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南京楼市销售创五年来新低 租赁市场或成今年楼市新热点
2018-01-12 来源:南京日报 【大字 中字 小字】 【打印预览

  经过一年来的密集调控,一二线城市的房地产销售市场、土地市场开始进入“冷静”周期。南京楼市在2017年的尾声,已然出现了热盘遇冷、优惠重现的下行信号。这一年里,有些企业、楼盘在逆市中仍然持续增长,有些则黯然退场。对于开发商而言,新一轮的挑战才刚刚开始。
  去年新房销售创新低
  中原地产研究中心统计数据显示,2017年内,全国接近110个城市与部门(县级以上)陆续发布的调控政策次数多达270次以上。从调控城市看,15个热点城市是调控热点。其中北京、上海、广州、深圳、南京、杭州、成都等城市都多次发布政策。
  安居客房产研究院首席分析师张波认为,去年的楼市调控和以往数次调控相比,目标非常明确,核心就是围绕“真正落实长效机制”这个目标,短期不放松,更着眼于长远,启动调控组合政策。根本目的就是重视长效机制,构建房产阶梯型消费,解决高房价和库存区域间不平衡发展的问题。
  在调控新政的持续加压下,一二线城市的房地产市场迅速降温,购房人也越来越理智。据南京网上房地产数据显示,2017年南京新房销售约6.28万套,这一数字与2016年12.7万多套相比,跌幅超过了50%,创下了2013年以来的新房销售新低。与此同时,南京二手房去年共成交93737套,比2016年相比也下降了约38%。
  在价格方面,据国家统计局70个大中城市新建商品住宅价格指数的数据显示,南京房价涨幅已经连续12个月未出现上涨。除了南京之外,厦门、合肥、苏州等热点二线城市都已经止涨。
  保利万科领跑,销量突破120亿
  不过,在政策趋紧,行业调整的大背景下,去年南京仍有房企、楼盘交出了抢眼的“成绩单”。“强者恒强,龙头无忧!”网尚研究机构研究总监曹丽用这8个字来形容2017年南京房企的表现。
  据网尚研究机构发布数据显示,2016年南京销售金额的领军房企是保利和万科,2017年依旧是这两家蝉联领跑。融创和绿地成为新势力房企。其中,根据权益口径统计,保利以134亿的销售金额荣获冠军,操盘口径统计,万科以128亿的销售金额夺冠,两大房企双双突破120亿,遥遥领先。第三名新城和恒大,与前两名落差达50亿,后面名次争夺较为激烈。
  曹丽分析,万科重仓南站,其次为江宁、溧水,产品定位满足主流客户的自住需求,因此受限购的影响较小。而保利在河西、城南、城北、江宁、浦口布局均衡。两家对推案、销售节奏把控均衡,将外部变化莫测的影响因素对企业的影响降至最低。
  记者发现,除了一二名外,其他名次销售金额相比前一年都出现小幅下滑,2017年销售金额榜前十房企的总销售额为789亿,回落6.5%。
  中国指数研究院研报指出,房地产行业集中度在进一步增加。根据其监测数据显示,2017年,共有144家房地产企业跻身百亿军团,较2016年增加13家,销售额共计82099亿元,市场份额超过60%。值得关注的是,500亿规模以上房企在北京、杭州、南京、天津的销售额市场占有率超40%。
  “租赁”成新蓝海,盈利是难题
  继一连串的土拍新政出台后,去年一二线城市的土地市场整体呈现出降温的态势,租赁地块的频频亮相更预示着未来房地产市场将面临新的挑战。数据显示,全国已经有北京、佛山、上海、广州、深圳、杭州、珠海、天津、成都等超过10个城市开始增加租赁土地供应规模。从一线城市来看,北上广三城未来五年租赁用地计划供应面积将达3825公顷,占同期住宅供地面积比例超26%。深圳明确未来五年人才住房和保障性住房用地面积不少于总用地面积的60%。新年伊始,南京国土局第一次挂地就推出了5幅租赁地块。
  张波认为,租赁地块收益率低,房企如何实现盈利是个不小的难题。“就现状来看,开发商积极获取租赁土地的主要阻碍是租金回报率偏低。从目前北上深的租金回报率来看大都在1.4%-2.5%不等,相比房产开发销售,单纯的自持性拿地,前期购置和建筑成本高、资本沉淀大,对于开发商的资金实力要求非常高。金融支持力度的不断增加就显得尤为重要,例如开发性金融及商业银行加大对住房租赁企业贷款支持力度、支持租赁企业发行企业债券、ABS、推进REITs试点等。”张波直言。
  南京新景创投投资管理有限公司、新景智库总经理王慧表示,眼下不少房企都想从“重资产”转型为“轻资产”,然而成功的案例很少。“长租市场虽然是一片蓝海,但是房企转型不能盲目,要梳理自己的核心优势,不能贪‘多’贪‘大’。”

作者:黄晓雅  编辑:颜霏
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原标题:租赁市场或成今年楼市新热点
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