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楼盘名称:苏宁名都汇
点评:有种胜利叫撤退
点评得分:74.5分
推荐指数:3
物业地址:栖霞区和燕路东侧合班村69号
开发商:苏宁环球乾阳房地产开发有限公司
楼盘价格:12500元/M²
025-68516660
专家点评
基本信息
最新信息
价格定位得分:8.5分
名都汇2011年3月份首期开盘时毛坯房销售均价为15000元/平方米,在当时市场环节下,该价格与区域房价保持着较为合理的新旧房价格差,但随着政策环节的逐步变化,在整体市场价格重心下移的背景下,15000元/平方米房价销售竞争力步步丧失,销售去化情况日趋严峻。
2011年下半年,该项目举起价格理性回归大旗,推出了总价直降40万的强力价格策略,2011年10月29日开盘的价格策略变为11988元/平方米起,销售均价降为13000元/平方米,赢得了市场主动。
区位价值得分:7.5分
优势
成熟主城新商圈:晓庄商圈日渐成为城北地区迈皋桥之后又一主力商圈,生活配套的成熟加之突出价格优势使晓庄地区成为南京外来置业人群新的首选区域之一。
规划助推交通利好:地铁一号线北延线建设将提上议程,加之目前正在规划之地铁7号线,未来晓庄将成为地铁1号北沿线及7号线换乘站,进一步推升区域土地以及房产价值。
劣势
空气质量困扰:
尽管未来几年城北地区石化企业将大面积搬迁,但何时能落实尚存疑问,大量石化企业的存在,是城北地区饱受空气质量困扰,影响板块外潜在购房人对城北板块的区域认可度。
社区环境得分:7分
优势
自有商业配套:苏宁旗下拥有苏宁环球百货、苏宁总统套房酒店等商业配套,商业资源较为丰富,项目规划超过3.5万平方米的商业广场,从餐饮到百货,提供一站式商业配套服务,提升了项目整体价值。
劣势
周边环境不佳:周边城中村等大量存在,市政设施有待加强,项目周边整体环境有待改善。
户型设计得分:8分
优势
板式单体设计:单体设计为一梯两户纯板式设计,使绝大部分户型具备南北通透效果,提升了业主居住的舒适度。
赠送面积提升附加值:不仅4.8米挑高LOFT做到买一层用两层,其他普通住宅亦通过飘窗、多功能设备平台、操作间等形式赠送购房人面积,提升了产品的附加值。
劣势
经济户型客户面较窄:户型面积控制得当,控制了房源总价,亦将区域内外大批换房升级置业客户排除在外。
4.8米挑高空间感较差:公寓4.8米挑高,分隔后单层净高较低,舒适度不高。
综合配套得分:7分
优势
齐备配套生活无忧:项目地处晓庄商业中心和好又多商业中心的辐射范围内,周边商业街、超市、银行、通讯网点、学校、医院等设置完备,生活氛围成熟。
公交便利通达全市:项目周边公交新路众多,通达全市各个区域,增加了业主生活便利度。
劣势
规划与建设起点低:城北板块城市规划起点较低,城中村较多,建设投资有一定欠账,城市市容品质不高;
配套档次不高:城市生活配套档次普遍不高,缺乏高端生活配套,对板块内楼盘价值难以起到支撑作用。
建筑规划得分:7分
优势
Artdeco建筑风格独树一帜:项目采用经典的Artdeco风格建筑,在城北板块楼盘中独树一帜,单体立面具备较强价值感。
劣势
地块规模小,螺丝壳里难做道场:
项目占地面积仅3.7万平方米,仅50亩土地,5栋小高层住宅散落在老旧小区中,难以形成更高品质的居住氛围。
科技水平得分:7分
国家、省市强制性建筑设计规范所要求之外墙保温隔热建材,真空铝合金窗等,未配置更高水平节能产品。
物业管理得分:7分
项目物业管理公司为苏宁地产旗下苏宁物业,物业费收费标准为1.8元/平方米,价格较于城北地区物业收费标准高出不少,了解苏宁公司另一服务项目江北天润城的购房人可能清楚,该公司物业服务品质乏善可陈。
开发商口碑得分:7.5分
项目开发商为江苏本地地产大鳄苏宁环球集团。产品线横跨酒店、百货、商业地产、高端别墅、旅游地产、城市公寓等几乎所有地产产品系列,公司累计开发面积超千万平方米。
然而,南京购房人对苏宁环球的了解更多的来自于其江北威尼斯水城、天润城以及天华硅谷等楼盘,因此南京购房人对苏宁的认识一面是苏宁环球庞大的资金实力,一面是其江北几大项目不是传出的质量纠纷,周期性的价格波动。
升值前景得分:8分
区域中心确立:苏宁名都汇所在迈皋桥片区,是南京市规划中的城市副中心,也是栖霞区的文化、经济中心和对外窗口。随着南京城市版图的延拓,多线地铁的联动,将成为南京城北地区又一新的商业中心。
交通利好推动:未来1号线北延线启动步伐加快,加之7号线规划,未来晓庄将成为交通枢纽,纬一路快速干道即将开通,多重交通利好将进一步提升区域价值。
综合评定
总得分:74.5分
推荐指数:3
随着南京城市外延的快速扩张,城北地区在原有大型石化企业基础上快速成熟,公交、百货、家电卖场、家具卖场等快速发展,生活配套呈现出主城成熟之美,客户认可是硬道理,快速去化才是真本事。在银根不断紧缩,政策日渐收紧的大背景下,房价下行压力增大,购房者观望气氛加重,价格理性回归,刺激客户需求尽早完成销售。提升资金流转效率,比捂价销售更有价值。
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价格定位: 区位价值:
社区环境: 户型设计: 综合配套:
建筑规划: 科技水平: 物业管理: 开发商口碑: 升值前景:
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