看龙湖雨山天街TOD大城,玩转南京城市更新
2022-10-19 11:13:00  来源:中国江苏网  
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“推广以公共交通为导向的开发(TOD)模式,打造站城融合综合体,鼓励轨道交通地上地下空间综合开发利用。”

事实证明,城市发展的过程中,TOD不仅仅是轨道与建筑的冰冷组合,更是城市活力节点,通过产业引擎、资产价值、资源整合等为城市赋能,从而提升人在城市里生活的幸福感。

城市更新,支点为何是TOD?

中国科学院院士、同济大学建筑与城市规划学院教授常青说过:城市是人类聚居的高级形态,古今中外的城市都是在跌宕起伏中演化着的生命体。

城市空间有限,产业、建筑、人口等却呈爆炸式增长。为了优化城市空间,新型开发理念TOD模式,应运而生。

经过几十年的摸索,TOD开发的核心逐步升级。

TOD1.0,有了车站的出现,打破城市边界,增加城市交通运行效率;TOD2.0,转向站楼一体化,商业和交通有意识地结合;TOD3.0,站城一体化,城市复合空间初步形成,垂直交通的优势彰显,典型代表有日本六本木新城、涩谷站等;TOD4.0,实现站城人一体化,以人的需求为驱动,用轨道交通、商业综合体等功能空间服务于人。

TOD1.0到TOD4.0发展示意图

发展至此,TOD的进化并没有止步。更有想象空间的TOD5.0,将地铁(高铁)、商业、产业、居住、生态、人等链接起来,在城市里构建更为高效、立体、便捷、可持续的生活场景。不夸张地说,TOD是增强人与城市黏性的纽带以及城市更新的重要抓手。

以南京为例,经历了以增量开发为重点的城市更新1.0至3.0阶段后,随着去年底被住建部纳入首批城市更新试点名单,南京正式进入以“通过土地集约利用、空间复合开发,打造高效、可持续的城市功能空间”为主的城市更新4.0阶段。

南京实景图

“可持续的生活场景”与“可持续的城市功能空间”产生碰撞,TOD5.0和南京城市更新4.0阶段的目标高度重合。而随着扬子江时代、南北双主城时代的来临,以TOD为关键一环,江北迎来破局机遇。

TOD先行,凭什么得是龙湖?

作为TOD开发模式的先行者,龙湖与江北共成长,地铁3号线星火路站上盖的龙湖南京江北天街已完美呈现。不久的将来,江北主城心地铁10号线雨山路站上盖、百万级TOD大城:龙湖南京雨山天街,也将惊艳亮相。

龙湖南京江北天街实景图

国家级新区的光环下,江北以地铁为基点规划的超级综合体比比皆是。走在前列,以TOD模式赋能南京江北新主城,为何是龙湖脱颖而出?

一方面,龙湖有多航道协同的强竞争力。

地产界的绩优生龙湖,业务已布局全国100余个城市,形成地产开发、商业投资、租赁住房、空间服务、房屋租售、房屋装修六大航道,并积极试水医养、产城等创新领域。

前瞻性战略引领下,过去每年龙湖以销售回款的10%布局商业投资、租赁住房等赛道,并迅速跻身多赛道头部,形成多航道协同的强竞争力。有了稳稳穿越周期的护城河,行情冰冻、房地产行业普遍出现业绩下滑的大环境下,龙湖是少数实现营收、盈利双增长的房企。

另一方面,龙湖已形成系统化的TOD能力谱系。

在TOD开发领域,龙湖是当仁不让的资深前辈,截至目前已开发TOD项目约80个、以TOD为核心的全业态开发面积超1000万平方米。并以人为中心,积累了一整套对空间、场景与城市的函数级算法。

这套函数级算法,以政企协同、空间底盘、企业战略、场景内容四大维度;制度协同能力、底盘改造能力、垂直空间思维、边界消融思维等十项能力为核心,彼此交织、互相赋能。

示意图

在国内主流城市,体现龙湖函数级算法精髓的优质TOD项目枚不胜数,如:

重庆的龙湖光年,位于成渝高铁线的重要节点沙坪坝站之上,是国内首个与高铁车站结合的TOD项目。将高铁、四线地铁、公交、出租等公共交通枢纽整合,上盖侯车大厅、商业、办公等复合功能空间,体现制度协同能力、垂直空间思维。

重庆龙湖光年

杭州的滨江天街,通过将地下的地铁通道改造为下沉广场,化解通道割裂用地;利用地上的大桁架跨过地铁轮廓,消除地面割裂等方式,体现底盘改造能力。

杭州滨江天街

成都的龙湖光年,以空中连廊、跨街连廊、城市绿地等叠加手法,让建筑更和谐地融入城市,体现边界消融思维。

成都龙湖光年

武汉的滨江天街,用公园式的城市连廊、面向公园与长江的绿色界面等丰富场景,“缩短”步行者的心理距离,体现步行友好思维。

武汉滨江天街

更深层次的能力构建上,龙湖同样具备雄厚实力:

全品类经验很大程度决定了TOD的能级,目前龙湖TOD已实现城际枢纽、城市商圈、区域中心、邻里中心、车辆段上盖、TOD新城六大产品线全覆盖。得益于多航道的布局,龙湖的产业孵化能力、城市服务能力、网格化布局能力也无需赘言。

示意图

至于决定TOD核心竞争力的商业运营能力,龙湖深耕商业地产20年,在前期规划、后期运营等层面积累了非常丰富的经验。今年上半年,龙湖商业的整体出租率达95.6%,商业租金增长26%至46.5亿元;在手商场近130座,每年保持10座左右的开业速度。

复合空间,让精彩生活闭环

目光回到南京。百万级大城龙湖南京雨山天街TOD启幕在即,这座让精彩生活闭环的复合空间,到底有多惊艳?且看龙湖集TOD开发经验大成,为它量身定制的多元立体标签。

标签一:城市折叠

上海、杭州等城市,因黄浦江、钱塘江的阻隔,形成一江两岸的城市格局。随着城市迈入发展快车道,一江两岸以水系为轴,实现共繁华的城市折叠局面。

南京也一样,被自西向东流淌的长江“一分为二”,很长一段时间里,江南、江北的发展相对独立分割。随着南京市城市总体规划(2018—2035)的出炉,南京的南北双主城格局正式形成,多条过江通道实现江南、江北的紧密牵手。

龙湖南京雨山天街TOD占位江北主城心,通过地铁10号线、长江五桥、长江隧道等交通纽带,与河西形成折叠效应,共同赋能南京的进阶发展。

示意图

标签二:

商业赋能城市

在近百万方的雨山天街TOD里,规划有购物中心、街区商业、酒店式公寓、精品住宅等多样业态。

以人与城市的交流场商业中心发散。传奇建筑师高迪说过:直线属于人类,曲线属于上帝。雨山天街是曲线与直线结合的围合式布局,购物中心呈曲线造型,塑造建筑高颜值的同时,商业动线更为科学。

雨山天街效果图

值得一提的是,这次雨山天街的商业部分规划有南京龙湖商业从未有过的街区商业,这实际上是充分契合城市肌理,响应江苏省于去年发布的《关于完善商业网点规划管理的指导意见》:南京、苏锡常等重点商圈聚集效应更加凸显;结合实际情况,突出商旅文结合,把特色商业街区打造成为景观提升、业态优化、特色鲜明的消费聚集区和城市文化名片。

标签三:以人为本

为了实现站城人的深度融合,雨山天街TOD营造了不少贴心细节。地铁10号线雨山路站的到达处至商业主入口间,预留了通达的进入动线;地面中庭广场打造丰富的主题景观,以视觉空间缩短心理距离。体现步行友好思维的同时,让人与城市的连接更为紧密。

标签四:创意三首层

龙湖卓越的商业运营能力,在雨山天街TOD上充分体现。如何消除多重商业间的壁垒?龙湖利用场地高差,营造地上三首层模式,天街与街区商业之间、天街与城市干道之间,均有首层空间连接。并将传统的台阶改为放坡,解决商业入口的高差,从而提升天街商业的昭示性,带动街区商业的客流。

标签五:

契合土地肌理

江北的老山森林公园、江滩湿地公园、珍珠泉等自然资源令人心生涟漪。龙湖紧扣南京山水城林的特色,抓取江北自然资源精髓,在雨山天街TOD里融入可持续的生态元素。

想象一下,后疫情时代,雨山天街TOD不光能实现居住、交通、消费、工作等多样化需求,诗和远方的美好也能在家门口惊艳铺陈。

这里不仅Copy了浦口记忆、雨山花石、密林之下等江北元素的景观设计语言,还将山之谷、水之源、森之界等别致的景观风貌展现。未来,不用走出综合体就能感受到层峦叠翠、漫步幽径、台地放空等不重样的微度假。

标签六:品牌担当

如何做加法,缝补TOD与城市肌理间的割裂感,是龙湖一直思考的命题。

在雨山天街TOD,龙湖于西侧打造生态台地景观,丰富沿街界面层次;在南侧滨河沿河打造生态绿带和休闲步道,实现景观视野、休憩区域、商业区域的无缝连接。这不仅是龙湖边界消融思维的实践,也体现了龙湖参与城市更新、履行社会责任的品牌担当。

标签七:搭建沉浸式消费空间

如果说TOD是城市的必修课,那么购物中心则是TOD开发者的必修课。

在雨山天街,龙湖契合区域定位、消费者需求,差异化打造集生活乐享、时尚潮流、风尚活力、童趣陪伴、食界娱乐等于一体的“转念即达的欢乐空间”。

具象到江北大板块的商业矩阵,龙湖引领潮头,真正用心做好产品的创新和迭代,为城市和人带来沉浸式的消费休闲体验空间,通过TOD效应,点亮江北新主城。

楼层业态规划示意图(以最终落位为准)

龙湖南京雨山天街TOD的更多美好与惊喜,将在不久的未来一一解锁。行稳致远,龙湖将持续以“智造未来城市”为理念,在TOD模式的开发钻研上永不止步。探索优化城市空间、激发城市活力与产业引擎、实现资产价值与大众认同,致力于向城市发展提供全业态、全周期、数字化的“一站式解决方案”。

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责编:张嘉珈

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