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江浦 下一个十年刚刚开始
2012-05-22 来源:博客 【大字 中字 小字】 【打印预览
  2002年5月,经国务院批准,南京市调整江北地区行政区划,江浦县、浦口区合并,成立新的浦口区。距今刚好十年,而近期关于南京浦口新城新的开发规划也引起看全城瞩目。
  半年前拙作《谁是下一个河西?》也引起了不小的争议,当时的观点主要是江浦的新城板块也就是浦口新城会成为又一个河西。未来浦口建设将围绕“一城、三组团、五个功能区”的城市结构已经逐步打开,江浦板块作为南京楼市新兴起的热点板块,也引起了不小的热度。回到那个问题:哪个板块更有成长的前景?
  这个还是要从板块区位与居住价值论谈起:
  一、绝对的时空优势
  1、时间和空间距离优势:与仙林湖、板桥等价位接近的板块相比,浦口新城距市中心更近,通行更快捷,过江通道直接联系河西新城,与主城仅一江之隔,距离和时间可控。浦口新城凭借“四三二一”的过江路网结构的构建,推动了江南江北融合发展。如此交通配套的完善规划使江浦新城不光紧密融入大河西,成为名副其实的河西10分钟辐射区。浦口新城更将依托跨江发展桥头堡的区位优势,成为江北生活品质的领跑者,更将成为江北房价的风向标。
  2、比价优势:江北此前一直缺少大的品牌企业,但是自从中海、雅居乐、万科等房企相继开拓江浦市场后,这一带未来的发展前景越来越令人关注。该区住房价格触底后,高性价比优势已经引发南京置业者的购房热情。
  在品质相当的情况下,江浦新城房价却比一江之隔的河西低一半以上,区位发展前景看好的情况下,这样的价格洼地势必会使其成为价值高地。在河西发展在今年乃至青奥会之前赋予了更大内涵和前景的情况下,江浦的比价优势将会更明显,投资客已经开始涌入。
  3、生态优势:江浦新城和江宁大学城一样,是南京唯一无污染的两个郊区板块,但是前者距离城市更近。江浦老山、珍珠泉、佛手湖、西江口湿地等原生态资源,卧山环水的江浦板块无疑是江北发展战略的直接受益者,是南京最具跨越发展条件的黄金宝地。近日又提出江浦新城要着力加大重大生态环境项目建设,积极打造以崂山为轴、长江滨江风光带和滁河风光带为两翼的生态格局,重点是以老山为核心,加快形成串联老山、珍珠泉、琥珀泉、汤泉的30公里生态轴,总面积153平方公里。同时,加快推进江北防护林、生态保护带的建设;推进从二桥到四桥50公里滨江风光带建设。除此以外,江浦还将启动两大项目建设:乔波滑雪世界、浦口新城公园,确保在2014年青奥会召开前投入使用,为该区居民健身、娱乐提供了新资源。
  二、高标准规划投入
  选择住房的出发点是居住价值。调控之下最本质的分化是居住价值的回归。从去年下半年到今年上半年的时间段内,调控政策的触底,使得房价上涨的势头一再被打压,江北楼盘凭借低房价、高质量、有前景独占刚需市场鳌头。一些相对成熟和有前景地块吸引了不少主城区居住人群的投资目光,而拥有较好的产品和服务的楼盘,在做好项目所在区域增加值的同时,也赢得了市场认同。
  纵向来看,南京规划标准最高的板块是河西新城,而浦口新城的规划标准明确不低于河西,这是郊区板块少有的,当然对于浦口新城来说,也是可行的。
  据悉,随着苏南现代化建设示范区(宁镇苏锡常)即将上升为国家区域战略,江北作为长江以北唯一的战略发展空间,将规划建设成类似于浦东新区、天津滨河新区这样的经济发展“新区”。“江北新区”建设的目的是努力把江北地区打造成为承东启西的辐射中心区、转型升级的产业示范区、研发孵化的创新先导区、依山面江的特色展示区,成为功能现代、产业高端、文化厚重、生态宜居,具有国际影响力和国家现代化建设示范效应的综合新区。
  如此新区规划将使南京从原先的“副城”上升为“江北新区”,成为功能完备、品质较高的综合服务中心。“江北新区”在此背景前提下能够承担起辐射带动区域发展的职能。
  三、江浦新城:以时间换空间
  对于刚需人群来说,货比三家,挑挑选选,价格是重要的参照因素,但不应是唯一因素,答案就在价格本身。因为价格过低的楼盘,往往不外乎几个原因:区位发展前景不足、居住配套缺失、实力不足的开发商以价换量、资金链故障、住房质量问题、产品定位失误以及产品成本不高。若是以满足自己长远居住需求为目的,购房时就要综合考虑主项目所在区域的发展前景、项目开发商实力、产品质量及服务等。
  无论刚需还是改善性客群,要珍惜相对难得的购房资格,毕竟限购政策有其长期性,如何选择了不合适的楼盘则后悔莫及,故考虑要相对复杂些。应综合地段的成熟性、地段发展前景、内外部景观资源,这是相对抗跌与领涨的支撑因素。
  "城建投入决定城市价值,城市价值决定地产价值"。浦口新城的规划建设可能不会在短时间内立即兑现,但政府已在政策、资金、基础设施等方面已经大量投入,未来几年内必定会带动该区经济增长、居民收入提升、房产市场的发展、以及居住环境的改善。

作者:孟祥远  编辑:yanfei
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