01远郊区非品牌楼盘：交付问题一大堆，升值涨价成空话……

远郊＋非品牌房企，这种组合的楼盘风险极高。

江宁远郊就有这样红极一时的神盘。

2019年1月这家楼盘收官时，与小区二手房倒挂6000元/㎡，712套房源引发8000多人争抢，镇江、扬州的投资客都想办法来南京买，想买都买不到。

然而白驹过隙，等到交付时，业主大跌眼镜。

有业主投诉爆料，小区103,105,107,111栋全是30层的高楼，于去年毛坯交付，交付时楼道，外墙和家里墙面都出现了不同程度的鼓包，交付不到一年，鼓包情况越来越严重。

不仅如此，据网上数据显示，目前二手房价格15658元/㎡。

而早在2017年9月，该小区的二手房价格就高达17722元/㎡。

在2019年3月时更是飙升至18154元/㎡，此后房价便一路呈下滑趋势。

据了解，该小区在2017年挂牌价格为12218元/㎡，而如今在链家上，小区二手房最低已经挂到了11667元/㎡，比新房价格还低！

其实，房价难以上涨的原因可以想象，一个夜晚亮灯率不高的区域，会有多大的投资价值呢？

夜晚灯不亮，意味着入住率不高，意味着基本没有租赁市场，意味着二手房市场极其寡淡。

这样的区域，即便购买之后房价随即上涨，想要靠出租回笼资金并不容易，想要快速变现同样十分困难，即便忍上五到十年，片区都未必能发展成熟。

没有人，商业配套起不来，至于教育、医疗等设施更是遥遥无期，房价没有支撑点，涨价慢……

居住不易，出租不易，变现不易，还要占用珍贵的首套名额和贷款资格，得不偿失啊……

03 无学区的老破小：容易陷入无人接盘的尴尬境地

老破小最大的优势在于区位和教育，交通、教育、医疗相对成熟。

但近年来的教育改革，已经说明了一二线城市无优质学位的老破小，未来风险比较大；三四线城市的老破小，无论有没有学位支撑，未来都会非常堪忧。

如果不是有货币放水支撑的棚改货币化，大多数三四线城市的老城区基本还会停留于十多年前的格局。

然而，棚改已经基本接近尾声。2019年的全国棚改规模相比去年大幅腰斩，2020年全国棚改即将进入收官之年。这意味着，三四线城市更新改造老城区的动力不复存在，老破小的未来更加堪忧。

不管城市大小，都喜欢建设新城、向外发展，城市边界不断扩张，甚至可以拓展到五六十公里之外，却很少主动是大拆大建老城区，因为拆迁成本高，利益矛盾重重，远不如在新区平地起高楼来得容易。

所以对于土地资源并不匮乏的三四线城市来说，老破小基本没有未来，开建新区远比改造老城区更有积极性。

对于新房、土地供应量大的城市、如杭州、南京等，二手房市场被压缩，没有学区的老破小只会越来越没有市场。

03小产权房：过不了户，升值跑不赢通货膨胀……

据了解，南京雨花台的西善桥、铁心桥等板块，就有一大批小产权房在售。南京有很多投资客，会购买这些小产权房，坐等拆迁，实现暴富梦想。

但需要大家格外注意的是，小产权房是不能合法转让过户的！

对于买家而言，拿不到房产证，都不能用于抵押和出售，更不能用于落户和入学，它们往往都以租赁协议的方式存在，而租约长达20年乃至更多。

其次，小产权房的房价相对稳定，涨幅十分有限！

就拿雨花区西善桥的福润雅居为例，这个小区是可以更名的小产权房，365二手房数据显示，小区二手房挂牌均价为13821元/㎡。

而2019年3月，小区的二手房挂牌均价为12500元/㎡，2年时间才涨了1000元/㎡，跑输于通货膨胀！

总之，买小产权房的风险非常大，大家一定要谨慎购买！

一年一度的3.15消费者权益保护日即将到来，今年的主题是：守护安全、畅通消费。

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