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楼盘名称:威尼斯水城
点评:桥头房价排头兵
点评得分:75分
推荐指数:3.5
物业地址:浦口区沿江街道京新608号
开发商:南京浦东房地产开发有限公司
楼盘价格:7500元/M²
025-58408080
专家点评
基本信息
最新信息
价格定位得分:8.5分
优势
威尼斯水城的整体价格定位较低,目标客户主要是刚需,还有一部分改善型需求,而刚需正是限购和限贷背景下楼市需求主力军,因此威尼斯水城在价格上的刚需定位,符合目前的市场形势,拥有较大的市场潜力。
劣势
在江北高新区的新城香溢紫郡,以精装修均价6500元/平米的超低价开盘,就把许多原来准备到威尼斯水城买房的潜在买房人,给截流过去。这些超低价楼盘,也大幅拉低了买房人对江北房价的预期,不利于威尼斯水城等房价保持在7000多-8000多元/平米的楼盘的销售。
区位价值得分:7.5分
优势
(1)威尼斯水城位于大盘云集的桥北板块,城市氛围正在形成,前景看好。
(2)威尼斯水城濒临长江,是南京江景资源最得天独厚的楼盘之一。江景优势,为项目加分不少。
(3)正加紧动工的地铁3号线,浦珠路站设在威尼斯水城,将极大地方便业主出行。
劣势
(1)在江北新城的规划中,浦口区政府重点打造的核心区,不是桥北,而是江浦。
(2)桥北各开发商打造的都是价格较便宜的刚需产品,使得整个桥北板块的整体档次偏低。
(3)大桥交通瓶颈仍然存在,毕竟大量年轻刚需仍在江南的主城上班,出行是个大问题。
(4)桥北的发展基础较差,还带有较大的城乡差异,仍然落后。
社区环境得分:8分
优势
威尼斯水城绿化率超过40%,容积率只有1.55,其意大利风情的小区景观,是江北公寓楼盘中最漂亮的,许多婚纱摄影公司带新人到威尼斯水城来取景,拍婚纱照。
小区拥有2.6公里长江水岸景观,小区内拥有斯坦贝克湖,建筑风格为意大利风情,环境优美。
劣势
因为地处江北,房价较为便宜,许多江北当地居民入住,小区业主素质不是特别高,人文环境相对于主城、仙林、江宁的楼盘,略逊一筹。
户型设计得分:8分
优势
(1)威尼斯水城是个超级大盘,其户型既包括高层、小高层,又包括多层洋房,还有别墅,
(2)花园洋房是威尼斯水城的亮点产品,也是威尼斯水城在江北各楼盘中脱颖而出的“杀手锏”。
劣势
由于产品“断层”,目前小区的产品以88-130平方米的中等户型为主,户型品种略显单一,不过该楼盘未来还将有各种户型推出。
综合配套得分:7.5分
优势
(1)小区门口就是五星级主题酒店——威尼斯酒店。
(2)小区还规划设计6万平米的中心商业广场,为威尼斯水城业主提供更便利的生活配套服务。
(3)威尼斯水城自带幼儿园、小学,整体教育配套占据江北规划的1/3强,让孩子赢在起跑线上。
劣势
(1)公交配套不足,从小区到市区非常不方便。
(2)地铁3号线要2014年才通车,地铁通车前的交通,让许多业主无法忍受。
(3)小区很多商业配套要未来多年后才能兑现,因此短期内业主仍要忍受部分生活配套缺乏的不便。
建筑规划得分:8.5分
威尼斯水城的建筑,是典雅美丽的意大利风格。通过绿水、白墙、红瓦、弧窗、钟楼、拱桥,营造出充满异域风情的意大利浪漫水都风光,湖景、水景与建筑三者完美合一,颇具美感。
小区内部景观,将意大利式元素巧妙融合,复古马灯造型、别致花坛、矮墙浮雕等,展现意大利的浪漫韵味,让很多买房人看了都很喜欢。
科技水平得分:6分
威尼斯水城是苏宁环球开发的楼盘,在科技水平上没有特别的亮点值得一说,但是在国家规定的节能保温标准上,是完全符合的,例如,在外墙保温和屋面保温方面,采用的是挤塑聚苯板,能够保证住房能源消耗指标达到“节能50%”。
在建筑材料、施工工艺方面,威尼斯水城的表现只能说是普通,能够达标,但是没有特别优秀的成绩。
物业管理得分:7分
优势
威尼斯水城的物业管理公司是开发商自有物业——苏宁物业,因为是自有物业,所以开发商会给予一定的物业管理费补贴,保证一定的服务水平和业主满意度。另外,苏宁物业刚获得“2011南京十大金牌物业服务企业”的荣誉。
劣势
苏宁物业在南京的口碑一般,服务水平也只能用差强人意来形容。不过,还好买房人也都知道,物业本来就不是威尼斯水城的亮点。
开发商口碑得分:7分
威尼斯水城的开发商,是南京本土房企中的龙头老大——苏宁环球集团,创建于1987年,1992年专注经营房地产,创始人为江苏省政协常委张桂平董事长。2005年12月,集团控股公司苏宁环球股份有限公司在深圳证券交易所成功上市,股票代码为000718。苏宁环球在南京开发了天润城、威尼斯水城、天华硅谷庄园、天华绿谷庄园等数十家楼盘,拥有数十万户的业主,其开发商的品牌和声誉,在南京老百姓中居于中等。跟栖霞建设、银城等美誉度较高的南京本土房企相比,有一定的差距。
升值前景得分:7分
优势
威尼斯水城在小区规模、齐全配套、江景资源、邻近地铁等方面,拥有优势,具备升值潜力。威尼斯水城占地面积4500亩,规划总建筑面积约450万平方米,将建设成为集居住、休闲、度假、娱乐、商贸、就业为一体的新城。公共配套设施规划有会所、学校、幼儿园、超市、银行、市民广场、医院、商业街、品牌店、餐馆、体育场等。建筑形态包括多层、小高层、高层及联排别墅、双拼别墅及独立别墅。
劣势
小区的升值前景,受到长江大桥交通瓶颈的制约,同时浦口区政府重点打造江浦而不是桥北,这使得桥北楼盘的升值前景也受到影响。另外,威尼斯水城是个超级大盘,建设周期在10年以上,其升值也相应地变得悠长而缓慢。再加上桥北楼盘众多、供应量巨大,该地区的房地产升值速度也受到拖累。
综合评定
总得分:75分
推荐指数:3.5
威尼斯水城是南京最大体量的楼盘之一,规模宏大,真的是由苏宁环球在桥北的长江畔造一座城,长江江景、商业配套、优美景观、自带学区、邻近地铁3号线浦珠路站、房价较低、户型赠送面积较多,都是其优势,因此是江北比较不错的刚需楼盘兼改善型楼盘。
但是,长江大桥仍然经常在交通高峰期拥堵,地铁3号线要2014年才能通车,交通问题仍然困扰着威尼斯水城,也吓退了一些潜在的买房人。现在只能寄希望于地铁3号线的开通,将给威尼斯水城及整个桥北的交通出行,带来较大的改观。届时,住在桥北的威尼斯水城、到主城上班,或许将更现实,也更美好。
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价格定位: 区位价值:
社区环境: 户型设计: 综合配套:
建筑规划: 科技水平: 物业管理: 开发商口碑: 升值前景:
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