价值。
然而,瘦死的骆驼比马大,在外滩整体规划逐步成型,地块拆迁逐步收尾,企业资源逐渐倾斜大背景下,南京世茂外滩新城正集结资源,以屡败屡战的勇气,开始项目二期产品与品牌的全新打造,力图重建南京顶级江景资源楼盘地标,重新挤进南京最主流高端住宅行列。
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社区环境: 户型设计: 综合配套:
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