编者按：今天，中国江苏网推出系列报道“疫情下的房企创新突围战”大型采访调研第七期，本期我们专访了南京财经大学公共管理学院教授、现代服务业智库研究员李永乐。为了共解难题、共渡难关，推动房地产业健康持续发展，中国江苏网还将举办一场线下高峰论坛。若有意向接受采访和参加高峰论坛，请致电中国江苏网房产频道热线，025-58683979,13405883331。

中国江苏网讯（记者 颜霏） 受疫情影响，“零成交”成为2020年房地产行业开年的关键词，房地产市场的“金三银四”小阳春难现，促进房产交易逐步回升是当前亟待解决的关键问题。南京财经大学公共管理学院教授、现代服务业智库研究员李永乐接受中国江苏网房产记者本期专访，从新冠疫情下的购房需求变化及其适应性对策建议角度剖析楼市。

购房需求暂时压抑 后期或将产生新的需求

数据显示，在2020年1月销售额排名前50的房企中，销售额同比下滑的房企达40家，业绩下滑率达80%。1月下旬开始，大部分开发商的成交量相比往年春节期间暴跌了95%，市场陷入冰点。根据CRIC的监测结果，春节期间88个重点城市的商品房成交量相比去年春节假期减少63%，部分三四线城市零成交，1月份房地产企业的整体销售业绩下滑。

不难看出，住房成交量急剧下降，房产需求被按下暂停键是不争的事实。那么，对于影响需求的人口、购买力和购买欲望会受到什么影响呢？李永乐三个方面分析了新冠疫情对购房需求的影响。

原有购房需求被按下“暂停键”，疫情结束或有新增需求。李永乐分析说，首先从人口情况来看，具有购房资质的人群未减少，只是都在“居家”。疫情至今，潜在购房需求者无法实地看房。尽管疫情会影响部分潜在购房者的社保和公积金上缴，购房资质会受到挑战，但由于各地已出台相关措施保障购房者资质的可持续性，因此具有购房资质的人群不会减少。疫情结束后，有资质购房的人群自然会回归市场。

其次，从购买力来看，短时间影响较小，长时间会产生较大影响。疫情开始和持续阶段，潜在购房需求者的收入或会降低。一是部分单位停工导致购房人群收入下降，部分企业购房人群收入水平提高的预期也会降低；二是由于疫情导致未来工作岗位有风险，短期内购房等大项支出和借贷的意愿降低；三是由于不知何时复工，会拿出部分积蓄用于维持疫情期间生活，降低用于购房的可支付货币量（首付）。因此，如果疫情很快结束，企事业单位复工复产顺利进行，则收入预期不再降低，那么疫情导致的1-2个月收入减少对购买力产生的影响就很小。如果疫情持续时间较长或者企业长时间不能复产复工，潜在购房者长时间没有收入，则会对购买力产生较大影响。

第三，疫情结束可能产生新的购房需求。疫情开始和持续阶段，购买欲望不会降低，或会增加。例如：新冠疫情的出现，让租户体会到没有房产的不便，想成为业主的租户数量会有所增加，即“租户购房”的需求会增加。另外，居家抗疫使得业主会对自己的居所重新审视、思考和定位，或许会产生换房的想法，“住户换房”的需求会增加。租户购房、住户换房、家庭人口结构变化都会产生新的购房欲望。

李永乐认为，疫情影响的不是交易数量，而只是交易时间上的延后。疫情持续期间，房产交易量仍会处于低位徘徊。疫情结束之后，购房需求会逐渐释放，需求只是暂时被抑制。

新华报业 记者 赵亚玲 实习生 嵇洁 摄

房企加紧融资储备 行业复苏带动更多产业

在限购、限售、限价、限贷等系列政策下，房地产行业和房地产市场已经进入调整期，部分房地产企业逐步进行轻资产经营或多元化经营。房产需求被抑制必然会产生衍生效应。

购房需求被抑制导致房企现金流受到挑战。由于房产交易量锐减，成交金额下降，房企回笼资金受阻，现金流受到严重影响。李永乐分析，房地产行业是一个投资周期长、投资量大的一个行业，且部分企业具有负债率高、贷款多、高周转的特点。房产需求被抑制、房产交易被暂停后，房企后续投资如何跟进、贷款如何偿还、高周转不再有效等等都是房地产开发企业面临的亟待解决难题。因此，对房企尤其是中小房企而言，如何顺利度过疫情之下的寒冬需要找到有效的资金来源。疫情不仅对企业推盘和销售产生负面影响，而且会延迟开工和拿地，对未来房产销售也会带来不利影响。因此，企业应充分利用好货币政策放松的机遇，积极做好融资储备。

同时，购房需求被抑制导致地方政府财政收入减少。一是房产需求被抑制、房产交易下降直接影响房产交易过程中产生的契税、个人所得税和增值税等税收收入；二是与房地产行业相关联的其他行业税收也会减少；三是为缓解企业资金压力，部分地方政府出台了疫情期间可以缓交土地出让金和减免税的政策，一定程度上也会减少当期地方财政收入。

此外，购房需求被抑制不利于上下游关联产业发展。由于房地产业是一个关联度强的行业，上下游可能关联50多个行业，所以房产交易的暂停会对众多行业产生负面影响。因此，为保障关联产业疫情之后顺利恢复，那么房地产行业回暖需尽快、房地产企业复工需尽早，房地产行业恢复有利于水泥、建材、装饰装修、家具家居、房产中介、建筑设计、钢材、银行等关联行业发展。因此，建议在科学评估的前提下，给予房地产行业优先复工的待遇。

应创新营销方式 适当降低首付比例

针对疫情时期、以及疫情后保障我国房地产业稳健发展，李永乐提出三点应对性的建议和策略。

第一，人口方面应保持具有购房资格人群平稳增长，推动人才引进和企业复工。从城市角度来看，保证有购房资质的人群数量不减少、资质人群增加是疫情结束后促进房产交易量迅速回升的重要手段。资质人群增加方法很多，例如：优化人才引进政策，适当降低引进人才标准，增加人才补贴力度，增强城市对人才的吸引力，吸引增量人才进入城市，实施人才落户就可买房，促进新增购房需求。与此同时，增加存量人才认定，让更多的存量人才符合落户的标准、拿到购房资格同样有效。部分存量人才已在城市工作生活多年，拿到购房资格自然会转变为有效需求。当然，最迫切的还是统筹分类分批进行企业复产复工，企业早复工、早招工会优先于其他城市带来人口积聚，只有企业复工，才有就业岗位，才会有就业人员返回，才能保持城市内常住人口数量不减少，企业倒闭则会带来常住人口流失。

第二，购买力方面应适度支持刚性和改善需求，促进疫情结束后购房交易迅速回升。购买力主要由购房者的首付可负担能力和贷款能力决定，因而可以从首付额度和贷款额度两方面出台政策。目前，已经有部分城市首付款比例由30%降低到20%；其次可以通过补贴购房者来实现，补贴可分为对人的补贴和对房的补贴。对贷款额度而言，可以针对已购房者和未购房者分别采取措施。对于未购房者，可以提高公积金贷款额度，实质是降低每月还款额（因而公积金贷款利率低于商业贷款）；同时可以降低商业贷款利率（实质是降低每月还款额），且在疫情期间给予贴息或优惠。对于已购房者，疫情影响期内可以给予贷款贴息或者给予10%的利率优惠，疫情影响期之后恢复；同时给予调整个人住房贷款还款安排，合理延后还款期限等政策。对于改善型需求而言，可采取仅有一套住房且卖出后再购置一套改善性住房的（有贷款记录已结清），按首套对待，以及适当放宽改善需求条件等政策。

第三，从购买欲望方面，创新营销方式，引导购房者释放改善需求欲望。不仅要抓住并释放原有购房欲望，而且要适应并把握新增购房欲望。例如：租售不同权引发的刚性需求欲望、居家抗疫阶段引发的改善需求欲望等等。企业应该敏锐把握上述需求欲望，首先从产品设计重新思考，在小区环境和户型设计上下功夫，在物业企业选择上再定位；其次创新营销方式，多角度、全方位打造线上售楼处及各种线上推广活动，实现线上聚客与线下拓客相结合，线上体验与线下察看相结合，线上谈判与线下签约相结合，促进疫情结束后的房产交易量回升。

事实上，近两年房价未出现大幅上涨，限售的确增加了购房者持有成本。针对部分城市的限售政策即将在2020年到期的情况，建议政策不再续期，尤其是新房和二手房价格倒挂严重的区域。因为限售政策到期后，会增加市场上二手房的数量，不仅可以应对疫情结束后的交易反弹，而且可以缓解二手房价格上涨的压力。