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利率上浮至25%!下款时间未知!2018在南京买房的人要哭了
2018-02-04 来源:365淘房 【大字 中字 小字】 【打印预览

1、2018年才刚刚开头,银行二套房贷利率再度上浮,下款时间未知,背后到底什么原因?又对楼市产生什么影响?

2、银行不仅对买房人下手狠,对开发商也锁紧资金链,对我们买房人来说是好事还是坏事?

3、2018,是机会还是陷阱?咱普通买房人该怎么办?

请听小5妹一一道来。

二套房利率上浮25% 今年不按套路出牌

就在今天,网友向小5妹哭诉,邮政储蓄银行通知他二套房贷款利率上浮至25%,并且还无法保证下款时间,说是额度紧张

小5妹立即打电话到邮政储蓄银行进行求证,工作人员表示,二套房贷款利率确实上浮至25%了

上浮购房贷款利率,是楼市通过信贷调控最为行之有效的方法之一。2017年至今,南京已经多次上浮了二套房和首套房购房贷款利率。

(2018年1月南京各大银行摸底情况)

短短20多天,南京二套房贷款利率上浮至25%的银行又多了一家。那么,2018年贷款额度还有没有可能会放松呢?

很多在2017年没有贷到款的朋友都希望在2018年到来之后能够顺利贷款,因为按照往年的额度指标,年初银行房贷重新“开闸”,额度总是较为宽松的。

但是今年貌似有点不同寻常,贷款难并没有缓解的迹象,尤其是房贷,等待放款的队伍越来越长,利息上调再上调,额度依旧紧张……

原本指望着2018年贷款额度宽松、审批放款等环节可以提速的购房人恐怕又要失望了!今年买房的人要哭了,一套房恐怕又要多花几十万。

现在上浮25%相比之前上浮10%的变化:

1、月供多了400多元;

2、总利息多了近17万元。

为什么房贷那么难?

1、 官方要控制宏观杠杆率,防止银行发生系统性风险。

 近期中国表态争取三年左右时间有效控制宏观经济杠杆率,它包含政府、居民、企业三方面的债务。贷款本身就是一种借钱手段,压缩贷款有助于降低宏观杠杆率。

2017年金融内部的杠杆率持续降低,有100多家银行主动缩表,银行缩表就是缩减资产负债表,在银行的资产负债表当中贷款资产就超过一半,银行缩表贷款肯定受到伤害。 

2、行印钞的放慢,房地产是超发货币最大蓄水池,自然流进来的钱变少了。

2016年的印钞增速是11.3%,2017年直接下降到8.2%,印钞放慢导致银行从央行获得的基础货币减少,余粮不足。

3、控制房贷有助于抑制房价上涨符合2016年10月以来房地产调控的总体大方向。

房贷难!我们该怎么办?

1、房贷利率上升今年是难以避免的了,房贷成本会增加,不过也不用太担心,目前贷款基准利率还在4.9%的历史低位,房贷利率会以基准利率为准绳。

如果基准利率不上调会制约房贷利率上升的高度,2018年的基准利率应该只会上调一次,这就告诉我们2018年月供成本会增加,但压力还不算太大。

2、房贷额度问题,由于银行对房贷额度进行总量控制,越到年末锅里的水越少,所以买房的话年初买比年底买要好。

但2018年难过的不止是买房人,新一轮的大洗劫开始了,只是这次洗劫的是开发商!

史上最强监管 洗劫开发商!

1、一天6张罚单剑指房地产,开发贷被暂停!

1月25日,厦门银监会连续开出6张罚单,涉及中信银行、交通银行、平安银行、农业银行、建设银行、邮储银行等6家银行。

厦门银监会开出罚单的理由非常简单——资金违规流入房地产、流入楼市!

在这6张罚单中,4张是针对个人消费贷,2张是剑指违规开发贷

如果说这6张罚单针对个人“消费贷”的意味还比较浓厚,并未针对开发商的话,那么1月29日-1月30日的消息,针对的是谁就很明显了。

1月29日, 恒丰银行暂停新增房地产授信也就是说,暂停了开发商的开发贷

1月30日,全国范围内已经有多家银行下发相关文件,暂停开发贷,对房地产的融资收紧或暂停

一个不争的事实已经出现——开发商的主要资金来源之一——开发贷被暂停了

2、被暂停的不止开发贷,如今的开发商已被紧紧扼住了喉咙!

对于开发商来说,主要的融资渠道有下面几种——信托、基金通道、委托贷款、开发贷

早在2016年信托的口子就被堵上了 。银监会就下发了闻风丧胆的55号文——不得将信托资金违规投向房地产、地方政府融资平台、股票市场、产能过剩等限制或禁止领域。2018年,信托去杠杆仍将持续发力

基金通道是在2017年逐步关闭的。2017年2月13日,中基协发布4号文——私募资产管理计划投资于房地产价格上涨过快的16个热点城市住宅地产项目的,暂不予备案。这16个热点城市,具体包括北京、上海、广州、深圳、厦门、合肥、南京、苏州等地。开发商最重要的资金来源之一也被堵上了口子

委托贷款也是中小型开发商融资的主要通道之一。但是在1月6日,监管机构要求“集合资产管理计划不得投向委托贷款资产或信贷资产”,也就是说监管层叫停了银行的委托贷款业务目前开发商的委托贷款通道基本上也被封上

最后就是刚刚被叫停的开发贷

开发商四个最主要的融资渠道均被监管,甚至是堵死

如今资金监管的大刀一刀又一刀的斩在了这些开发商的脖颈之上。

出来混,迟早要还的。

3、前面是融不来钱,后面的债到期了。

我们都知道在2016年,一大波的房企集中加杠杆在资本市场上套出了大量的钱,涌向了土地市场,炒出了340块地王。

他们的钱从哪来?还是借贷

这些借贷资金的平均周期都是2年,如今2年已过,2018年将迎来史上最大的一波开发商还债高峰期。

开发商要还多少钱?

任志强有个估量,他认为——2018年,房地产行业将迎来还债高峰,额度达到3300亿;2019年额度达到4700亿,2017-2019年房企还债规模将超1万亿。

除了任志强之外,很多专业的证券机构也认为——2018-2019年这两年,开发商要清还超过1万亿的债务!

融资断粮了,债务该还了!

前有饿狼后有猛虎,开发商将迎来最大的一波洗,在这波洗劫之中,有人会挺下来,但更多地会死去。

4、房地产也要去产能了。

供需失衡,一线城市不够吃,三四线城市库存堆成山;

开发流程不规范,顶风作案一大堆,明明五证齐全才能预售,但偏偏挖个坑就敢卖房;

中小房企鱼目混珠,县城里一个做猪饲料的眼热红利,就敢摇身一变贷出钱来搞开发;

整个行业杠杆大的出奇,无论是一线上市房企还是中小房企都敢大规模举债拿地,关键的是竟然还都能贷出钱来!

如果这样下去,不仅实体经济活不了,还会绑着银行、带着社会资本跳到深渊中,到最后怎么办?

重新洗牌!让行业集中,让大者恒大,强者恒强!

至于中小型房企,对不起,你必须退出牌桌,你不退,那就把你推下去!

5、会对楼市有何影响?普通购房者该咋办?

第一,避开中小房企。

他们在未来的生存空间会越来越狭窄,一定会有一大批的中小房企被逼的无路可走。

未来资产投资的死局叫“三四线城市+中小县城级房企”,跳进去基本没有翻身的可能。

在这个大时代下,千万别螳螂挡车。

第二,避开一切跟房地产有关的信贷、基金、信托、P2P等等。

对于诸多中小房企开发商来说,未来的两年一定是越来越难熬的两年,正规渠道的钱越来越难搞到,债务累计越来越多。

在这样的大背景下,肯定有部分开发商跳到民间借贷、违规投资担保之中去,给出的利息还一定不会低,在这个时候就是考验“智商和欲望”的时候了。

还是那句话,这年头握着硬邦邦的钱,比啥都强。

第三,房价或许会下调,与此同时机会也会伴随到来。

未来一年,在融资和债务的逼迫下,对于开发商来说,现金流超过一切衡量指标,能活下来才是关键。

注重安全稳健的一线房企会一定程度的放弃一部分收益,而更加强调快速回款,房价也有可能一定程度的回调。

比如,去年鸡贼的融创在郑州就以低于市场价15%以上的价格疯狂出货,唯一的要求就是回款、回款、更加快速地回款。

瞧见没,这就是新的市场机会出现了。

最好的时机应该是在2018年下半年!

当然有人会说,房价肯定还会往下降,我想提醒的是,煤炭、钢铁、水泥等这些行业在去库存之后,去年的价格可是一路走高。

我们要记住,政策不是为了干死房地产行业,而是为了干死一部分房地产企业,从而让这个行业更加良性、健康的发展。

第四,最好别碰地王盘。

尤其是那些地方型中小房企开发的那些地王项目,在吃紧的资金压力下,面对如此重的财务成本压力,要么他们会辗转死去,要么会甩开节操,牺牲品质,低价倾销。

无论是哪点,对于购房者来说,都不是好事儿。

2018年,对于我们买房人而言是机会也是陷阱,刚需要在夹缝中求生存,车还是得上,但千万不能上错车。

作者:子经  编辑:子经
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