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楼盘名称:中山骏景
点评:科技精装鼓楼房
点评得分:81.5分
推荐指数:4
物业地址:鼓楼区中山北路与虎踞路高架桥的交叉口
开发商:南京新城市广场酒店置业有限公司
楼盘价格:售价待定
025-85431008,85431118
专家点评
基本信息
最新信息
价格定位得分:8.5分
可能因为工程进度关系,亦可能因为政策调控影响,该项目尚未开盘,目前售楼处对外报价为20000元/平方米,预计正式开盘仍将有一定折扣。
该地块原产权方为新城市置业,后期转手给东恒,转让楼面地价7000元/平方米左右,加上4500元/平方米左右建安成本、2000元/平方米左右精装修成本以及3000元/平方米左右营销、财务、税费等成本,该项目总的开发成本约17000元/平方米左右,因此,20000元/平方米一下的科技精装房售价应该接近成本价了,价格已经基本没有下降空间。
区位价值得分:8.5分
中山骏景位于鼓楼区中山北路与虎踞路高架桥的交叉口,东侧为中山北路,西侧为虎踞北路高架,南侧为双门楼路,紧邻规划中的地铁5号线和9号线出口。
盐仓桥作为城西北传统中心,商业配套齐备,政府机关、企事业单位云集,区域价值彰显;尽管地铁尚在规划中,但地块紧邻中山北路、虎踞路,周边公交线路众多;基于交通、区位优势,盐仓桥地区一直以来就是南京房屋租赁的热点区域。
同时地块紧邻城西干道高架,噪音污染不可避免。交通中心一方面出行便利,另一方面亦使区域内人群噪杂。
社区环境得分:8分
地块西侧为双门楼宾馆,该宾馆现存小白楼、小红楼等民国建筑群,彰显地块历史人文价值。
尽管项目仅仅一栋单体,但其与地块东侧中海凯旋门构成一组高层建筑群,提升区域建筑环境品质。
地块东侧、西侧均密植百年梧桐,对地块形成围合,景观与降噪效果俱佳。
地块紧邻城西干道高架,整体而言,噪音污染不可避免。
基地占地面积狭小,加之高容积率影响,内部景观面积与效果难以保证。
户型设计得分:7分
该项目主力面积为82-93平方米两房,功能齐备、面积紧凑,简洁实用。
大面积幕墙,增加景观视野:作为在写字楼选用的幕墙立面,尽管增加部分能耗,但增加了居住的景观视野。
塔式单体决定了户型无法达成南北通透的效果;项目绝大部分房源均为暗卫暗厨设计,影响居住品质。
综合配套得分:8分
地块北侧集聚家乐福、国美电器、肯德基、麦当劳等品牌商业,生活便利。东南为三甲南医大二附院东院,周边还有虎踞医院等,就医便利。项目西侧一次分布有双楼门宾馆、金陵方圆酒店、丁山花园酒店等高端酒店配套,提升配套品质。距离小桃园仅一站路车程,不仅可远眺,亦可近观,更便游玩。 然而项目周边规划有5号线、9号线,但建成日期需2018年,地铁缺失使地块价值失分不少。
建筑规划得分:7.5分
项目高100米,设计上采用新古典主义建筑风格经典的三段式设计手法,通过幕墙、石材、铝板的营造层次分明的立面效果。
建筑1-5层商业,6-11层办公,12-29层为酒店式公寓。尽管低层办公与高层公寓分设大堂和电梯,但办公与居住混杂,依旧影响居住品质。
项目容积率高达7.96,地块之上除去建筑占地,已如更多绿化等空间,影响规划与居住品质。
科技水平得分:9.5分
该项目设置有全热交换防尘新风系统,可在一定程度上规避城西干道大流量交通所产生的尾气污染;其采用的微碳棒碳晶地暖系统,提升了业主在南京冬季的居住品质,且项目大部分户型面积较小,采暖成本亦能得到控制。
除常规门禁系统,该项目入户门采用指纹门锁,不仅更安全,亦可减少业主忘带钥匙的烦扰。
物业管理得分:8分
该项目物业管理公司与物业管理收费标准均为确定,但可以预计的是,对照周边如中海凯旋门等精装公寓之物业定价,该项目物业费用预计在3-4元之间,单价不会低。当然,我们不能简单以绝对价格去衡量收费的高低和性价比。如果该项目将聘用国际大公司管理,这高收费必将有高服务品质。但如果选用普通物管公司,则不仅收费标准将受质疑,其服务品质亦待考验。
开发商口碑得分:8.5分
项目开发商为南京新城市广场酒店置业有限公司,但其背后投资商为江苏地区大型国企东恒集团,其企业实力自然无可比拟,其在南京亦开发多个项目,整体而言,未出现大的质量危机和品牌危机,口碑尚可,其品牌效应和大企业庞大充沛的人脉资源将为项目销售增分。
升值前景得分:8分
盐仓桥地区属于老城中心区,在无其他重大市政建设利好的前提下,其市场价格已经基本与区域价值相匹配。未来该区域价格的变动有赖于下关滨江地区城市建设水平与产业集聚的高度,如果下关滨江板块价值进一步提升,则未来盐仓桥地区房价亦将同步提升。
综合评定
总得分:81.5分
推荐指数:4
从区域价值而言,项目坐落南京第一大道—中山北路,区域内商业、交通、医疗等配套完备,周边企事业单位众多,周边云集了八字山公园、小桃园、明城墙、绣球公园、阅江楼、水师学堂等景点,资源价值突出,随着下关滨江板块开发建设进程的加快,未来盐仓桥地区将引来新的价值提升契机。 从项目价值而言,尽管项目只有一栋高层单体,景观等难以展开,但项目通过加强科技系统投入,配置新风系统、地暖系统等绿色建筑新科技,同时户型面积亦得到有效控制,为城市白领提供了总价合理,居住更为舒适的科技精装公寓,销售前景看好。
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价格定位: 区位价值:
社区环境: 户型设计: 综合配套:
建筑规划: 科技水平: 物业管理: 开发商口碑: 升值前景:
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