利率松动 房贷绑定激起“维权之战”
2018-12-11 10:38:00  来源:中国房地产网  
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  “暗号:一统利率,你进群的时候一定要说明自己是万科星城几号楼的业主,现在群里1000多人,很多其他楼盘的业主也在我们维权群,大家都在探讨对策。如果有认识媒体的人,一起拉进来,一定要把事情搞大才有人理!”马先(化名)在私信里特别交代中国房地产报记者,他是这次万科星城维权的业主之一,也是最早发现贷款利率差的人。从事了7年财务工作的他,自认是比较精明的广东人,当初在华强城和万科星城之间纠结不已,但最终还是选择了“低价入市口碑佳的万科”,但没想到签完购房合同不到一周他就变成了维权业主。

  在记者潜入万科星城维权群不久,一位平湖佳兆业的业主联系到记者,因为万科星城的维权事件开始发酵,她才意识到自己购买的平湖佳兆业项目在利率上损失更多。平湖佳兆业项目的首套贷款利率是基准利率上浮20%,这个利率甚至超出了万科星城的15%,相比华强城的10%更是高了一倍。以一套总价350万元的刚需小户型,贷款30年为例:首套房贷基准利率上浮5%,每月月供增加400元;如果房贷基准利率上浮15%,每月月供比基准增加1100元;如果房贷基准利率上浮20%,每月月供比基准增加1500元。目前平湖佳兆业的业主也在积极组织维权,希望能与开发商重新就利率问题进行协商。

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  多城贷款利率松动

  在所有调控手段中,“调整贷款利率”虽然不是最致命的一招,但却是最敏感的。今年7月,深圳首套房刚需购房者进入利率上浮15%时代。根据公开数据统计,自7月26日以来,深圳四大国有银行、招行、中信等银行在深圳房贷市场的首套房利率全部上浮15%,二套房上浮20%。其中,建设银行深圳分行住房贷款首套房利率由基准利率上浮10%调至上浮15%,二套房上浮20%。此外,对于近两年贷款(包括信用卡)逾期两期五次以内的,上浮25%。

  然而从11月开始,深圳楼市似乎发生了一些微妙变化,深圳某贷款部经理在接受中国房地产报记者采访时表示:“从11月起,以四大行、招商银行等为主的多家银行普遍执行首套房银行贷款利率上浮15%,但是个别银行已经在下调首套房贷款利率,一般是下调5个点。”此次深圳两个网红楼盘的开售,把利率松动问题暴露在购房者眼前。据万科星城业主报料:“华强城所有银行(包括中国银行)的首套利率都只上浮10%,但万科星城的所有银行(包括中国银行)利率都上浮15%。在业主自己私下咨询的一些贷款银行,只要信用记录没问题,大多可以按首套上浮10%来做,不再像几个月前那样强制按15%,甚至25%执行。”从融360提供的数据显示,截至12月3日,深圳建设银行、广州银行、渤海银行、渣打银行等,首套贷款利率均下调为基准利率上浮10%。

  无独有偶,与深圳相邻的广州,从11月开始,一些银行出现贷款利率下调,广州地区的汇丰银行在11月15日已经宣布下调房贷利率:广州市首套房较基准上浮5%,二套房较基准上浮10%。而此前的5月,汇丰银行曾将广州地区的首套房较基准上浮25%,到了7月份调到上浮15%,10月份又调到较基准利率上浮10%,11月则上浮5%。最新融360数据显示,广州目前银行首套房利率普遍按照上浮10%来执行,其中华润银行首套甚至出现9折利率。

  首套贷款利率上浮最高的应该是郑州,此前郑州首套贷款利率基本按照上浮30%来执行,但是最近郑州多家银行下调了首套贷款利率。在采访中记者发现,郑州农业银行、招商银行、交通银行基本首套贷款利率都有下调,按照上浮20%来执行。在一线城市,北京的贷款利率变化较小,在记者走访调查过程中发现,北京的招商银行、中信银行、中国银行目前统一按照首套贷款利率上浮10%、二套贷款利率上浮20%来执行,只有民生银行按照上浮15%来执行,但相比之前的首套贷款利率上浮20%已经做了下调。一位中信银行的贷款经理告诉记者:“往年到年底银行贷款都会收紧,批得也比较慢,但是今年多家银行基本都加快了放款速度。”

  在万科星城的维权事件中,万科给出的解决方案是业主可以和贷款银行自行协商,或者在12月7日以前申请退房。对于业主提出的允许开放多家贷款银行的诉求,万科的回复是:按揭利率由各大银行根据市场情况自由定价,并非由开发商决定,客户可以寻求其他银行进行按揭,万科也仍可以为业主提供担保,但需要对该银行的资质进行评估。目前万科星城的按揭利率依然是按照上浮15%来执行。

  那么在购买新房时能否自主选择利率较低的银行呢?业内人士表示,开发商指定贷款银行是取得预售许可证审批的前置条件,这是国家从金融监管安全角度考虑的制度设计。也就是说,开发商指定合作银行既是法律规定,又是行业惯例,本身并没有问题。而贷款利率如何制定是由银行根据市场情况和贷款人资质自由定价。

  北京允安律师事务所齐正律师表示:“目前市面上有个不成文的规则,购房人只有通过开发商的合作银行进行贷款,开发商才会为其提供担保,以保证购房者顺利完成按揭贷款,反之可能开发商会不同意为购房者供阶段性担保,那事实上就是按揭不成。”

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  利率松动不代表调控放松

  据融360监测数据显示,进入10月以来,多个城市银行的首套房贷款利率刹住了连涨22个月的势头。业内人士表示:“在市场转冷下,银行为了提高市场竞争力,扩大市场份额,均有不同程度的利率下调。截至10月份,首套房贷利率下调银行数量达到19家。预计后期将会有更多的银行下调首套房贷利率。但房贷利率松动目前还只是局部行为。”

  根据贝壳研究院对经纪人调研显示:北京和广州目前只有汇丰银行从上浮10%下调至5%(对客户资质要求严格),首套主流利率均是上浮10%;深圳北京银行有所下调(不对外公布),小银行利率本身就低(对资质要求严格);南京首套主流仍是上浮20%,只有紫金农商行下调到了基准利率上浮15%,中国银行和建设银行二套由25%下调到20%;杭州首套房贷利率从10月起已经全面下调到基准利率上浮10%,二套15%(银行因业务减少,自发下调利率增加业务量);佛山房贷利率主流仍是上浮10%。

  那么利率的松动是否意味着调控的放松呢?诸葛找房数据研究中心首席分析师陈雷在接受记者采访时表示:“随着调控的进行,炒作需求得到抑制,恐慌性购房也得到缓解,市场回归到理性状态,购房需求较之前有大幅度减少。而房贷利率本身是随市场变化而变化的。银行会根据自身业务情况进行利率调整。由于目前购房需求减少,按揭需求也随之减少,银行降低利率只是随着市场变化而进行的正常调整,与调控政策无关。”对于目前深圳出现的利率维权现象,陈雷表示:“利率的制定是银行根据内部运营情况来定,利率的浮动属于正常行为,但同时对不同项目采取不同利率,在操作上可能会存在违规行为。现在调控重点在于稳定各种销售市场行为,预计后期会加强对于银行利率的监管。”

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责编:张嘉珈
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