房贷利率又要上调了？

自去年以来，不少城市新发放的住房贷款利率都出现下调，有的城市首套房贷款利率甚至低至3.7%，创多年来历史低点。但随着房地产市场显现复苏，一些城市新房销售价格连续上涨，此前的低利率或许坚持不了太久了。

中国人民银行在20日下午举行的新闻发布会上表示，要求房价出现趋势性上涨苗头的城市及时退出支持政策，恢复执行全国统一的首套房贷利率下限。按照最新LPR报价，全国统一的首套房贷利率下限为4.1%。

申万宏源在近日一份研报中指出，若5年期以上LPR持平，未来两个季度内会有超30个城市面临首套房贷利率重新上调20—30个基点的潜在风险，尤其是二三线城市。

超30城首套房贷款利率要上调？

2022年9月29日，人民银行、银保监会发布《关于阶段性调整差别化住房信贷政策的通知》，对于2022年6-8月份新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降的城市，在2022年底前，阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限。2023年1月5日，上述两部门发文称，决定在该政策的基础上，建立新发放首套住房商业性个人住房贷款利率政策动态调整长效机制。

这两项政策发布后，很多符合条件的城市的首套房贷款利率应声下调。

央行货币政策司司长邹澜4月20日表示，据统计，截至3月末，符合放宽首套房贷利率下限条件的城市有96个。其中，83个城市下调了首套房贷利率下限，这些城市执行的下限与全国下限相比，大概低10到40个基点；12个城市取消了首套房贷利率下限。首套房贷利率政策的调整优化，带动房贷利率有所下降。从全国看，今年3月，新发放个人住房贷款利率4.14%，同比下降了1.35个百分点。

不过，今年以来，房地产市场出现复苏迹象，国家统计局每月公布的70个大中城市数据中，房价环比、同比上涨的城市数量逐渐增多。

按照前述通知，对于采取阶段性下调或取消当地首套住房商业性个人住房贷款利率下限的城市，如果后续评估期内新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均上涨，应自下一个季度起，恢复执行全国统一的首套住房商业性个人住房贷款利率下限。

根据规定，购买普通自住房的首套商业性住房贷款利率下限调整为相应期限LPR减20个基点。最新的5年期以上LPR为4.3%，那相应的首套房贷款利率下限为4.1%。

邹澜表示，去年年末，人民银行、银保监会建立了新发放首套房贷利率政策动态调整机制，实现了因城施策原则下首套房贷利率政策的双向动态灵活调整，也就是说，可以“既管冷、又管热”，既支持房地产市场面临较大困难的城市用足用好政策工具箱，又要求房价出现趋势性上涨苗头的城市及时退出支持政策，恢复执行全国统一的首套房贷利率下限。

申万宏源在4月16日的研报中称，基于“2022年12月-2023年2月”的70城房价数据，满足放宽房贷利率下限城市的范围已由此前38个城市缩小至9个城市，而根据2023年3月数据，城市范围进一步缩小至5个城市。全国首套房贷利率理论下限4.1%，意味着从二、三季度开始，若5年期以上 LPR不变，会有超30城面临重新上调首套房贷利率20-30基点的潜在风险。

专家：存在触发上调的可能

房贷利率阶段性下调刚刚实施几个月，房贷利率就要回调，真的会发生这种情况？

对此，招联首席研究员董希淼对中新经纬表示，按照规定，评估期内新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均上涨的城市，应当自下一个季度起恢复首套房贷款利率下限。“该规范比较明确，因此，新房价格同比和环比出现连续3个月上涨的城市，应当按照规定上调房贷利率。”

董希淼称，符合放宽首套房贷利率下限条件的城市有96个，新发放贷款利率出现比较明显的下降，说明地方政府和金融部门在过去用足、用好了该项政策，该政策也发挥了积极作用。

对于人民银行的表态，易居研究院研究总监严跃进对中新经纬分析，要求房价出现趋势性上涨苗头的城市恢复执行全国统一的首套房贷利率下限，说明一些热点城市存在房贷利率上升的可能性。

中原地产首席分析师张大伟认为，人民银行所提及的是“房价出现趋势性上涨苗头的城市”，或许意味着房价有数月持续上涨的城市才需要恢复首套房贷款利率下限，“当前市场表现还不太好，若出现房贷利率上调，对购房人的心理有一定影响。”

董希淼称，房贷利率处于低位，对房地产市场的复苏起到了促进作用。一方面是引导市场预期，较低的贷款利率能促进购房者入场；另一方面是降低住房消费负担，减轻购房人压力。从整个房地产市场的表现看，一线城市的复苏状况比较明显，但三四线城市较为脆弱，房地产市场的平稳健康发展需要继续采取积极措施。在当前情况下，房贷利率应维持相对较低的水平，不宜过快退出。

董希淼同时表示，对房贷利率应对区别对待。首套房贷利率处于历史相对较低的水平，但二套房房贷利率依然相对较高，未来在支持改善性住房需求上还有很多空间，比如，在一些城市可以考虑阶段性下调二套房房贷利率的下限。

严跃进称，房地产市场对经济拉动作用仍不明显，如果未来有一些城市不满足阶段性下调首套房贷款利率下限的要求、需要上调利率时，可以出台对冲举措，继续支持住房需求。

5年期以上LPR还降吗？

20日，最新一期贷款市场报价利率(LPR)公布，1年期LPR、5年期以上LPR分别为3.65%、4.3%，连续8个月按兵不动。由于房贷利率与LPR报价紧密相关，意味着全国市场上的房贷利率将暂时维持现有水平。

对于LPR报价长期未做调整，东方金诚分析称，4月的LPR报价不变，符合市场预期，主要原因是3月MLF操作利率未做调整，LPR报价基础稳定，而且当前银行净息差处于历史最低点，报价行压缩LPR报价加点动力不足；与此同时，一季度经济超预期回升，楼市较快回暖，也降低了下调1年期和5年期以上LPR报价的必要性。

但东方金诚判断，若今年二季度楼市回暖过程出现反复，未来不排除在MLF利率不动的同时，5年期以上LPR报价单独下调10—15个基点(0.1—0.15个百分点)的可能。董希淼也认为，5年期以上LPR报价在未来仍有下降空间。申万宏源称，需要关注人民银行后续是否会对5年期以上 LPR进行适当调整，以缓和潜在房贷利率上调压力。

贝壳研究院监测显示，2023年4月贝壳百城首套主流房贷利率平均为4.01%，较上月微降1个基点；二套主流房贷利率平均为4.91%，与上月持平。4月首二套主流房贷利率较去年同期分别回落116个基点和54个基点。4月贝壳百城银行平均放款周期为21天，与上月持平，保持2019年以来最快的放款速度。

贝壳研究院称，4月份，淮安、马鞍山、衢州、驻马店、宝鸡、常州、沈阳、赣州、兰州9个城市首套房贷利率降低。截至4月18日，二线、三四线中已有近半城市首套房贷利率低于4.1%。分能级统计，4月二线及三四线首套利率略有下降，分别为3.98%、3.99%，二套利率不变；一线城市首二套利率不变，维持4.60%、5.13%。

(文中观点仅供参考，不构成投资建议，投资有风险，入市需谨慎。)