【案情】

蔡某系邱某之母。邱某、刘某系夫妻关系，诉讼时处于离婚诉讼期间。2009年，刘某所在单位向教职工出台某公寓团购方案。2011年，刘某、邱某与城投公司签订《商品房买卖合同》，约定以413489元购买案涉房屋及车库，合同上备注了刘某、蔡某的联系方式。购房款中，20000元定金系现金缴纳，230000元系蔡某汇款，60000元、103489元系邱某之父汇款。案涉房屋产权登记为邱某、刘某共有。案涉房屋购房手续原件均在蔡某处保管，该房由蔡某出资装修并实际居住。购买案涉房屋之前，刘某、邱某已购买并居住在市区别墅里，而蔡某名下无其他住房，市中心老房子自20世纪80年代一直由蔡某夫妇实际居住，房改时产权登记至邱某名下，蔡某直至案涉房屋装修完毕才搬离市区老房子，后邱某、刘某将老房子出售。2019年，邱某、刘某曾就老人房产和女儿学费达成协议，约定将案涉房屋过户给蔡某，后刘某通知解除上述协议。现原告蔡某诉至法院要求被告邱某、刘某协助将案涉房屋不动产权过户登记至其名下。

【评析】

本案争议焦点为：蔡某、刘某间是否构成“借名买房”？

一种意见认为，不构成。从物权公示角度，产权登记在刘某、邱某夫妇名下；从意思表示角度，当事人间并无书面借名买房协议，亦无其他证据证实存在借名合意；从案件背景看，邱某、刘某正处于离婚诉讼期间，蔡某提起本案之诉有帮助其子邱某转移夫妻财产之嫌。

另一种意见认为，借名买房行为不能简单从《商品房买卖合同》《不动产权证书》等表面形式认定，不能苛求亲密家庭成员间必须具备书面借名买房协议，而应本着诚实信用原则，运用逻辑推理和日常生活经验，结合房款支付、房屋装修、实际居住、使用情况等据实确定。

笔者赞同第二种意见。理由如下：

依据民法典第二百零九条、第二百一十六条规定，不动产登记具有设权和证权效力，是认定物权归属的首选证明方法。但依据最高人民法院《关于适用中华人民共和国民法典物权编的解释（一）》第二条规定，物权登记并非认定物权归属的绝对标准，真实权利人如有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符合的，有权请求确认其享有物权。

本案系发生在亲密家庭成员间的借名买房纠纷，蔡某夫妇借名买房行为发生于刘某、邱某夫妻感情尚好时，婆媳间案涉房屋归属之诉发生于刘某、邱某离婚诉讼期间。蔡某与刘某间是否存在借名买房行为，不能简单从权利外观、书面协议等机械认定，而需从以下多角度探究当事人购房时的真实意思表示。

从房屋出资情况看，现有证据表明413489元购房款中除2万元定金系现金缴纳外，其余393489元均系蔡某夫妇通过银行转账方式实际出资。刘某未提供实际支付凭证，亦未提供委托蔡某夫妇办理汇款事宜的证据，仅以《收款收据》上载明“客户名称为刘某”为由主张系其出资，依据不足。

从装修居住情况看，案涉房屋由蔡某出资装修并实际居住。蔡某提供了十余份装修时的订货单、送货单、收据等，部分送货单上备注了蔡某的联系方式，欲证明其出资装修的事实。对此，刘某认可蔡某实际居住并主要负责装修的事实，但称案涉装修款系其与蔡某一起支付的，然未提供充分证据证明。

从手续持有情况看，购房手续原件均在蔡某处保管，而刘某提供的购房手续均为复印件。具体来讲，蔡某持有购房款的收款收据、购房发票、购房合同、物业维修基金缴款凭证、办证相关费用的收款收据原件。城投公司是向蔡某当时实际居住的地址而非刘某夫妇实际居住的地址寄送《缴款申请单》《交房通知书》，同时案涉《商品房买卖合同》上备注了蔡某的电话等。

从借名的必要性看，蔡某相比于刘某夫妇更有借名买房的刚性需求。购买案涉房屋之前，刘某、邱某已购买并居住在市区别墅里，而蔡某名下别无其他住房，其一直居住的市中心老房子房改时登记至儿子邱某名下，后被刘某、邱某出售。刘某作为教职工购房具有一定优惠政策，购买案涉房屋时，刘某、邱某夫妻感情尚好，蔡某作为刘某的婆婆未与刘某签订书面借名买房协议亦符合常情常理。

从过程协议约定看，刘某、邱某曾在冷静处理婚姻关系、女儿抚养以及案涉房产时，一致同意将案涉房产过户给蔡某。该协议后虽被刘某通知解除，不能直接证明蔡某借名买房的意思表示，但可佐证双方矛盾未激化之时，刘某、邱某就案涉房屋归属于蔡某并无太大争议。

综上，原、被告双方虽未签订书面的借名买房协议，但考虑双方为亲密家庭成员，综合现有证据及关联事实，可以认定双方成立事实上的借名买房合同关系。该合同不违反法律、法规的强制性规定，应为合法有效，对双方当事人具有拘束力，邱某、刘某应将案涉房屋的不动产权过户至蔡某名下。同时，鉴于蔡某借刘某名买房享受了一定的优惠政策，酌情案涉房屋的相关过户费用及本案诉讼费用，由蔡某自行负担。