近一年南京二手房成交量价情况 数据来源：我爱我家南京研究院

2022年接近尾声，回望这一年来，南京二手房市场各月成交量较往年有所下降，成交价也呈下降趋势。不过值得注意的是，真正的刚需和改善需求却持续释放，因此部分商圈或者小区成交依旧活跃。

刚需与教育置业成交火热

根据我爱我家南京研究院统计的2022年（1-10月）南京二手房成交热门小区前100名中，南京刚需小区成交仍然活跃，尤其是单价在3万以内的小区成交占比达到五成以上。其中，江宁禄口的翠屏城四期小区成交量位于榜首，成交均价仅1.34万左右。与其同一商圈的青春街区小区成交排名第三，成交量同样较高。我爱我家南京研究院分析师告诉记者，“不仅仅是禄口，江北的桥北、顶山，江宁麒麟等刚需重镇成交走量均十分可观，区域内上榜小区较多。”

分析师还指出，2022年教育置业虽受到影响，市场热度有所下降，但部分一线以及二三线名校施教范围内的小区成交仍较为活跃。比如改善、教育并重的仙林板块的南大和园、亚东城、诚品城等小区成交量价稳定，而教育资源丰富的主城区教育置业更为活跃，如汇文施教范围的银城花园、佳和园，以及三线名校施教范围的小区——瑞金新村、三牌楼小区成交量均较为可观；一线名校施教范围的天水滨江、场门口、新河二村、公教一村等小区均榜上有名，成交热度不减。

江宁江北热搜小区占比高

另外，从我爱我家南京研究院统计的2022年（1-10月）南京二手房网络热搜前100名榜单看，江宁江北的刚需小区关注度相对更高。其中江宁的麒麟、岔路口、禄口、将军大道，江北的顶山、桥北等商圈的小区网络搜索度位居榜单前列，尤其是锦绣花园、南方花园、翠屏城四期位居热搜榜前三，而江北顶山片区的大华锦绣华城组团、桥北片区的明发滨江新城组团等小区关注度也居高不下。

我爱我家南京研究院分析师表示，“整体来看，南京二手房小区中，纯刚需的单价2字头的小区关注度较高，兼具教育、改善的主城中心区域以及仙林、仙林湖板块小区关注度也排名靠前。”

短期内200万内小三房需求旺

分析师指出，“结合目前南京二手房市场交易结构来看，我们可以判断，短期内南京二手房仍以刚需置业为主，在整体价格有所下降、部分业主降价急售，部分小区的教育置业捡漏机会增多，刺激教育成交小热。具体来看，总价200万以内的二居、小三居短期内需求旺盛，相对应的江宁江北，以及主城片区的老小区、安置房市场关注度高。此外，在当前市场环境下，江北核心区、河西南，乃至主城区、河西等优质商圈内释放出部分性价比较高的房源，如有换房需求，不妨抓住此阶段机会难得的窗口期改善上车！”