近年来，二手房交易市场出现了多起因“凶宅”引发的买卖纠纷，究竟哪类房屋属于“凶宅”，出卖人是否应该明确告诉呢？

　　近日，南通市中级人民法院二审宣判一起“凶宅”买卖纠纷案，驳回了买房人要求撤销房屋买卖合同并返还定金的诉讼请求。那么，到底哪些房屋属于“凶宅”，听听法官怎么说……

　　要求撤销合同，被告提出反诉

　　2018年9月，陈洁将自己位于市区的一套房屋出售给丁云，两人通过中介签订了房屋买卖合同。

　　当日，丁云就通过中介向陈洁支付定金10万元。但一直到约定的支付首付款期限届满，丁云仍迟迟未付款。

　　陈洁通过中介及邮寄挂号信等方式向丁云催要首付款，但均未得到回应。2018年10月，丁云以陈洁的母亲逝于房屋内会造成其使用障碍为由，起诉至海门法院，请求撤销其与陈洁签订的房屋买卖合同，并要求陈洁返还定金10万元。

　　记者了解到，丁云主张出卖人在案涉合同订立过程中，刻意隐瞒李玉逝于房屋内的事实，构成欺诈，合同应予撤销。陈洁则认为，其在订立合同时已披露该事实，丁云对交易房屋系明知。

　　审理中，陈洁提出反诉，要求继续履行合同，并要求丁云支付迟延付款违约金43.5万元。

　　法院：正常死亡不构成“凶宅”

　　海门法院经审理查明，该交易房屋原为陈洁的母亲李玉所有。李玉于2018年1月在该房屋中去世，根据居民死亡医学证明书，李玉的死亡原因为“衰老”。

　　经继承，2018年12月，该房屋产权移转登记至陈洁名下。

　　法院认为，丁云虽主张李玉逝于房屋内会造成其使用障碍，但居民死亡医学证明书载明李玉死亡原因系“衰老”，该事实远未达到普通民众所认知的因“横死”等其他情形而造成房屋成“凶宅”的严重程度。对“凶宅”的概念，应当遵从普通民众的通常认知，即曾发生自杀或凶杀等人为因素致人非正常死亡的房屋，具体包括发生他杀、自杀以及意外事件等情形。

　　本案中，李玉为正常死亡，该事件的发生不构成房屋的重大瑕疵，也不影响房屋的正常使用，不应认定为影响合同订立、履行的重要事实。

　　判决买房人支付违约金10万元

　　对于李玉在房屋内“寿终正寝”，海门法院认为，这一情况不构成房屋的重大瑕疵，故出卖人的行为不属于故意隐瞒与订立合同有关的重要事实，案涉合同不存在可撤销情形，当事人均应按约继续履行合同。

　　在此基础上，法院认为，丁云迟延付款构成违约，应承担相应的违约责任。兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，法院酌情将违约金的数额调整为10万元。

　　最终，海门法院判决驳回丁云的全部诉讼请求。丁云不服原审判决，提起上诉，南通中院最终驳回上诉，维持原判。

　　【法官说法】

　　如何认定“凶宅”，判断标准是什么？

　　因“凶宅”引发的二手房买卖纠纷案并不少见，那么，在诉讼实践中，一般会如何认定一处房屋是不是“凶宅”？此外，出卖人应负何种信息披露义务？

　　承办法官表示，在实践中，通常以交易房屋内发生非正常死亡事件为主要判断标准。具体案件审理时，需结合居民死亡医学推断书、报警记录、勘验笔录等个案举证综合分析判断。

　　法官认为，“凶宅”的外延不能肆意扩大，应严格限定在非正常死亡的范围内，以免苛以卖方过重的信息披露义务。

　　出卖人明知却隐瞒“凶宅”信息，法律上评价为对诚实信用原则的违反，构成欺诈，合同可撤销。但生老病死系自然规律，所涉交易房屋不应当认定为“凶宅”，买受人主张构成欺诈要求退房的，法院不予支持，除非合同双方对此有特别约定。