存量房“以旧换新”如何行稳致远
2024-05-22 13:40:00  来源:新华日报  
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5月21日,首批参与南京市存量房“以旧换新”活动的10位业主代表正式签约。在首批完成线下验房并出具评估价格的100套房源中,有52位业主确认成交。南京房地产业协会副会长兼秘书长张辉说,“以旧换新”作为稳楼市政策举措中的创新性做法,既盘活存量房产又优化增量住房,起到一举两得的效果。

记者了解到,此前也有其他城市尝试收购存量房“以旧换新”,然而市场反应不一。南京破题存量房“以旧换新”为何有较好市场反应,市场还有何期盼,如何行稳致远?

签约业主:

“老破小”换成电梯房

活动现场,记者见到喜气洋洋来签约的华志勇夫妇。他们告诉记者,自家房子在建邺区南湖一带,是没有电梯的“老破小”,“我们家在7楼,每天回家要爬楼,早就想换个有电梯的房子。”

“以旧换新”活动让华志勇夫妇实现心愿。他们选的新房是栖霞区颐和缦山项目,115平方米、三房,比老房子大30多平方米。夫妻俩对这次置换很满意,“新房在城东,自然环境好,很适合养老。有了电梯,再也不用担心爬不动楼梯了。”

这是华志勇夫妇的心愿达成时间表:4月27日看到南京安居建设集团发布存量房“以旧换新”试点公告;4月29日到安居集团活动现场咨询,当天乘坐服务车辆到新房现场看房;5月2日交意向金;5月16日旧房评估价格出炉;5月21日正式签约。

旧房难卖、置换难,是此次签约业主遇到的共同问题,也折射出房地产市场改善性需求的潜力所在。签约业主李伟告诉记者:“我父母的房子在鼓楼区老城区,没有电梯,他们年纪大了上下楼困难。想加装电梯,邻居们却始终达不成统一意见;想卖房,挂出去两年无人问津,偶尔接到电话都是中介希望降价的。父母只好搬到江北一家养老院去住。” 看到存量房“以旧换新”活动后,他迅速报名,并为父母选了一套养老院附近的颐和铂岸江璟新房。120平方米老房子置换130平方米新房,旧房评估价占新房总价70%多,补足余款,7月可拿新房。

签约业主徐女士的“换房时间表”更短,从登记报名、意向认购,到中介评估、确认成交,仅15天。徐女士原本就住在颐和铂岸江璟,一直想把鼓楼区老房子卖掉,在同一小区给父母也买一套。如今,她和父母如愿换上新房,她用“惊喜”两个字来形容此刻心情。

“4月27日发布的存量住房‘以旧换新’公告,受到社会广泛关注,市民登记报名、意向认购积极踊跃。”南京安居建设集团相关负责人说,截至5月20日,线上、电话、现场等各类咨询约3450组,微信小程序“宁换新”平台登记意向报名约4150组,初审符合条件的登记约3430组。现场累计来访约2230组,缴纳新房意向认筹金的换房人515组。

旧房估价:

流程公开公正,结果较为客观

在签约现场,业主均表示对旧房子评估价较满意。

“达到心理预期。”华志勇说,同小区房子两年内都没有成交案例,最终评估价到底会给多少,起初心里没有底。最后收到工作人员报来的价格,华志勇觉得很客观,表示认可。

李伟说,当时3家评估机构一起来家里现场评估,拍照片、填表格,最后工作人员给出的价格,“比我心理预期略低,但比市场价略高,我们接受”。此外,相比自己卖房省去中介费,他感到很满意。

签约业主孙琳佳告诉记者,自己在建邺区的一套小房子在二手房网站挂了两年多,一共被“砍价”12次,最多一次直接降50万元,“心态快要崩了”。此次评估机构给出的价格没有此前担心的“大砍刀”,评估价较为公正。

“我们通过机制来保障结果客观。”南京安居建设集团相关负责人说,“比如怎么遴选评估机构,评估工作前进行培训,规范工作流程。但我们不去干涉评估结果。每个客户会有3家评估机构上门,出3份评估报告,最终选取中间值。”他表示,首批成交完成后,将进行流程复盘和总结,找出问题和不足,调整优化整个试点策略和方向。

目前,意向客户二手房评估工作正在有序进行中。在上周完成首批100套房源线下验房、评估结果出具等工作后,南京安居建设集团又从评估机构库里摇号选定2批评估机构,开展第二批200套房源的验房评估工作。这一批房源,预计6月上旬基本完成现场查验,并于上门之日起5—8个工作日出具评估结果,反馈给业主。

存量房“以旧换新”活动得到南京各相关部门有力支持。南京不动产登记部门联手房产和税务部门,共同搭建快速响应沟通小组,为南京安居建设集团提供不动产转移登记、资金监管、税费缴纳等政策解读和咨询服务,推动“一件事一次办”。南京市不动产登记中心还设立住房“以旧换新”服务专窗,提供点对点办证服务。

市民期待:

更多区域、更多新房参与

去年下半年以来,我省各地以不同路径探索存量住宅“以旧换新”。去年11月,苏州市太仓市尝试以国企收购方式支持市民存量住宅“以旧换新”,受到市场好评。随后,苏州市相城区、海安市、南京市、无锡市梁溪区纷纷跟进,启动国企收购方式存量房“以旧换新”。

张辉认为,存量房“以旧换新”直击房地产市场痛点,盘活存量房源、激活新房市场。闲置的存量房收购之后可用作租赁住房,解决住房刚性需求,盘活存量房源;存量房卖掉后,可有效满足居民购买改善房的资金需求,激活新房市场。

南京存量房“以旧换新”成功破题,二手房的评估模式、评估价格尤为关键。此外,还与活动覆盖面大、新房房源选择多有着重要关系。南京市主城六区(玄武区、秦淮区、建邺区、鼓楼区、栖霞区、雨花台区)存量房均可参加,可以置换河西新城、南部新城、马群、江北新区核心区等板块的10余个新房楼盘。

在签约现场,不少业主表示,“参与‘以旧换新’房源充足,且不少项目位于主城区,选择余地大。”首批“以旧”限额2000套,可供“换新”新建商品住房房源约7800套。

采访中,也有不少市民表达遗憾,如浦口区、江宁区的存量房不能参加此次活动。此外,10余个新房楼盘的选择空间仍然较为有限。在颐和铂樾府,记者遇到手握3套旧房迫切需要置换的孙女士,跑了4家楼盘却未选择到心仪房源。

南京工业大学天诚不动产研究所执行所长吴翔华认为,目前2000套的试点数量相对庞大的置换需求还远远不够,而且仅限于南京安居建设集团自己开发的楼盘,地段位置受到一定限制,辐射的人群相对有限。

根据最新消息,近期南京“以旧换新”可能在一定条件下扩围到更多房企的在售项目,给予换房人更多选择空间。

持续发展:

依城施策,路径多元

据中指研究院监测,截至5月20日,全国有超60城推出住房“以旧换新”措施,推进商品房“以小换大”“以旧换新”“以低配换高配”,成效初显。

纵观全国存量房“以旧换新”活动,有“国企收旧换新”和“中介优先卖”两种主流方式。在“中介优先卖”模式中,二手房出售环节的不确定性较大,促成“以旧换新”成效不明显。与之相比,“国企收旧换新”效果较明显。我省的南京、苏州、启东、无锡等城市均采用这类政策。

不同于中介帮卖和国资收购方式,海安市走出存量住房“以旧换新”第三条道路。今年年初,海安市出台试行商品房“以旧换新”政策,依据“谁回收、谁置换、谁收益”原则,其特点是新房开发商收购业主旧房,政府负责服务、促成交易。国企、民企开发的楼盘都可以参加“以旧换新”活动。海安首轮试点9个参与“以旧换新”的楼盘来自5家开发商,其中民营企业超过一半。在换新过程中,住建部门还借用拆迁过程中的房票这一工具,作为“以旧换新”买卖双方的交易凭证,由政府部门盖章后生效。

58安居客研究院院长张波说,从全国来看,单一市场化的“以旧换新”在房价下行期间效果有限,而各地方政府、地方国企参与的“收旧在先”方式,效果更为直接。收旧房源和保障房结合更是在城市层面起到高效加速去库存、加快保障房供给的双重效果。这一点在商品房明显供大于求,并且保障房规划体量大的高能级城市体现尤为明显。

张波建议,各地需明确收旧目标,并加大政府参与力度,先努力加快“收旧”,才能带动“换新”。

吴翔华表示,基于南京安居建设集团的企业特性,收回来的房子可以作为保障、人才、租赁用房,而“以旧换新”要行稳致远,还需要更多房企参与进来。

“如果‘以旧换新’后续推出更多房源,且进一步扩大可置换区域,新政策有望作为激活市场重要举措,在促进房地产市场进一步平稳健康发展方面起到重要推动作用。”张辉说。( 记者 刘霞 刘春 王晓映 周敏)

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责编:张静

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