“金九银十”旺季不再, 卖房“收成”冷暖自知
2019-11-05 11:12:00  来源:新华日报  
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  步入“金九银十”以来,楼市以往的旺季逻辑正被悄然改写。总体上看,近一个月省内各地无论是新房供应还是成交规模都显现增长,开发商也纷纷备足货源扎堆入市,传统旺季似乎正在回归。但具体到各家楼盘,非但卖房“收成”比不上前期,跑量压力也越来越大。伴随买方市场格局进一步稳固,无论是不同区域及楼盘,还是同一家楼盘的不同房源之间,销量人气的分化都在加重。开发商想搭旺季“顺风车”跑量,面临不小的难度。

  多数楼盘新推房源卖不动,行情“中看”未必“中用”

  “金九银十”至今,全省各地楼市出现了新一轮供房潮。以南京为例,9月份全市共有55家住宅项目开盘卖房,推房量高达1.15万套,超过此前上市近万套的5月,创年内单月上市量纪录。苏州市区上月有19家住宅项目开盘,累计推房5800多套,此外徐州市区有17家住宅盘入市推房3000余套,常州市区也有近40家楼盘入市推房5000余套。受上市量井喷带动,各地住宅成交量也有一定回升。南京网上房地产监测数据显示,9月份南京全市新房成交9740套,环比上升一倍有余,同比增幅接近1.5倍,同期苏州市区住宅网签成交6690套,常州市区住宅成交规模约17.78万平方米,环比上升均超一成。

  虽然行情显现亮色,房企却未必能顺利“抢收”。延续此前冷热不均的状态,房源井喷上市后,分摊到各家楼盘销量“收成”往往不足,依旧是几家欢喜几家愁。例如上月南京开盘的55家住宅项目中仅有12家楼盘开盘当天宣布售空,均为各板块的摇号盘,还有14家摇号项目开盘卖不光,最低仅卖出六成左右,多达30家平推楼盘基本都未公布销量,不止一家项目整月只卖出数套房。对于这些楼盘而言,“金九”行情虽然“中看”,却难言“中用”。

  热点区域人气显现降温,买家从“盲选”变“优选”

  扫描“金九银十”以来省内各地楼市不难发现,需求集中的热点板块新房上市也格外扎堆。如南京9月开盘的55家楼盘中,有近20家集中在江北核心区、河西鱼嘴、紫东、江宁上秦淮等热点板块,占比接近一半;苏州近一个月入市的住宅盘中,也有半数以上分布在园区青剑湖、吴中太湖度假区、吴江太湖新城和运东等主力板块;徐州市区上月入市楼盘中有半数以上均集中在南区娇山湖、北京路等热点板块。

  不过伴随房源供应持续发力,一些热门板块的销售人气也显现降温,以往常见的开盘售罄逐渐被“基本售罄”所代替。例如南京江北核心区上月有4家楼盘集中入市,虽然都是摇号,平均中签率已接近20%,开盘当天并无一家售罄。“眼下选房肯定是不难了,关键是如何选到最好的。”南京购房市民徐先生告诉记者,现在热门板块开盘连连,买房早已不再“盲选”,一般会在几家项目同时报名,拿到房源表后提前“做功课”,根据自身情况确定优选方案:“只要还有别家备选,弃号也无所谓。”

  早两年一度走热的都市圈板块眼下更是压力重重。以位于南京都市圈的句容市场为例,当地网站统计显示,9月份句容商品房成交1636套,相比前期有所起色,但同期新增上市量达到1975套,库存规模仍高达2.48万套,市场供大于求,去化压力相当大。例如当地在售的恒大文化旅游城自去年9月入市至今累计推出了43栋住宅共5400余套房,迄今为止仅有约1400套房成交,整体仅去化了四分之一,还有4000多套房源处于待售状态,甚至一年前推出的房子也有2000多套没卖完。另一家在售项目泰禾金尊府近半年新推的1000多套房也有一半以上待售,9月份新推的一栋住宅至今尚无网签成交记录。为拉动去化,这些楼盘下半年至今促销动作不断,推出了包括分期首付、一口价、“89折优惠”等促销手段,特价房的最高降幅已接近40万元。对此业内分析,由于周边投资买家大量退场,即便是降价促销,当地楼市库存积压的现状短期内仍难改观。

  四季度房企促销跑量优先,市场预期维持平稳

  受前期卖房成色不足影响,“银十”开局省内各地开盘寥寥。但在短暂停歇过后,新房仍将持续增供,纯新盘也会密集登场。例如南京近一周时间内已有6盘新领住宅销许,还有十几家纯新盘公开亮相,整个10月份预计将有40多家楼盘入市推房6000余套,其中纯新盘达到18家,占比近四成。苏州市区本月推房楼盘预计将达到37家,其中纯新盘更是超过20家。常州预计有24家住宅项目开盘,纯新盘也达到6家。目前南京市场已有多家楼盘制定了年内推完所有房源的“清盘”计划,而伴随楼盘跑量节奏加快,自9月下旬开始南京全市的新房库存量已重归4万套上下,最多达到了4.2万套规模,供需面正逐步逆转。

  在跑量大势下,仍有部分楼盘尝试以操盘手法支撑买家心理预期。位于南京桥北片区的大盘北外滩水城上半年曾以精装改回毛坯的方式降价卖房,本月新推的一栋房源毛坯均价则由此前的1.86万元/平方米调回到了2.05万元/平方米,重归2万元水平线。不过该楼盘的置业顾问表示,这一价格后期不会再上调,并且购房还有折扣。楼盘附近的中介则表示,桥北片区住宅存量巨大,买家都是刚需自住人群,该项目的二手房价位近两年都维持在2万元水平横盘未变,近期还有不少房主降价急售,成交量也不多:“预期摆在这里,抬价行不通。”

  自9月下旬至今,仅在南京楼市,除原有的开盘优惠外,各家楼盘以到访送礼、特价房、全员营销等名义打出的促销已不断增多。对此业内人士评价称,目前这些楼盘促销普惠程度并不高,特价房数量也有限,多为底层或大面积房源以及小区商铺、车位等,实际拉动效果并不明显。眼下四季度已来临,加快卖房周转成为房企主要策略,对于销售长期不畅甚至低迷的项目,开发商也有必要拿出实质性的让利举措拉动跑量。

标签:行情;楼盘;各家楼盘
责编:刘岩鲲
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