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楼盘名称:蓝天华门
点评:守得云开望月明
点评得分:82分
推荐指数:4
物业地址:秦淮区龙蟠中路东侧七里街地块
开发商:南京禄口国际机场建设开发有限公司蓝天华门建设开发分公司
楼盘价格:售价待定
025-58789999
专家点评
基本信息
最新信息
价格定位得分:8分
项目目前尚未开盘,销售价格暂未确定,但根据周边楼盘新房如雅居乐花园25000-30000元/平方米的售价以及二手次新房房价20000元/平方米左右的均价,加之项目北侧酒精厂地块拍出一万多楼面地价,预计该项目未来售价将只高不低,获奖在在25000-28000元/平方米区间水平,与周边同品质房源房价保持一致。
区位价值得分:9分
优点
稀缺景观提升价值:地块南临清水塘,毗邻东水关明城墙风光带,具备较强的景观资源价值;
传统豪宅集聚区域树立品质:地块周边集聚了香格里拉、凯悦天琴、枫丹白露、雅居乐花园等城东地区豪宅项目,区域高尚住宅区的品牌价值已经确立。
企事业单位云集带动购房潮:地块周边集聚了南京电视台、南京海关、秦淮区政府等众多大型效益较好单位,购房潜力强劲。
劣势
高架噪音:项目西侧城东干道路段为高架线,噪音污染不可避免。
地铁规划缺失:目前,项目周边缺少地铁线路规划,不利于吸引白领客群。
社区环境得分:9分
全新社区连片,市容佳:地块周边新社区云集,城市景观较好,市容市貌佳
水系环绕,自然环境佳:地块四周围绕新秦淮河,南侧有清水塘,西侧有东水关,自然环境佳。
户型设计得分:8分
优势
配置大户型,满足终极置业需求:基于如此优越绝版的水景资源,项目规划有近1/3的170平方米四房房源,可充分满足终极置业客户需求。
格局方正,动静分离:绝大部分房源均做到格局方正,动静分离,提升了居者的生活品质。
缺点
面积配比不纯粹:除170平方米四房户型与130平方米三房户型,项目更配置了90平方米户型,面积差距如此之大,将造成业主阶层巨大落差,降低项目定位高度。
90平方米户型通透性差:90平方米两房户型为点式结构中户,无法做到南北通透,通风效果不佳。
综合配套得分:8分
优势
交通便捷:项目西侧为城东干道快速路,私家车出行较为便利,且周边公交线路众多;
旅游名胜:项目西侧连接东水关公园、夫子庙等名胜古迹,提升区域整体人文价值;
配建酒店:项目规划有一栋酒店,基于项目包含南京机场背景,未来酒店运营品质和效益都将保持较高水准。
劣势
商业配套欠缺:一公里半径生活商业配套较少,居家生活便利程度不高。
建筑规划得分:9分
优势
临水而建,极度绝版:地块南侧零距离接近清水塘,项目绝大部分房源可观水景,如此景观在城中已然绝版。
动静分离,合理布置:地块西侧规划酒店,东侧规划四栋住宅,动静分离,使高架噪音对居住的影响大大降低。
劣势
容积率偏高:项目容积率高达3.23,作为住宅,如此高的容积率将或多或少降低居住品质。
前排单体未做架空处理:如果前排建筑单体进行架空处理,将有利与后排低层建筑共享清水塘景观资源,提升后排房源价值。
建筑单体高度宜突破:项目规划采用两排11-18楼层不等的四栋建筑,如果将两排小高层合并为一排33层高层,使所有房源全部临水,将极大的提升房屋价值。
科技水平得分:7分
项目在节能环保应用上未有大的突破,仅仅采用中空隔热、外墙保温等国标里规定的节能要求,对项目价值的提升未起到更多加分作用。
物业管理得分:8分
该项目物业管理公司与物业收费标准尚未确定,服务品质尚难估计。但如何该项目能整合项目内酒店的物业管理资源,为业主提供准酒店式服务,则必将为项目价值提升加分,为项目销售加分,更为业主生活品质加分。
此外,项目仅四栋住宅,约214户住户,因此,相对于几十上百万的单盘未来项目在安全管理上将有先天优势,非业主进入小区的难度将更大,确保业主生活更安全更私密。
开发商口碑得分:8分
该项目投资商为南京禄口国际机场建设开发有限公司和江苏华门投资集团有限公司。南京禄口国际机场建设开发有限公司曾成功开发枫丹白露·清雅苑、凯悦天琴花园等高端楼盘,在城东南地区具有较好的口碑;而项目另一投资商江苏华门投资集团有限公司开发有南京山水华门、合肥金色池塘、徐州华佳国际等项目,其高端品牌属性较强。整体而言,开发商口碑较好,项目品牌价值较高。
升值前景得分:8分
现有资源分析,地块所在区域自然环境与景观资源优越,历史人文价值深厚,交通条件便利,同时区域内可开发用地已所剩无几,因此,地块可谓绝版,价值不言而喻。
从未来发展区域分析,大校场机场即将整体搬迁将推动城东南地区整体发展,未来域智慧新城将成为继河西新城之后又一中心城区,因此,城东南的发展潜力较大,未来区域价值将得到进一步提升。
  
综合评定
总得分:82分
推荐指数:4
从区域价值看,地块所在区域自然环境与景观资源优越,历史人文价值深厚,交通条件便利,加之未来大校场机场搬迁对城东南区域智慧新城建设的巨大推动力,未来区域价值将得到进一步提升。同时区域内可开发用地已所剩无几,因此,地块可谓绝版,价值不言而喻。
从项目价值看,地块紧邻清水塘,绝大部分房源直面水景,如此优势资源新楼盘在当下乃至未来南京主城房源中都可谓后无来者,因此,项目景观价值非常突出。此外,项目投资商为南京机场集团,未来将建设品牌酒店,对项目品质提升将大有裨益。
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