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楼盘名称:华润悦府
点评:主流豪宅的带头大哥
点评得分:90分
推荐指数:5
物业地址:东至湖西街;西至云锦路;北至所街;南至应天大街
开发商:华润置地(南京)有限公司
楼盘价格:30000元/M²
025-86807777
专家点评
基本信息
最新信息
价格定位得分:9分
(1)折后均价27000元/㎡左右,其中,精装修5000元/㎡,折合毛胚房价格22000元/㎡,低于星雨华府24000元/㎡(毛胚价),略高于天正滨江20000元/㎡(毛胚价)。
(2)精装修品质高,可提高房价的价值含量。
区位价值得分:9.5分
优势
(1)河西新城的核心位置:位于河西新城区中部,距新街口市中心5公里。
(2)整个河西的商业中心:河西南部的奥体CBD定位于商务中心,北部的龙江以区域型和社区型的中小型商业为主,华润悦府所在的河西中部——新江东板块,以大型商业项目为主,万达、金盛、金鹰、金基商业街聚集,将发展成为整个河西的商业中心,升值潜力巨大。
(3)中高端客群聚集:CBD、新城科技园聚集了大量知名企业和中高端客群,金融、保险、证券、IT等高收入行业聚集,为中高端住宅提供了大量的潜在客群。
(4)交通便利,四通八达:紧邻应天西路高架,可快速连接城西干道、城东干道、过江隧道等。
劣势:
(1)距离高架较近,紧邻高架第一排的房源噪声、空气影响较大。
(2)靠近变电站,紧邻变电站的房源有一定心理影响。
社区环境得分:9分
优势
(1)社区内部为高档的法式园林,硬装铺地选用高档石材和面砖,园林景观的档次、美感、植被的丰富性、茂密度等各方面位居全市豪宅之首。
劣势
(1)靠近高架和变电站,外部环境略差。
(2)没有外部景观支撑。
户型设计得分:9.5分
优势
(1)一期共有200㎡三房、238㎡四房和284㎡四房3种户型,全部为200㎡以上的大平层设计,客户定位高端且纯粹。
(2)全部单元均为二梯二户设计,1家1部电梯,刷卡乘坐,保证舒适度和安全性。
(3)户型设计遵循超大开间、南北通透等经典设计原则,并运用全套房设计、双台盆设计、南北双阳台、独立衣帽间、超大面宽等多种理念超前的领先手法。
劣势
(1)个别四房户型有暗卫设计,不理想。
综合配套得分:9分
(1)紧邻金鹰商业中心和金基商业街等大型商业设施,距万达广场1公里,大型商业配套齐全,可满足购物、娱乐、休闲等各种需求。
(2)项目自身配套1.5万平米商业,基本生活在家门口就可解决。
(3)项目自身配套3800㎡的15班幼儿园,入学和接送方便。周边有金陵中学河西分校、致远外国语学校、中华中学河西分校、一幼等名校资源。
建筑规划得分:9分
(1)法式建筑风格,底层石材+上部真石漆。建筑立面设计风格大气,用材高档,基本是南京豪宅中品质感和品位最好的。
(2)底层全部架空,设置架空层,与外部的园林景观融为一体,并自然过渡,为业主提供更多的活动空间,全市唯一。
(3)车位配比1:1.9,城市公寓中全市最高的车位比。
(4)3.3米超标准层高,在南京绝无仅有。
科技水平得分:8分
(1)外墙和屋面保温使用最高档的岩棉,窗户为铝合金窗框,双层中空玻璃,节能率50%,符合国家规范。
(2)全屋铺设地暖、中央空调、新风系统,确保舒适度。
(3)可视对讲、红外监控等多种智能化设备的配置标准处于领先水平。
物业管理得分:9分
(1)华润自己的物业公司,后期服务有保障,服务水平和口碑位居行业前列。
(2)物业费5.3-5.5元/㎡,包含会所使用费,并提供保姆式服务等,是否物有所值有待检验。
开发商口碑得分:9.5分
(1)华润置地是华润集团旗下的地产业务旗舰,是中国内地最具实力的综合型地产开发商之一,也是中国地产行业规模最大、盈利能力最强的地产企业之一,实力强劲。
(2)南京华润与江苏广电共同成立公益基金——华润家基金,先后开展“爱心专车、千人返乡”大行动、“华润有情,相融相爱”大型献血献爱心活动、“华润关爱伴你成长”留守儿童夏令营活动、“华润筑爱,心系学园”民工小学校舍修缮行动、“一路有你,华润相随”环卫工人关爱行动等公益活动,口碑俱佳。
升值前景得分:8.5分
优势
(1)新江东板块日益成熟,金鹰、金基项目的开发建设,将大幅度提升项目所在区域的配套水平、土地价值和房价。
(2)青奥会对河西新城的带动作用显著,加上江心洲和浦口新城的开发,华润悦府处于联接多个板块的结合部,未来面临较大的升值潜力。
(3)金鹰项目住宅部分将定位于超高端,对华润悦府将形成一定的拉动作用。
劣势
(1)大户型的升值速度相对较慢,在二级市场的变现能力也稍弱。
综合评定
总得分:90分
推荐指数:5
华润悦府在产品品质上位于南京城市公寓主流豪宅的金字塔顶部。交通、配套的优势明显,不过外部无景观支撑,且靠近高架和变电站是短板。此外,开发商和物业公司的品牌、口碑比较突出,所在区域有望发展成为整个河西新城的商业中心,虽然户型偏大,定位过高,受宏观调控的影响较大,可谓生不逢时,但是瑕不掩瑜,品质寡头所赋予的不可替代性,依然会有一批忠实的高端客群追随者,未来升值潜力较大。
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价格定位: 区位价值:
社区环境: 户型设计: 综合配套:
建筑规划: 科技水平: 物业管理: 开发商口碑: 升值前景:
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