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买房必知!小产权房与商品房的区别
2017-05-06 来源:四川中原代理 【大字 中字 小字】 【打印预览

  在购房过程中,很多购房者都会关心房子是否有产权?那么,问题来了,人们经常听到的大产权房、小产权房是怎样区别的,它们又有什么不同呢?小原下面为大家整理了小产权房与大产权房(商品房)的区别。

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  (图片源于网络)

  一、什么是小产权房屋?

  一、简单解释,国家发产权证的叫大产权。如开发商办理合法的立项开发手续后,办理土地出让手续并按规定上缴给国家土地出让金和使用税(费),由国家发放给开发商土地使用证和房屋预售许可证,这样的房屋称为大产权房屋。
  而国家不发产权证的,由乡镇政府发证书的叫小产权,也就是说在农民的集体土地上,仅有乡(镇)政府或村委会的盖章以证明其权属,并没有国家房管部门的盖章,这种房屋被视为乡产权,即小产权房屋。
  二、小产权和大产权的区别是什么?
  大产权即完全产权,包括房产使用权证与国有土地使用权。大产权的房屋在进入二级市场时,无需缴纳土地出让金。小产权即不完全产权,只包括房屋的使用权,它与大产权的本质区别在于土地使用权。通俗的解释,买的房再转让时不用再交土地出让金的叫“大产权”,再转让时要补缴土地出让金的叫“小产权”。
  三、小产权二手房包括哪些房屋?可以买卖吗?
  严格来说,小产权二手房包括:已购公房,乡产房和使用权房。根据这些房屋性质的不同,在房产转让时也会区别对待。“已购公房”,购房人只要补齐土地出让金,也就是购买房款的1%,就可以等同为商品房上市出售。“乡产权”,归农村集体所有,产权关系很难改变,很难过渡为完全产权,否则将会动摇国家的土地制度。而对于“使用权”房来说,上市出售则会有一线希望,因为,国家也在一直提倡并做着改革试点的努力。
  四、购买小产权房五大风险
  1、缺少“五证”
  “五证”即具备国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证及商品房销预售许可证。如果没有“五证”是不能办理房产证的。没有产权,不受法律的保护。
  2、拆迁难补偿
  除了不能办理房产证外,那些“便宜房”实际上属于在政府规定范围以外的违章建筑,如果和国家的规划相冲突,还很有可能被拆除,而且业主也不会得到拆迁安置补偿。
  3、质量难保证
  房屋质量没人监督,一些开发商为赚钱会偷工减料,存在安全隐患。这类房屋一般由土地所在村开发,除了房屋质量和房屋售后保修难以保证以外,入住后的物业管理也极容易出现问题。
  4、小产权房不能抵押或者上市转卖
  由于没有正规的产权证,小产权房不能作为抵押或上市专卖。这些都是购房者在购买小产权房需要注意的地方。
  5、小产权房不能抵押贷款
  小产权房不能在房地产管理部门登记备案,所以不可以办理抵押等他项权利,没有他项权利就相当于没有合法的质押物抵押到银行,银行贷款就无法批复。
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  一、物权法不保护“小产权房”
  目前许多购房者将目光转向了“小产权房”,而且不少人存在侥幸心理,认为随着《物权法》的颁布,“小产权房”会得到承认。然而,《物权法》颁布后,相关条款中明文规定:城镇居民购买“小产权房”并不合法,《物权法》不保护不合法的财产。
  业内专家一致表示,“小产权房”没有真正的产权,不受法律的保护,也不在已经实施的《物权法》的保护范围内,因此无论自住还是投资,购买“小产权房”一定要谨慎。
  二、“小产权”难变身“大产权”
  新《物权法》里明确规定,房屋属于不动产,不动产必须要经过登记。与不动产不同,动产交付就可以,也就是说你买别人一瓶水,别人把水交给你,你就享有水的所有权。
  但是房子不一样,房子并不是交付购房者就享有房屋的所有权,因为房屋是不动产,它必须要经过国家规定的政府部门登记、造册、颁发证书才享有所有权。登记的部门是国家规定的房屋土地和管理部门,而所谓的“小产权房”并不是法律规定的政府主管部门颁发的产权,因此“小产权”与“大产权”是两个明显不同的概念。
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作者:四川中原代理  编辑:颜霏
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原标题:注意!买房必知小产权房屋与商品房的区别
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