近日，各地的房地产放松政策持续增多，从限购、限贷的大规模松动，到各类农产品抵扣房款，活动花样翻新。据中新经纬了解，为吸引购房者，近期各地再次出现“首付分期”活动，分期时长短则几个月，长的甚至可以做到数年乃至10年。除此之外，还有个别地方出现了通过在银行做高新房总价，以达到低首付目的的行为。

“首付分期”并非新鲜事物，每每遇到市场低迷，这类行为都会增多，在过去，许多地方都对首付分期进行过纠偏。业内人士也指出，之所以要求购房人能够支付最低20%或30%的首付款，是对购房人经济实力的衡量，防止出现过度杠杆或炒房行为。过低的首付比例，容易诱发金融风险。

分期最长10年

“首付减压低至10%”“首付13万轻松入手靓三房”“首付8万，上车广佛地铁口”......近日，广东佛山的房产经纪人李林(化名)相继在朋友圈转发了佛山多个在售楼盘的宣传海报，一张张鲜红的海报上，除了展示近期的特惠措施外，首付分期成了各楼盘的共同卖点。

李林对中新经纬说：“前几天因为是年中，开发商要冲业绩，所以除了优惠多一点，佛山有十几个楼盘都推出了首付分期，希望吸引买房人早点入手。”

根据各楼盘发布的海报，佛山的保利时代天珀最低仅需支付10%的首付就能认购房源，而且半年内零月供；保利中交大都汇单套房源的优惠力度在10万-20万元，同时宣称“首付8万，上车广佛地铁口”；美的时光、美的金地新明珠凤翔湾壹号都只需要10%的首付，保利智慧云城、佛山金科城、广银海云台等几个楼盘的首付款都低于10万元。

保利时代天珀、保利新都汇的置业顾问均向中新经纬证实，楼盘推出首付分期的活动，对于首付不足的客户，可以通过保利小贷申请贷款，6个月内是免息的。李林称，购房者可以先给楼盘交一部分首付，剩余的向保利小贷申请，“资质、征信没问题的话大概几天能批下来，3-6个月内免息，然后就可以向银行申请住房贷款。”

与上述分期时长较短相比，有一些楼盘宣传的首付分期可以达到数年。佛山的越秀星汇瀚府的置业顾问对中新经纬称，他们是与第三方的贷款机构合作，分期时长最多能达到10年。他说：“其实就是‘首付贷’，哪个开发商也不可能延长这么长时间。这个是有利息的，如果不是资金特别紧张，也不是很划算。”

除了佛山，中新经纬还发现，重庆、郑州等城市的在售楼盘也都有首付分期的活动，其中，不少楼盘的首付分期并不复杂，仅仅是延长了首付款交付时间。郑州的一位房产经纪人称，为了拉客，很多楼盘都能给购房人几个月的首付支付时间，等首付凑齐了，再做网签和银行贷款。他说：“现在市场不是很好，能拉到客户就不错了。”

或涉嫌违规

近一两年，一些城市的开发商通过降价和优惠促销，使得房价有所下降，实际售价低于政府备案价的情况也不断增加。这种情况下，另一种灰色的低首付形式开始出现。

重庆九龙坡区的一个在售楼盘采取的就是向银行多申请贷款、以降低客户首付款的方式。比如，该项目一套备案价100万元的房子，首套房首付款最低为20万元，可贷款80万元。如今，该房源以备案价的八六折、共计86万元对外出售，但银行仍以总价100万元、贷款80万元审批，这样的话，购房人实际的首付只有6万元。

重庆的一位房产经纪人向中新经纬证实了市场上确实存在这种情况，以网签价100万元、实际售价90万元的房源为例，购房人实际只需要支付10万元首付款，另外10万元由开发商支付，然后就可以向银行申请80万元的住房贷款。但他也说：“现在管得比较严，这么做是违规的，只能私下去问问楼盘。”

中原地产首席分析师张大伟对中新经纬表示，市场上的确存在这种变相低首付的行为，如果能够查实的话，就可以认定是“骗贷”行为。他还指出，这么做的话，购房发票就要按照网签价开具，开发商的税费成本要提高，倒不如直接降价。

针对佛山上述楼盘的做法，张大伟分析道，如果只是给予购房人更长的首付筹款时间，并不违规。但如果楼盘推介客户做贷款，在明知实际首付款低于规定的最低比例的情况下，还向银行申请按揭贷款的话，就属于违规行为。“严格来讲，只要购房人的首付款不是自有资金，而是借款或贷款来的，不管是借的亲朋好友还是金融机构，都是违规。”

两成首付安全垫

过往多年，由于中国的房地产市场冷热交替频繁，住房贷款首付比例也随着市场的变化而波动，但是首付比例最低20%却一直都是底线。

有券商研报曾指出，中国在2005年将首付比例从20%提高到30%，并在2008年恢复到20%，此后，在2010年再次提升到30%。2016年，央行发文明确，在不实施“限购”措施的城市，居民家庭首套个人住房最低首付款比例可以下调，允许在最低首付款比例25%的基础上向下浮动5个百分点；对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，最低首付款比例调整为不低于30%。这份文件发布后，个人住房最低首付款比例又恢复为20%。

2016年以后，楼市再度火热，包括限购、非限购城市在内的许多地方，都将最低首付比例升至30%。直到2022年，山东省菏泽市打响下调首付比例第一枪，各地纷纷将首付比例降至最低20%。

张大伟指出，购房人以自有资金支付最低20%或30%的首付款，说明购房人拥有一定的经济基础，也能一定程度上证明其未来的还款能力，防止没有经济实力的人盲目涌入房地产市场，进而诱发金融风险。因此，要求最低20%的首付比例具有较高的合理性。

今年6月底，河南省济源市房地产管理局就发文称，鼓励房地产开发企业对首付分期收取，但最长不宜超过一年。对此，广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉就指出，鼓励分期首付，或许会让购房人私下对接民间资金，让他们把剩余的首付款通过银行以外的渠道借入，这会导致一系列的金融乱象。

易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受中新经纬采访时说：“首付款比例最低20%的规定是比较成功的，再往下调整空间不大，而且过低的首付比也容易出现盲目加杠杆的情况，20%的首付比要求是比较合适的。不过，当前需要鼓励房地产市场消费，首付比调整空间不大的情况下，可以在月供偿还等方面进一步创新。”