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楼盘名称:紫金东郡
点评:大平台小品质
点评得分:80分
推荐指数:4
物业地址:徐庄软件园内苏宁大道
开发商:苏宁置业
楼盘价格:15500元/M²
025-83362888、83378888
专家点评
基本信息
最新信息
价格定位得分:8.5分
紫金东郡2010年8月首次开盘,其时销售花园洋房均价约15000元/平方米,远低于周边楼盘17000-18000元/平方米的售价。应该说,该项目当时的定价还是较为亲民的。而在至今1年多的销售期中,其项目售价基本保持平稳,现在售房源均价为15500元/平方米,也因此,销售情况一直保持着非大冷大热的按部就班状态。
与周边保利紫金山、朗诗钟山绿郡相比,其价格区间是相对错位,可迎合不同的市场口味。
区位价值得分:8分
项目外部自然环境较为优越,背靠紫金山东麓,周边有钟山国际体育公园,聚宝山公园,狮子山公园等。
劣势
交通出行目前还不是很方便,虽然有地铁2号线,但目前项目处于开发阶段,从小区到地铁2号线需要从徐庄转盘绕行;更重要的是,有换乘之王的地铁4号线已经开工,徐庄软件园站紧邻项目,地铁从该项目的2号地块下面穿过,可谓是真正的地铁物业——地铁上盖物业,但开发商似乎没意识到这点,还很避讳宣传,可能是觉得地铁从地下通过不是太好,其实大可没有必要,只要在2号地块规划时退让出绿地即可,这么好的卖点不去宣传着实可惜!
社区环境得分:8.5分
地中海式风情的设计加之较低密度与高绿化率,使得小区环境较为优美。在这里,可以放松身心,家的感觉更加直接,不像城中心里高楼林立、人声鼎沸,在这样的社区能够享受到宁静、安逸的生活。
从小区向西望去,紫金山轮廓尽收眼底,小区内绿化茂密、树种很多,水景到处可见,待项目全部开发完后,整体环境还是不错的。
户型设计得分:8.5分
户型设计,是紫金东郡的“杀手锏”,二期98套房却有56种之多的户型,给了客户各种不同的选择,差异化优势表现的十分明显:既有偏重于卧室功能的,也有侧重于客厅功能,还有各种功能区比较平衡的户型。在业内也博得了“民族盘”的形容。
电梯花园洋房的主力户型为90-140平方米,两房、小三房、大三房一应俱全,加上顶层露台、底层花园,实用性较强;叠加别墅的主力户型为180-250平方米。在售花园洋房,所处地势是坡地,不容易积水;有两层地下室,一层做储藏,一层是车位。一楼赠送的院子无产权。
不过需要提出的是,从去年底交付的一批房源看,其悬挂在阳台的太阳能热水器、内置阳台的空调架等,都存在一定的设计缺陷。由此也引发收房业主不满。此外,户型多可能会造成入住人员层次不一,增加小区管理的难度。
综合配套得分:8分
地处仙林,整体大的配套还有待改进,且楼盘紧邻铁路,也成为一个短板。不过,紫金东郡的配套主要依靠徐庄软件园,而在苏宁总部迁入后,餐饮、生活娱乐设施正在逐步完善中。据说,项目西侧地块为商业地块,苏宁势在必得,以后将建成商业综合体,方便小区业主以及总部员工。
建筑规划得分:8.5分
紫金东郡占地面积17万平方米,建筑面积约18万平米,容积率小于1.2,建筑高度小于18米。在小区规划方面,较低密度是卖点之一。不小于40%的绿化率,也是较大优势。
主体建筑共60幢,分四期开发,规划总户数近1500户,其中一期共有18幢建筑单体、456户,全部是花园洋房。预计地下车位1331个,地下停车位配比是1:1。
建筑整体层次感强,有良好的采光。引人关注的一大亮点是体现地中海特色的“退台式”建筑设计。但是项目一期目前呈现出的效果让购房者很是失望,白色的墙似乎展现不出任何的地中海风情,红色的面砖质感也不够,不知道苏宁置业是开发经验不成熟,还是设计公司水平欠缺,老业主对一期呈现的产品很是失望,苏宁置业也在积极的整改之中,希望他们能还原一个真正地中海风情花园洋房。
整个小区被中间的河流分成两个地块,开发商宣传是景观河道,但目前呈现出来的还不能算不上景观,从开发商那里了解到,整个河道两旁全部会做亲水平台,花费巨大,希望能够真正做成景观河道,也算是项目的一个卖点,否则就是销售的最大障碍;从整体开发角度去看,开发进程稍有失衡,目前推进的东侧地块密布了大量的多层住宅,而别墅、商业、健身场所、幼儿设施等都集中在西侧地块,这对先期入住的业主稍有不便。
科技水平得分:6分
在这方方面优势不明显,无可圈可点的科技元素。这里本身就不是什么科技住宅,买这里房子的客户更多的是买环境。
物业管理得分:7.5分
说实在的,在笔者心目中,该项目还难以列入高端项目行列,而如果有一个良好的后期物业服务,似乎也能弥补其在产品品质上的水足。该项目物业管理服务公司是深圳开元国际,资料显示,这是目前国内规模最大的民营物管企业,具有国家物业管理一级资质。印象中,这家物管公司在南京接承的项目应该还不多,因此对其真实的服务质量也难以考究,有待该项目业主入住后,由实践来检验。
目前确定的花园洋房物业费为1.9元/平方米·月,别墅为3元/平方米·月,标准适中。
开发商口碑得分:8分
苏宁置业经过多年的发展,已成为本土品牌房企之一,但对于这一企业的评介,目前仍然是见仁见智。在业内的印象中,苏宁置业披着“地多、优质、价廉”的标签,这让同行垂涎三尺,特别是其开发的钟山国际高尔夫占尽资源和地利。但这些年,其开发的普通住宅产品的品质一直处于“不过尔尔”的水准,笔者认为,品质恐怕是当下苏宁置业须面对的最大和最现实的问题,这也许与其尚显粗放的管理有关。
总体而言,开发商的品牌价值依然有限,与万科、保利等同区域开发商相比,距离不言自明。有人比喻称,对苏宁置业来说,最高的成本不是时间、精力,也非建材,乃是信任成本。
升值前景得分:8.5分
处于苏宁总部所在的徐庄软件园区域,项目也因此在配套及人气上沾光,加之南京人历来有紫金山情结,所以地处紫金山东麓的自然优势,也为项目升值前景加了分。但说实在的,苏宁在地产界并非以好产品出名,其项目品质方面一直让业界存疑,加之其定价虽不高,但传内部价格更低至“7”字头,由此也引来老业主的不满,可见对外售价还是“虚高”不少,不免又让人对其升值潜力捏了把汗。
综合评定
总得分:80分
推荐指数:4
紫金东郡背后有着有“苏宁小镇”之称的徐庄软件园做支撑,也有苏宁总部这个大平台在,其本身产品也力求特色与个性;但不知为什么,总体上紫金东郡还是让人觉得波澜不惊,就如对一个人,难以对它产生大爱与大恨,宣传也缺乏创新,印象难以深刻,也难有话题可供发挥,这和苏宁置业的企业文化有关,更多的是与其房地产开发的品质有关。期待苏宁早日成为一个真正的开发商,大平台下出“大品质”。
我要点评紫金东郡
紫金东郡总分: 27.75 分 (已有5人点评)
价格定位: 区位价值:
社区环境: 户型设计: 综合配套:
建筑规划: 科技水平: 物业管理: 开发商口碑: 升值前景:
期望价格:
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