业委会，路何在？
“9月份就开始筹备新的业委会了，我到现在还没报名。”11月19日，提起管道小区业委会换届选举的事，身兼管道社区党委书记、居委会主任和管道小区业委会主任三职的张孝明称自己已经犹豫两个月了。
民法典于今年1月1日开始实施，新的《徐州市住宅物业管理条例》于12月1日实施，均对业委会的权利和义务做出了详细的规定，也让各小区的业委会成员们倍感压力。成立难、运转难，困局中的业委会需要新的出路。
成立难 徐州市近三分之二小区没有业委会
业主委员会是由物业管理区域内业主代表组成，代表业主的利益，向社会各方反映业主意愿和要求，并监督物业公司管理运作的一个民间性组织。统计数据表明，徐州成立业委会并备案的小区占比刚过三分之一，也就是说，近三分之二的小区是没有业委会的。
按照规定，业委会都要在所属区房管部门备案。以云龙区为例，110多个小区中，仅有40多个小区正式成立了业委会。
没有业委会，业主觉得有些事情还真是不方便。
“我们小区刚上房那两年成立过一次业委会，但不到半年就因解决不了供暖问题被推翻了。从2014年到现在，新的业委会一直没成立起来。”豪绅嘉苑业主赵海说，其间社区也发动过两次，但均以失败告终，这几年也没人提这件事了。小区没有业委会，业主的权益无法伸张，对物业公司服务不满意也无可奈何，申请维修基金更是麻烦。
“成立业委会比创业难100倍！”这是久隆凤凰城80后业委会主任郭子豪的感慨。久隆凤凰城2008年上房， 2013年成立了第一届业委会，2016年任期满了之后，小区就陷入失控状态。从2016年至2019年，久隆凤凰城一共发起成立过4次业委会，前3次全都失败了。郭子豪总结失败原因，解决了小区存在的两个顽疾，终于得到多数业主支持，于2019年5月成立了业委会。
历任两届业委会主任的张孝明将管道小区打造成了全市“明星小区”。大规模的元宵灯会、美丽壮观的大杆月季园、100部电梯的加装等让其他小区艳羡不已。但他同样觉得成立业委会是件棘手的事，翟山街道最近又有两个小区业委会在筹备过程中流产了。“民法典和《徐州市住宅物业管理条例》中关于业委会条款我都研究透了。首先这‘双过半’（业主人数和建筑面积）就很难实现，不管是上门做工作还是在业主群里发信息，愿意参加投票选举的业主还是少数。但事后业委会一旦有决策触及他们的利益，马上就会有人跳出来反对，说自己都不知道业委会什么时候成立的。”
“成立业委会不是难，而是很难。”云龙区房产服务中心副主任庞浩分析个中原因：首先是参与的人少，有些业主嘴上说得热闹，真到报名的时候又打退堂鼓了；其次是专业人员少，从事业委会工作需要熟知相关法律法规条文，前期还需要做大量准备工作，比如制定议事规则、居民公约、业委会成员履职程序等等，虽然房管部门有示范文本，但每个小区情况不一样，不见得适合；再次是业主的诉求也明显提高，以前管理小区只要看个大门、打扫卫生就行，而现在大家对小区居住的舒适度、安全性等方面都有要求。
履职难 在质疑声中艰难运转
成立业委会只是起点，运转起来更是阻力重重。在已经备案的小区业委会中，有的已经处于瘫痪状态，还有一些小区业主对业委会怨言颇重。有的老小区电梯加装难以实现，也把原因归咎于业委会不得力。
排除万难成立的久隆凤凰城业委会，于去年6月召开业主代表大会后，公开招投标为小区重聘物业，却遭到小部分业主的抵制。他们认为业主代表大会不能代替业主大会，不能代表全体业主心声，剥夺了大部分业主的权益，甚至将业委会告上了法庭，后被铜山区人民法院驳回诉讼请求。最终经过业主投票，南京银城物业顺利进驻久隆凤凰城。
选聘新物业、调整物业费、改造景观、疏通翡翠溪解决水患……久隆凤凰城业委会的每次行动几乎都在质疑声中艰难进行。郭子豪顶着极大的压力，最近又接到一名业主起诉小区改造知情权的法院传票。但他相信多数业主还是支持业委会的，“上个月我们进行物业服务满意度调查，满意度达到70%以上。”
管道小区有着特殊的企业化背景，管理起来更有难度。张孝明曾在管道公司担任过多年物业管理站站长，退居二线后因为威信较高，2015年被推选为小区首届业委会主任。上任不久后他就开通了业委会的独立账号，至今账上已为业主攒下了百万元的“家底”。虽然成效有目共睹，但个中辛酸只有他自己明白。
“一人难称百人意，不管怎么干都得顶着骂声和质疑声。”张孝明说，业委会是个吃力不讨好的尴尬角色。随着企业改制，管道小区的物业管理逐步推向市场化，但有的居民就是不理解，现在虽然单位有相关补助，物业费收缴率仍然只有60%。有人还认为业委会与物业公司勾结，从中捞取好处。“我不忍心看着自己一手打造出来的小区一天天败下去，所以还是得硬撑着干，没有业委会，小区就名存实亡了，总得有‘堵枪眼’的人。”
基层治理、基层民主如何体现，如何让业委会正确引导居民参与其中，这是一个大课题、大难题，特别是在大型小区，召开业主大会不现实，只能用投票来代替。绿地世纪城南区共有99栋楼，业委会有一次征求业主意见，召集了66名志愿者“扫”楼，本以为一个星期能够跑完，最后一群人整整忙了一个月。
调查发现，在规模较小的新小区，业委会运转起来相对轻松一些。公元里小区仅有103户居民。在社区的监管下，去年4月成立了业委会，9月份就顺利选聘了新物业。业委会主任刘梦林是一位资深律师，因此在法律程序上尽最大可能防止出现漏洞。“我们业委会一共7名成员，另外还成立了11个人的监事会，业主参与热情也比较高，所以说运转还算正常，但有些矛盾也是无法避免的，这也是正常的。”刘梦林认为，业委会成员必须要有奉献精神，而且要同时维护好业主和物业公司的权益，做好协调工作。
树标杆 “红色业委会”赋能社区治理
如何让业委会发挥应有的、更好的作用？从政府到民间，各种尝试与探索从未停止。
云龙区房产服务中心副主任庞浩表示，业委会不拿报酬，全靠一腔热情是支撑不了多久的，可以尝试“职业化”。业委会承担的工作繁重复杂，不是单纯地监督物业，还要引导好业主正确行使自己权利；业委会工作牵扯的专业知识也非常多，法律、会计、工程招标等工作最好外包出去，交给专业人士来做，避免工作中因出现漏洞而遭受质疑和诟病。
“现在业委会成员大部分都是退休老人，工作起来有时候会力不从心。如果能实现职业化，吸引精力充沛的年轻人加入其中，当然是好事。”风华园业委会主任宋洪良认为，业委会工作需要投入很大脑力和精力，还需要学习很多专业知识，绝不是仅凭热情能够坚持下去的。
风华园小区居民有3000多户、10000多人，业委会承担着绿化、维修、供暖等工作，最近5位业委会成员每天都在忙着供暖事宜，11月19日刚和供暖公司谈好价格，每平方米26.8元，比发改委公布的价格便宜1元钱。“我们小区的供暖价格在全市一直是偏低的，而且用的是22年的老管网。”宋洪良谈起此事很自豪。
业委会成员拿津贴，这是风华园的“传统”，在全市也算是创举。宋洪良称，这是通过业主代表大会同意的，从公共收益中支出。以前每个月只有几百元，两年前涨到了1500元。“毕竟大家都付出了很多。财务方面我们一直是公开透明的，3个月公示一次收入和支出，业主代表有审计小组，每年请会计事务所审计，办事处也要过目。”
市住建局物业行业监管处处长尤建认为，“党建引领”是业委会规范化管理的一条出路，“部分业委会选举成立后并未发挥积极作用，社区居委会可以担起职责来，发挥党员的号召作用”。
云龙区目前要求业委会成员中至少有3名党员，这样就可以成立党小组，与物业、社区党组织融合，开展议事协商，为居民做更多实事，谋求更多福利。
军缘新城小区3次自治失败后，2020年初，铜沛街道道北社区党委推荐两名网格支部书记依法进入业主委员会，道北社区党委成员、离退休人员党支部书记徐宝侠当选业委会主任。业委会随即组建了“军缘新城红物业服务中心”。“关键时刻，能吃苦不怕累的是党员，能号召起来的也是党员。”徐宝侠由衷地感叹，“红物业”带头干、跟我干的行动很有成效，小区党员纷纷站出来，加入共建美好家园行列。在大家的努力下，小区凉亭翻新了，小桥流水清澈了，竹林减密后也不那么堵了，小区入口年久失修的500米长廊粉刷一新。小区划分成4个党员责任区分片管理，每周一举行升国旗仪式，一个文明、和谐、美丽的小区已经呈现。
新科技的使用也在酝酿之中。云龙区房产服务中心正在联合第三方开发一款电子投票小程序，现在已经进入测试阶段， “我们考虑过找跑腿公司，但费用很高。这个小程序投入使用后，应该能够在一定程度提高业主的参与率，让业委会的决策相对更加公平。” 庞浩如是说。
