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房地产税的四个核心问题
2017-11-08 来源:融360 【大字 中字 小字】 【打印预览

  
  11月3日,财新网刊登了一篇文章:
  这篇文章主要内容是写房地产税和未来的税制改革的。
  其中关于房地产税的部分,文章明确提到,未来房地产税将按照房屋的评估值来征收,而不是按照两次交易差额来交税,这样做的好处有很多,至于原因,下文再表。
  再就是税制改革,2020年要完成税收法定,目前中国18个税种中,只有4种是经过立法的,分别是个人所得税、企业所得税、车船税和环境保护税。这也就是说剩余14种以及未来的房地产税都将有法律进行规范。
  至于2020年,房地产税是否能够推出或者是否能够提前推出,这篇文章并没有明确。
  这次释放出来的信号的确有不少,融360说房(fangdai123)君大致梳理了一些大家比较关心的内容。分析如下:
  1、为什么要征收房地产税?
  这个问题很关键。
  之所以要征收房地产税,是因为它是地方税,这笔钱收上来后是统统给地方花的。而自从去年营改增后,地方的收入锐减。营改增后,占地方收入50%的营业税没了,取而代之的增值税只有25%归地方。所以必须要挖掘新的税源,已经试点的水资源税和即将在2018年1月1日开征的环境保护税都属于地方税。
  往大了说,刚结束的大会有一个新提法——不平衡不充分,这种“不平衡不充分”除了表现在区域差异之外,更表现在每个家庭当中。有房无房,有一套房和有多套房,持有成本都是一样的,但享受到的发展红利却大不同。解决微观层面的“不平衡不充分”,房地产税很关键。现在技术层面已基本具备(不动产统一登记全国联网完成,那些不交易的老房子也会统统录入其中);再配合多轮吹风,大家对房地产税也由害怕到逐渐趋于理性待之,开征房地产税的条件已基本成熟。
  2、房地产税为什么要按评估值征收?
  房地产税将按照评估值征收,基本上是板上钉钉了。之所以要这么做,从根本上来说,还是为了确保税源的可控。
  举个例子,一个老公房小区,两套房,其中一套一直没交易,业主当初以20万元买下,另一套房子刚成交,价格是500万。如果按照以往的差额计税方式,那么没交易的房子,房地产税几乎可以忽略不计,而刚交易的房子税收就多得多。这是明显不合理的,按照评估值的方式就能做到一碗水端平。同一个地段,同样的配套,同样的房子,税也应该差不多。
  目前上海就是这种征税方式。上海是以房屋评估价格的70%为基准,普通住宅的税率是0.4%,非普通住宅的税率为0.6%。房屋评估机制经过多年的试点,目前已基本成型,将发挥作用。
  3、房地产税会导致房租和房价上涨吗?
  目前房地产税的细节,包括免征细则、税率、是否抵扣个税都还不确定。还无法确定房地产税对楼市会造成何种影响。但有一点可以确定,那就是房地产税和房租的关系不大,它俩不会是直接的因果关系。
  未来房租肯定会上涨,特别是热门城市,但这跟房地产税的关系不大。举个例子,目前在上海,一套市值800万的房子月租金大概能到1万元,如果按照税率1%(参考其他经济体)计算,一年要交8万,如果全摊到房租上,那就是房租必须直接增加6000多,租客是不可能答应的。再以上述老公房小区为例,两个持有成本完全不同的房子,都在一个小区,持有成本高的房子的房主能因为这个而提价吗?显然租客会毫不犹豫地扭头走掉。究其原因还在于租房市场是高度市场化的,需求是弹性的而不是刚性的。
  好的城市房价还会涨,这跟房地产税也关系不大,这由城市基本面决定。在未来,当房主为了房地产税而苦恼的时候,他们能选择的就是如何合理利用规则来降低税负,而不是粗暴地转移。
  大家可以想一想,那么多公租房和盖在集体土地上的租赁房是干什么的,那就是稳定租金和房价用的。为了在集体土地上挖掘出更多房源出来,连《土地管理法》都修改了。
  包括昨天我们推送的租房贷款,其实也是配合的措施之一。
  4、房地产税税率是浮动的
  未来房地产税的税率是浮动,这一点很关键。这等于上面给了一个区间比较宽的标准,各个城市根据实际需要确定税率。
  对于这一点,我们有一种不大好的预测,那就是经济条件好的城市,对房地产税不怎么依赖,税率会偏低,条件差的城市,反而需要这个收入来养活自己,税率就会高。
  这样一来,三四线城市会因为高税率而逐渐缺乏吸引力。而那些低税率的城市则借助建立起来的各种优势吸引人才和资金。这又是新一轮的洗牌,将加速城市群的形成,也会加速其他城市的凋零。
  必须要指出的是,房地产税作为一项解决地方支出问题的措施,未来势必要逐渐扩大,再像上海和重庆那样鸡肋是不可能的,所以我们对免征面积和免征套数不要有过高的期待。
  举个例子,当整个楼市将炒房者和囤房者的比例压缩到非常低的水平,再继续维持房地产税的征收额,就只能缩小免征面积或者提高税率了。
  这个套路和现在的企业靠补贴吸引用户一样,一旦相关指标达成,补贴必然逐渐退出。
  不过,必须承认的一点是,房地产税肯定会搅动人们的心理,大家心里会算账,到时候房子是留还是弃,都会对市场有影响。但主动权还是在政府手里,房地产税一旦出台,稳定税基非常关键,现在是不想卖房,以后可能更不好出手。
  对于房地产税,融360说房君认为,它的对调预期很有用,房子是用来住的,必须要激活庞大的存量房市场,而且价格必须合理。房地产税要能够让那些租房的人看到买房的希望,看到一种向上流动的可能。否则如何扩大中等收入群体,如何跨越中等收入陷阱?
  

作者:融360  编辑:zhangjiajia
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