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楼盘名称:万锦熙岸
点评:不是猛龙不过江
点评得分:78分
推荐指数:3.5
物业地址:江浦街道团结村2号(珠泉西路和团结路交汇处)
开发商:南京中海海浦房地产有限公司
楼盘价格:9000元/M²
025-58558888
专家点评
基本信息
最新信息
价格定位得分:9分
目前该楼盘尚未开盘,预计在3月份左右推出第一批房源,户型为约90平方米两房、125到137平方米的三房。目前,开发商放风价格是:毛坯房源预计9000元/平方米左右,精装房源预计10000元/平方米左右,实际开盘价格很有可能将略低于这一价格水平。
该地块楼面地价为4010元/平方米,以中海目前公开的样板房情况来看,毛坯房销售价格在9000元/平方米以内,则利润空间相对较小。中海的这一定价,在目前的市场状态下较为适中。
区位价值得分:6.5分
从过江隧道过江,中海万锦熙岸距离新街口的开车距离为13.5公里,这一距离和江宁百家湖片区到新街口的距离差不多。不过,由于过江隧道收费,因此中海万锦熙岸的通行成本要高。
从浦口区的规划来看,目前浦口的主要建设力量,还集中在纬七路过江隧道和纬三路过江隧道之间,中海万锦熙岸偏居珠江镇一隅,尽管有江北新城CLD(中央生活区)的规划,但是显然浦口新城规划目前已经大于江北新城规划。中海万锦熙岸的区位规划优势并不明显。
社区环境得分:8分
该项目的绿化率不低于45%,从目前公开的样板区来看,采用了较多的水景。参照中海在南京的一贯表现,未来万锦熙岸的社区环境也将中规中矩。不过,中海中规中矩的园林景观水平,在江北地区将成为公寓项目中的翘楚。
遗憾的是,由于项目周边老旧住宅小区较多,并且带有明显的城郊结合部特色,因此在短期内,社区周边环境都将难以提升。
户型设计得分:8.5分
中海万锦熙岸的小高层得房率接近87%,高层的得房率也在78%到83%之间。从目前公布的几组户型来看,90平方米的两房户型规整,房间舒适度较高。125平方米以及137平方米的三房户型样式较多,在功能性和舒适度之间把握较为均衡。
综合配套得分:6.5分
按照中海的基本表现,这一40万平方米的大型社区,社区内的商业配套以及会所配套都将较为齐全。问题是,从目前的情况来看,万锦熙岸周边商业配套层次较低,教育配套学校尚可,公共交通主要依靠两三条公交线路。
建筑规划得分:8分
中海万锦熙岸的建筑,延续了中海第五代住宅产品的特点。在物业类型上,该项目为小高层和高层产品。由于老山森林公园就在不远处,小高层和高层产品的景观效果将较为明显。
该项目小区车位配比为1:0.7,考虑到目前私家车的发展水平,这样的车位配比长远来看还嫌不足。
科技水平得分:6.5分
中海万锦熙岸的科技水平并不显现,没有采用地热、新风、外遮阳等节能措施。
物业管理得分:8分
中海万锦熙岸的物业管理,将由中海物业来负责。参照中海在南京的几个已经交付的项目来看,中海物业管理水平一般,不过收费预计也不会太高。
开发商口碑得分:9分
中海在南京开发的数个楼盘,综合表现都算中等偏上。从2011年的市场表现来看,南京中海表现最为优异。中海地产在南京房地产市场内,已经获得了较好的口碑。
升值前景得分:8分
中海万锦熙岸的区域优势不明显,浦口新城已经过江隧道的利好,对该项目提振幅度不大。不过,随着更多品牌开发商的进入,以及浦口新城的成型,整个江北板块凹地上升的可能性极大。
综合评定
总得分:78分
推荐指数:3.5
从区域价值看,地铁建设,青奥公园规划,“大河西板块”公共配套的共享,一定程度上改变和提升了以往江浦板块的区域价值。
从项目价值看,中海万锦熙岸以猛龙之势过江而来,延续了中海“熙岸”中高端产品线路,提供了江北最有品质保障的公寓产品。加上中海理性的价格定位所营造出的高性价比,使项目在当下冷清的市场下赢得了销售成功。
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社区环境: 户型设计: 综合配套:
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