返回首页 加入收藏 新闻热线:(86)025-58682081
用户: 密码:   注册
以租代售只是万科噱头 金融创新去库存成风
2015-11-18 来源:广州日报 【大字 中字 小字】 【打印预览

  昨日,“万科血拼”、“万科推出以租代售”、“万科转型”成为地产界的头条新闻。有业内人士认为,开发商去库存压力已达极限,万科此举只是噱头,不过也有观点认为这是金融创新的开始,并表示目前的金融创新“正当时”。万科对此回应只是营销策略而不是战略转型。市场人士认为,广州的房地产市场仍存在去库存压力,但目前问题并不严峻,预计广州未来楼市价量仍有稳步上升的动力。
  “先租后买,租金可抵房款。万科太狠了,彻底不让小开发商活!”昨日,关于“万科转型战略发布会”的内容在网上疯传,有观点认为万科此举“是建立在对房地产开发销售模式的颠覆上。”不少房地产界的大V也发表了看法。易居研究院副院长杨红旭在微博上点评称:“如果万科大部分楼盘都这么干,那么找死的是万科!”
  万科回应:
  此举只是营销策略

  有业内人士分析,这种论调可能是来自对万科新推出的项目的炒作。记者了解到,近日重庆媒体大篇幅报道重庆首个“用租金抵房款”的长租公寓,就是万科的“出品”。
  经纬行高级研究主任黄燕飞评论:“这种想法看似很有看头,但优惠幅度不大。其实他们就是用这个亮点吸引租客优先考虑万科的住宅,但如果同类竞争的住宅在价格更优惠,租客并不一定会选择万科的产品。”
  她还提出:“包装一个只有公寓租客才能享受的购房优惠,但实际上是不是房价最优惠,买家对比同类竞争产品就知道了。”
  据了解,万科对传闻回应称其只是营销策略而不是市场疯传的战略转型:“各地公司在推广长租公寓业务时,部分公司采用了与万科重庆公司类似的做法,但尚未成为万科集团的统一部署。”
  “去库存”是房地产市场目前的共同目标,有业内人士认为,万科此举也稍微有些“露怯”,证明开发商承受了巨大的压力,这种“小动作”是对市场的试探。“从区域上看,三、四线城市和部分二线城市的库存压力较大,相应的在这些城市项目较多的开发商库存压力较大。”中国指数研究院广州分院院长张化学告诉记者,从他们监测的品牌开发商来看,降价促销、调整产品结构、营销创新(包括首付分期等)、降低开发进度等是目前一般采取的办法。
  专家观点:
  穗楼市价量仍能稳步上升

  张化学认为,中国当前已经基本告别住房短缺时代,总体上供过于求是当前房地产市场的基本特征,也是政府制定政策的前提,短期内不会发生根本变化。
  “万科这种去库存的做法要看是在什么城市实施的,参与的是什么产品。”中原地产项目部总经理黄韬认为,政府的调控思路早就定调,目前三、四线房地产市场确实不景气,但广州市场在一线城市中比较稳定和健康,“今年整体销售量比去年增加了30%以上,价格到目前为止累计升了10%。”据他了解,广州市场上主要的大发展商出货情况相对理想,基本完成了任务,只有少量未达到预定目标。
  “总体来看,去库存依然还是广州目前要解决的问题。”黄韬提出,广州也同时出现了地区分布不平衡的情况,“中心区域的货量很少,价格比较稳定而且有所上升。”他认为,未来广州市场的价量还是能持续稳步上升,而成交量的上涨幅度会大于价格的上涨幅度:“但是这种增幅比第三季度将有所下降。”
  房企热衷金融创新
  对于万科引起的波澜,也有业内人士持正面肯定的态度,他们认为,这是万科做的尝试和创新:“王石回来了,他们肯定有新动作。”据了解,一些开发商也在利用金融创新来推动营销,如去年远洋地产联合京东金融开展互联网金融众筹活动、今年4月保利与民生银行合作的“利民贷”,以及恒大首付三年免息分期等,还有万科刚刚宣布在重庆试点的“先租后买,租金抵房款”等,都是在房地产营销和去库存方面的金融创新的尝试。
  “先租后买类似于万科自己当银行,做房贷,做金融租赁,进一步可以把项目打包卖到市场上。这并不是万科金融野心的第一步棋,此前中国第一款REITS产品,就是由万科和鹏华基金联手开发,标的为万科前海的写字楼。”不少人士在网上评论称万科此举是“典型的融资租赁模式”。
  有业内人士认为,“现在的房地产商都已经不仅仅是房地产商,他们是拥有巨大财富的综合投资者。只要是能获利的市场,他们都会去参与,而不给自己任何界限。这才是房地产行业未来发展的最新方向。”
  利率上浮的房贷蜂拥提前还
  广州日报讯(记者李婧暄)随着个人贷款利率折扣的不断下行,目前银行出现了扎堆提前还贷的现象。“两年前申请的折扣是上浮10%,现在都普遍下浮15%了,于是赶紧来把之前房贷还了。”广州的李先生告诉记者,近期他选择购置一套新房的方式,是先把旧房贷还掉,然后再申请折扣低的新房贷。
  记者调查发现,目前,各大银行出现了扎堆提前还贷的局面,部分银行的提前还贷量较年初大增了50%。“基本上要完成信贷投放,就要发放两倍的量,因为提前还贷的量已经和信贷投放量齐平了。”一位不愿意透露姓名的银行业内人士告诉记者。
  银行提醒,目前提前还贷申请量较大,部分银行或延长提前还贷申请排队的时间,建议有提前还贷计划的客户提前做好准备。
  现象:
  广州部分银行
  提前还贷量大增五成

  一周前,李先生申请了提前还贷。
  据他介绍,由于新购置了一套房产,就将原来上浮10%的房贷提前还掉,“现在新申请的房贷都是9折以下,还能享受公积金贴息贷款。”李先生告诉记者,他到银行申请提前还贷的时候发现有很多前来办理相关业务的客户。
  “房贷利率是可以随着央行降息而降低,但是折扣是不变的,不管现在市场上申请的利率是多少,一般来说银行和借贷人签订的合同内容都是折扣不变的。”某银行个人按揭贷款工作人员小陈告诉记者。此外,目前同名转贷款的情况也是监管部门禁止的,因此不少客户会选择先将原来的贷款还清,然后再用抵押贷款等方式再贷款,或者购置另一套房产来置换贷款。
  此外,还有部分客户此前申请了抵押房屋贷款,因为目前折扣下行而选择提前还贷后再借款。
  调查:
  房贷折扣力度大
  银行提前还贷量大增

  记者调查发现,目前各家银行提前还贷的业务量均出现了猛增的情况。“现在真的超级多提前还贷的,我们的提前还贷量较此前大幅提升了50%。”某银行相关人士告诉记者,现在要增加贷款余额十分艰难,比如说,今年全行贷款余额增长了10个亿,要放差不多20亿贷款才能实现这个增长,因为其中一半的贷款是用来抵消提前还款。“每个月的月供款也就几千万,但是提前还款的量也有这么多。”
  另一位国有大行的相关人士也向记者表示,目前提前还贷量确实大增,“比年初多了至少50%。”
  “现在的客户提前还贷有两个原因,一是利率折扣下行,二是一线城市房价上涨,将原来高利率的房贷还掉然后再通过抵押贷款,一方面贷款利率更低,一方面贷款额度更高。”某股份制银行个人业务相关负责人刘先生(化名)昨日接受广州日报记者采访时表示。
  但据了解,目前各家银行总行都对下面有贷款余额增长的要求,因此银行只能一边接受提前还贷一边继续接受客户申请。“其实目前的房贷业务如果打8.5折,基本上就是不挣钱的了,但是由于额度宽裕,其他企业贷款和经营贷款都不敢放,只能硬着头皮做。”刘先生表示。
  业内:排队至少三个月
  “由于目前排队人数较多,包括我们在内的不少银行都要排队,且此前只需要一个月的,目前基本上都要三个月。”昨日某国有大行相关业务负责人告诉记者。
  此外,专家表示,提前还贷要弄清楚不同银行提前还贷的规定。记者调查发现,目前,银行一般都规定在借款期内、贷款发放满一年以后,经银行同意,市民可书面申请提前归还部分或全部贷款。各家银行对提前还贷的规定各不相同,建议在决定提前还贷前务必弄清贷款银行的操作流程,提前预约。
  记者在调查过程中发现,按照各家分行的说法,其实贷款的事情,很多操作的权利都是掌握在支行手里的,所以市民要了解关于提前还贷程序上的问题,最好的途径是联系当时办理贷款的业务员或者客户经理,按照他们所属支行的具体规定来操作。
  另外,加息后新的利息标准将在新的一年开始时计算,所以,即使要提前还贷,购房者也要把握好时机,尽可能在新利息生效前一年的年末提前还贷。
  Tips
  提前还贷怎样划算

  目前最常用的两种还款方式为等额本息还款法和等额本金还款法。等额本息还款法,即借款人每月以相等的金额偿还贷款本金和利息。这种方式在偿还初期利息支出最多,本金还得相对较少,以后随着每月利息支出逐步减少,归还的本金就逐步增多。等额本金还款法,即借款人每月以相等的额度偿还贷款本金,而利息随着本金逐月递减,每月还款额亦逐月递减。在贷款时间相同的条件下,等额本息还款法所要支付的利息高于等额本金还款法,因此,如打算提前还款,最好选择等额本金还款法。
  如果选择的是商贷和公积金构成的组合贷款,先还商贷会“优惠”很多。由于公积金贷款含政策性补贴成分,所以贷款利率比商贷低不少,此次降息幅度也比普通商贷小,所以购房者提前归还贷款利率较高的商贷,相对划算些。

作者:林琳  编辑:颜霏
分享:  分享到QQ空间 分享到QQ微博 分享到新浪微博 分享到开心网 分享到人人网  
原标题:以租代售只是万科噱头 金融创新去库存成风
特别推荐
  • 装修中水电改造注意事项水电设计安全、实用水电设计非常重要,许多业主易忽视,许多设计师也易忽视,现在的设计师很多都不懂水电,严格来讲,家装公司必须配备专业的水电设计师。水电设计与装饰设计不同,水电设计首先是安全、实用,其 ...
  • 办理期房退房手续后能否退回已缴契税?根据《财政部国家税务总局关于购房人办理退房有关契税问题的通知》(财税[2011]32号)的规定,对已缴纳契税的购房单位和个人,在未办理房屋权属变更登记前退房的,退还已纳契税;在办理房屋权属变更登记后退房的,不予退还已纳契税。因此,应当根据张女士是否办理了房屋权属变更来确定是否可以退回已缴纳的契税。
  • 全球住房负担最重10城市排行出炉据外媒报道,由美国(房源)市场研究公司Demographia公布的第11份《全球住房负担能力调查》出炉,榜单覆盖了9个国家或地区378个城市地区房地产市场,其中香港居榜首。 根据报道,这份全球性住房调查报告的统计者利 ...
  • 不得不看 家居消费猫腻大起底"购买二手房,过户时发现房子抵押银行。""网购电磁炉到家,还没热好一顿饭就坏了。""买的新家具一年异味难消除!"这些倒霉事儿可都是网友们的亲身经历 新家具一年异味难消工商介入商家换货 "我新买的家具质量有 ...
  • 买,买,买 购房路上不任性 小心有"坑"夸大宣传的广告、精装标准缩水、开发商逾期交房、虚报开盘销售业绩 这些购房陷阱已经"坑"了很多购房者。
楼市热图
更多>>热门房评
推荐排行
本周
本月
更多>>热点专题
楼市黑榜
楼市红榜
新闻排行
更多>>房吧热帖