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楼盘名称:中铁江佑铂庭
点评:好地段成功一半
点评得分:76分
推荐指数:3.5
物业地址:南京市浦口区新浦路105号
开发商:南京昌和房地产开发有限公司
楼盘价格:9500元/M²
025-58287888
专家点评
基本信息
最新信息
价格定位得分:8分
目前该项目网上报价9500每平米,折后约9300元左右。在楼市跌跌撞撞的2011年其价格依旧坚挺,不论是市场如何,总不见其价格有大的波动,显示出地段的相对抗跌性。虽然不再次次日光,但是每次开盘业绩也不错,可以看出客户对该项目价格也比较认可。
尤其是2010年10月,江佑地块旁边的雅居乐与11家开发商经过200多轮激烈竞价后,以21.05亿元夺得浦口区G40地块,溢价率高达538%,均价高达7000多元每平米(后调整容积率,楼面地价也在6000多元)。依靠地王为依托,再加之万科、中海、融侨等地产大腕争相入住江浦,江浦新城指日可待,这也是中铁价格稳定的一个原因。
区位价值得分:7.5分
中铁•江佑铂庭,该项目西至新浦路,北至光明路,东至迎江路,南至康华路,加之其又位于纬七路过江隧道的出口处,从地段上说,江佑铂庭可以说是江浦的首选。
相对南京主城来说,其凭借位于隧道出口处的优势,从该项目通往西新城开车只需不到10分钟,达到老城区也在20分钟之内。已经可以实现与河西的配套共享、资源互补,可以享受到河西新城在教育、交通、文化体育、生活设施、医疗卫生等各方面的成果。同时,本项目距离规划中的地铁10号线新浦路站仅300米,距离多条过江公交也比较便捷。
相对整个浦口来说,该项目离江浦繁华商业圈略有距离,但是属于规划中的总部经济核心区,区位优势比较明显。
社区环境得分:8分
虽然江佑铂庭在地段上有相当的优势,但是毕竟是江浦,其各种生活配套设施还相对显得杂乱和落后。市政府随计划5年投入900亿建设的核心区,再加之青奥会滑雪滑冰馆、青奥体育公园落子新城,但是其落实还稍待时日,项目周边还明显荒凉和脏乱差,能否给业主一个满意的产品,这对开发商的规划能力和对业主的责任态度也是一种考验,也对浦口区城市开发建设能力的一个考验。
户型设计得分:8分
江佑铂庭户型设计种类多,从79平米的两室一厅一卫到139平米的三室两厅两卫,主要还是定位中低端客户。
户型客厅设计大开间小进深,开间达3.9米,即便过道也有1.6米,相对来说比较浪费面积。两房户型结构紧凑,全朝南设计,采光好;大三房户型客厅与卧室开间交宽,适合居住,卧室有飘窗,客厅连接大阳台,对于居住来说还是比较方便舒适。
综合配套得分:7分
凭借其强大的区位优势,可轻松出入主城,能轻松享受到河西新城在教育、交通、文化体育、生活设施、医疗卫生等各方面的成果,同时,可以享受珠江镇成熟的配套。另外,项目自身规划了约3800平米社区幼儿园,近7000平米超大规模社区中心,在教育配套方面,周围临近南京工业大学江浦校区、社区幼儿园;在商业上金浦假日百货、购物中心、苏果超市、农贸市场等。
建筑规划得分:8分
项目占地面积10万平方米,建筑面积27万平方米,共规划18栋高层,自身规划了约3800平米社区幼儿园,近7000平米规模社区中心,车位配比1:0.8,但是分为地上停车场合地下停车场。绿化率28%,容积率2.2.值得一提的是小区景观示范区的中央精心设计了坡地景观,即使住在楼上也可以很好的欣赏小区内的景观。但是小区规划也存在几个问题:
一是景观营造都是建立在外部景观比较缺乏的基础之上,小区整体规模不大,内部景观可以操作的空间比较有限。
二是密集排布的18栋高层使得规划创新较少,内部景观也难有大的作为。
三是小区规划设计层次还有待提高,景观建设和建材选取上所下功夫不够。
科技水平得分:6.5分
区域内首个人车分流社区、入户大堂精装挑高设计;断桥隔热门窗、浮法中空玻璃、用料考究,节能降噪;周边还配有防越报警、电子巡更管理、闭路电视等六大系统,全天候给业主以保障。
新技术的运用不足。
物业管理得分:7分
由于中铁是在地产方面的开发才刚刚开始,公司相对较年轻,暂时还没有自己的物业公司,所以其物业服务托管给了南京新鸿运物业管理公司。相对于其他大牌房企自己的物业来说,在这方面还有待提高。
新鸿运物业管理公司资质不错,但是一流住宅小区管理经验不足,对其管理服务水平不好期待。
开发商口碑得分:8分
母公司实力确实雄厚,但是房地产开发经验和业绩不足。中铁可以说是一个年轻的公司,而江佑铂庭也是中铁在南京开发的第一个楼盘,可以说是南京市场的一个“试验田”,从房地产开发经验来说,其相对处于劣势。更致命的是,该企业似乎并无意向在南京继续开疆拓土,缺乏扎根经营意识的开发商是否可以长久信赖也让购房人心里没底。
升值前景得分:8分
根据《浦口新城控制性详细规划》指出,由市领导亲自挂帅成立浦口新城建设指挥部,全力打造现代化的浦口新城,对接呼应河西和南京主城。这意味着浦口新城将作为江北新城的核心区,早已不再停留在江北的层次,而是上升到了全市的层次。同时长江大桥以及过江隧道的交通支持,大大缩小了浦口通往主城的时间成本。再加上青奥会对该区域的拉动,以及近年来各个大牌开发商的入驻,浦口新城的发展之日可待,该板块作为浦口第一站应该有不错的表现。
综合评定
总得分:76分
推荐指数:3.5
中铁•江佑铂庭最大的优势就是其区位,随位于浦口却与河西板块仅仅一江之隔,凭借其位于纬七路过江隧道的出口处,其时间成本大大的缩小,但是同时,在价格上却是河西价格的一半,这对于无论是浦口本地人还是河西的刚需都有着不小的诱惑。而再加上青奥会的拉动以及政府对浦口发展的重视和开发以及江北众多原生态的自然景观资源,使得其总体价值和为来前景大大提升。但是这种利好并不是目前可以看得到的,其兑现需要一定的时间,这就又有了一定的不确定因素。
该项目确实是一幅优质地块,但是开发商的开发水平和后续物业管理无法让人期望太高,对项目前景产生负面影响。该项目营销人员的表态可以说明些问题:“若该楼盘交由中海或万科开发,当下售价11000元/平米,应该会一抢而空,而他们自己卖9000出头还不是特别畅销。”
我要点评中铁江佑铂庭
中铁江佑铂庭总分: 62.5 分 (已有2人点评)
价格定位: 区位价值:
社区环境: 户型设计: 综合配套:
建筑规划: 科技水平: 物业管理: 开发商口碑: 升值前景:
期望价格:
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