写在前面
老旧小区改造，既是家门口的“关键小事”，也是城市发展中的“民生大事”。
想民之所想、急民之所急、解民之所忧。今年，南京在省里下达的113个老旧小区改造任务的基础上，又“自我加压”推动了47个老旧小区实施改造。
160个老旧小区改造中，南京始终遵从共同缔造、居民自愿、多元化运作、功能优先、建管并重等几大重要原则，干一件是一件，干一件成一件，不仅破解了一个个民生痛点，还锦上添花打造了全龄化活动广场、雨水花园、健身步道等。160个小区“整”出了新容颜，“改”出了新生活。一个个在家门口悄悄“升级”的小幸福，正让数万百姓从安居走向宜居、乐居。
“盆景”成“风景”
浦口区江浦街道北门新村小区，建于上世纪八十年代，由16栋多层建筑组成，入住了596户居民。改造前面临着屋面渗水、外墙脱落、道路破损坑洼，防盗窗、雨棚、晾衣架等附属设施杂乱等一系列问题。改造后，小区实现屋面渗水改善、立面规整优美、楼道规范有序、基础设施提升、环境美化提升。
北门新村改造中，不仅自身由内而外焕新，还实现了与附近的北门巷15号、北门巷17号、文昌路18号、文昌路20号等8个零散小区的“联动”，并最终整合成北门新村片区。
“根据区域特点，改造后的北门巷15号、17号与北门新村合并管理，保留中圣北路入口为机动车出入口；公园南路及凤凰大街为人行出入口，布置门禁。”浦口区住房保障和房产局物管中心小区整治科科长刘道庆介绍，整合后的北门新村片区共设置了15处停车点，可满足约350辆非机动车停车需求，同时布置了60个充电桩，解决了老旧小区飞线充电的难题。与此同时，结合垃圾分类的最新要求，还在片区内设置了3个分类收集点。“改造实施前，片区就引进了统一的打包物业管理，降低了物管成本，也进一步推动成片改造模式的成功实施。接下来，将通过居民、物业公司、管委会及社区工作者沟通协作和各司其职，实现社区治理的效率最大化和成效最优化，并建立起长效的协作机制，提升社区的自组织能力。”刘道庆说。
经机场二通道进入数字大道，再转入江艺路，就可以看到一片崭新的建筑群。远观，似新建的商品房；近观，原来是一片老旧小区实现了集体“上新”。这是雨花台区铁心桥街道新河社区的天隆坊、升景坊、韩府坊3个老旧小区的成片式改造，共涉及82幢建筑，总建筑面积超过30万平方米。“工程实施内容包括建筑立面、楼道、道路、围墙等的出新，屋面防水改造，小区绿化景观提升，停车位改造等。”雨花台区升景坊小区项目改造负责人介绍，改造中，一方面，结合现状小区风貌，力求打造“路平、水畅、灯亮、景绿、停车方便”的新型人居家园；另一方面，在维持场地肌理，保留场地记忆的基础上，融入海绵城市理念，打造生态型社区；同时以互动景观链接生态艺术，增加休闲活动空间，构建和谐人文社区。“成片改造，涉及的居民多，需要协调的问题更多，为此，街道、社区、物业、居民代表等多方坐在一起开了十多场居民议事会，报问题，优方案，直到今年9月，工程才正式进场施工。”上述负责人告诉记者。
进入六合区朝天街，一片“深棕配米黄”外立面建筑群甚是壮观，27栋建筑来自朝天街49号院、254号院、90号院，以及位于朝天街30号的彤华小区。“改造中，既按照‘因地制宜、一院一策’的原则，针对不同小区情况，制定符合实际的改造方案，实施分类改造；同时又按照‘结合周边、统筹兼顾’的原则，让小区改造实现点面结合，实现了整体一盘棋。”六合区房产局相关人士介绍。
高淳区推动老旧小区改造时，将北漪园西园的11栋建筑、北漪路16号片区的4栋建筑，以及北漪路10号片区的7栋建筑也整合成了“北漪园西园片区”进行联动改造。
秦淮区康馨花园小区，此次改造也与一墙之隔的岗虹苑小区打破了围墙界限。据悉，该小区共有四个入口，其中有两个入口与岗虹苑小区相接。改造中以点突破，划线成面，打通两小区边界后，打造一个集休闲健身、儿童游玩的公共游园区。另外，两小区之间还将新建一座80个车位的立体停车库，供两个小区居民“共享”。
“推进相邻小区及周边地区联动改造，是今年老旧小区改造中的一个重要探索和创新。”市物业服务指导中心副主任张汛石介绍，南京市今年结合城市更新行动、完整居住社区建设等理念，打破了传统“小区”概念，通过整合利用相邻小区及周边地区的公共空间，系统推动小区内外公共服务和社会服务联动更新，实现存量资源再利用、改造、运维等方面的统筹整合，促进居住社区品质提升。
“通过片区统筹和联动，也为补齐更多居住社区建设短板创造更多有利条件。”张汛石表示，南京市正围绕一刻钟便民生活圈建设，积极拓展物业服务新场景，拓展养老、托幼、家政等社区服务，引入各类资源共建一批生活服务功能的“睦宁里”站点，把事关市民日常生活的针头线脑、小修小补、日常必需、应急维修等生活需要解决在小区里。
党员、居民共商共计，规划师、设计师现场参与
“我省老旧小区改造过程一直秉持‘共同缔造’的理念，不仅广泛开展设计师、规划师、工程师进小区活动，引导居民参与改造方案制定、施工、监督和后续管理等全过程，还将居民改造意愿和参与度作为重要前提和依据，优先改造群众支持度高、居民参与程度高的小区。”近日，省住建厅相关负责人发布全省老旧小区改造情况时表示。
记者探访发现，“共同缔造”这四个字，在南京市每个老旧小区改造中都得到了不一样的“诠释”，居民们正从原先的“局外人”，变成改造的“主人翁”。
历经近一年改造攻坚的溧水区税务新村是南京市今年老旧小区改造的明星之一。走进其间，“明星范儿”十足——想锻炼，可到小区的室内篮球场、羽毛球场尽情挥汗；晒被子有晾晒区；遛弯有口袋公园；跑步有环形步道；五针松、海桐、榉树、桂花、樱花、南天竹等绿树环绕，家门口就能移步换景、感受“森呼吸”……这个建于上世纪九十年代的老旧小区因年久失修、后期缺乏管理面临一系列问题。“此次改造，在党建引领下，将党员‘实境课堂’搬到了改造一线，从一开始，交通路社区就把改造目标定位成‘尽全力改到实处、改到老百姓心坎上’。在征询居民意见、处理相关矛盾的‘实境课堂’中，党员们深入一线，一栋栋地跑，一户户地敲，摸清痛点、疏通堵点、破解难点。”溧水区房产局相关负责人介绍，改造过程，街道、社区还充分织密“党群网”，共商民生实事，架起为民服务的“连心桥”。针对居民相关需求及意见，多方联合，家园共建，先后召开居民议事会十余次，在党建引领下，让居民全方位全过程参与小区改造工作。
秦淮区康安里小区改造时，一部分居民要保留现有绿量，一部分居民需要增设停车位。为此，改造方先后召开了6场居民议事会协调居民意见。最终，在居民、设计师等的共商共计下，在小区保持现有绿量不减的情况下，挖掘出了30个停车位。
鼓楼区郭家山29号小区改造中，社区通过微信、居民议事会等方式搭建社区沟通议事平台，开展了多种形式的基层协商，并组织召开多轮“居民议事会”，同时发动小区积极分子配合做好居民工作。还通过“玲姐调解室”的矛盾调解员协调多起居民反映强烈的问题，最终按照宜居社区创建标准制定工作方案，推动社区决策共谋、发展共建、建设共管、效果共评、成果共享。
江宁区宁电馨苑小区改造时，以小区业委会为引领，建立了部门、设计、物业、实施单位等多方联动，引导居民参与的改造模式。业委会积极征询、收集民意，促进居民形成共识，有效地发动居民参与，充分尊重群众主体地位。同时，作为重要的沟通枢纽，对施工过程中出现的问题，业委会利用小区业主群收集居民的各类意见建议，采取每周一小会、每月一大会的方式，及时形成反馈，做到问题不出小区，问题在小区解决。
浦口区北门新村小区改造除了居民参与共建，规划师也被请来了。“江浦老城虽然已不复存在，但其老城格局延续至今，北门大街做为街巷道路仍在使用，是浦口悠久历史文化的见证。”刘道庆介绍，通过引入社区设计师，挖掘历史记忆点，营造了城市更新社区人文空间。“通过精美的历史长廊的打造，用故事及图绘的表现形式将老旧小区保存为历史名片，在老旧小区改造物质更新的基础上运用新旧元素撞击，焕发了精神层面的新活力。”
市物业服务指导中心工程科科长杨戈介绍，推动共同缔造，秦淮区科苑花园，建邺区晔园，栖霞区青田雅居、翠林山庄，雨花台区天隆坊、升景坊、韩府坊，溧水区税务新村，高淳区北漪园西园等都邀请设计师、规划师、工程科等进小区，一起与社区、居民们共商共计、参与改造。
电梯加装“乘风”而行
崭新的道路、崭新的外立面、带有两层储物柜的多功能车棚、各种有序养眼的绿植、无死角的全时视频监控和智能消防、门禁系统……玄武区雍园41号小区，这个曾经杂乱无序的老旧小区经过一番改造后，处处透着新意和宜居。
“改造之前，小区是典型的脏乱差，多次想过换房，但又舍不得小区的地理位置，这些年最困扰我和邻居的就是外墙渗水。”居民施先生告诉记者，小区改造后已经下了好几场大雨，也经历了好几次阴雨连绵，渗水现象再也没有出现，“精品工程可谓得到了完美检验。”
雍园41号小区此轮改造最令人叫绝的是，抢抓改造的契机，加装电梯实现了“大满贯”，13个单元加装了13部电梯。
“原来上下楼一次要爬36级楼梯，现在只有9级了。以前难得下次楼，现在有空就下楼转转走走。”小区5幢1单元居民刘老先生坦言，今年9月正式投用的加装电梯彻底改变了他的生活方式。刘老先生今年已经81岁，因患有双腿膝关节退行性病变，多年来上下楼是个难题，两年前，小区其他楼幢启动加装电梯时，他就想动起来，但直到2021年初公布该小区即将启动改造时才真正付诸行动。
米黄+深咖的崭新外墙、别致考究的游园广场、透水沥青路面、沿小区围墙而设的步道、运动休闲区、有序划设的停车位……栖霞区青田雅居小区的改造也是用尽心思。乘着小区改造的东风，居民们也开始着手电梯加装，住在14幢2单元的刘帅告诉记者，其父母已经60多岁，上下6层楼越来越吃力，“没有电梯，未来的生活将越来越难。”刘帅说，此前就闪过加装电梯的念头，但一直没有动起来，今年小区启动改造时，他和邻居们一合计，很快促成了此事。
据统计，今年改造的老旧小区中，累计加装了98台电梯。
打造拥军惠民精品工程
秦淮区瑞金路街道科苑花园，是国防科技大学第63研究所家属区，经中央军委后勤保障部批准，小区被列入首批军队老旧小区改造试点项目，涉及16栋住宅，512户居民。改造启动以来，始终坚持军地联席原则，建立军队管理单位、社区党组织、居委会、业委会、物业公司等多主体参与的小区协商议事平台，积极发动群众参与到改造工程，集聚民智、借助民力、军民共建，让居民成为项目改造的“主角”。
前期摸底阶段，建设方联合属地瑞金路街道、标营社区和63研究所进行大量调研，并充分宣传发动，将提升小区形象、完善居住功能、改善停车环境、提档绿化景观灯居民迫切需要解决的问题一一纳入改造方案；方案设计阶段，建设方组织设计单位与63所部队、区房产局、瑞金路街道、标营社区等召开了近十场现场调研和方案对接会，组织专家进行设计方案评审，确保改造方案能综合考虑居民居住需求，兼顾效果美观、功能完善、工艺细致等因素，让小区的军属们享受到拥军拥属拥政爱民的情谊；项目施工中，63所党组领导、陆工大供保处、63所管保处领导多次到现场调研，定期召开军地联席会议，共同研究协调改造矛盾，市区房产局、属地街道多次召开对接会，协调施工问题。
立面、道路等全面焕新，同时结合适老化改造需求，在内楼道增设适老化设施，单元口增加无障碍安全通道，方便老龄群众出行；结合小区道路和绿化改造，通过透水铺装、生物滞留设施和雨水管断接对小区内进行海绵城市建设；通过优化小区内宅间荒废闲置空间，增加休闲座椅设施，补植绿化，为居民提供休闲活动区域……记者在现场看到，科苑花园小区不仅通过全面改造改善了民生痛点、难点，还融入拥军爱民主题和文化元素，提升小区颜值特色。这一改造成果收到了部队领导和军属居民的一致好评。
据悉，南京市今年通过军民共建，先后推动了科苑花园、湖南路8号等4个部队小区在改造中实现了旧貌换新颜。
全龄化活动广场、智慧化、海绵设计等“锦上添花”
深咖色与米白色搭配的外立面；镂空雕花阳台、窗栏；平整的路面；崭新的带充电桩的车棚……进入建邺区南苑街道晔园，古典精致、幸福宜居的气息扑面而来。
“住在这里十年，没想到会迎来这场彻彻底底的焕新。”住在小区6幢的刘先生用“太好了”来肯定这场持续半年的改造。
建于1996年的晔园共有12栋楼，虽是商品房小区，但改造前是典型的脏乱差。另外，由于小区房屋性质不一样，3幢拆迁安置房与9幢商品房之间被一堵墙硬生生割裂开来。改造中，工程方将这堵横亘多年的围墙拆除，让小区形成了一个整体。原先前后两幢建筑之间的两排自行车棚也被小巧精致带充电桩的车棚代替，腾出的空间一方面拓宽了车辆进出通道，另一方面也为小区紧张的停车泊位释放了空间。
记者绕小区一圈看到，除了道路、建筑外立面、车棚等肉眼可见的硬件全部“上新”，绿化文章也是做得格外精致。在小区5幢前，精心打造了一处30多平方米的雨水花园，借助小区雨水落水管的更换契机，还见缝插针地打造了雨水花箱。在小区6幢的广场上，原先居民随意搭建的晾衣架进行序化后，成为一个颇得民心的晾晒区。“前些年的老旧小区改造更看重外表的统一，现如今都是充分吸纳居民的意见，从宜居、实用着手，这个晾晒区被保留下来非常好。”居民王桂满表示。
在栖霞区青田雅居小区，多栋建筑的前后也都设置了统一规整的晾衣杆，“‘实用’是征求民意时居民最看重的两个字，因此，工程设计也紧紧围绕这两个字推动。”小区改造项目负责人冯灿介绍。
秦淮区康安里小区改造在解决外墙渗水、道路破损等民生痛点时，也精心打造了一座下沉式的雨水花园，崭新的塑胶健身步道绕着雨水花园而行。“小区空间条件相对较好，对于小区大的乔木‘应留尽留’，通过栽植小灌木进一步丰富小区绿化层次，通过‘海绵化’理念的植入，例如雨水花园的打造、停车位生态草坪砖的铺装、道路透水混凝土的铺设，让小区更有‘韧性’，更有宜居感。“项目负责人周军告诉记者。
宁电馨苑小区改造过程中从建筑本体改造、绿化景观更新、便民设施提升、补齐社区短板等5个方面入手。为满足居民对儿童活动场所的需求，小区还邀请民政部门作为专业指导，以儿童友好为主题，对小区中心广场进行专题设计改造，增加各类儿童游乐设施，设立文化角、儿童宣传栏，以展示绘画、书法等作品，展现儿童风采。同时在广场设置休闲座椅、健身器材、健康步道等，为老年人提供休闲娱乐场所，从而打造全龄化活动广场。
高淳区北漪园西园片区小区改造后，不仅“靓”了，也变得更聪明了。在这里，通过科技赋能，搭建了智慧社区管理平台，实现无人机24小时定点定时在轨巡查，一旦巡查到道路破损、路面积水、消防通道异常、杂物堆放等情形，终端第一时间收到报警，相关工作人员即可及时处置。除此之外，这里的智能门禁、智慧路灯等也将一一“上岗”，这个多方联合的立体化社区防控圈，将进一步提升基层社区治理能力。
“功能优先是2022年度老旧小区改造的重要原则之一，不仅要‘面子新’，更要‘里子实’。”市住房保障和房产局物业处处长浦晓天表示，顺应群众期盼，做实民生实事，才能真正让百姓从“安居”到“乐居”。
2023年，72个小区将“旧貌换新颜”
2022年的项目尚未完工，2023年的改造实施项目就已早早排定。据介绍，新一年南京市将改造72个老旧小区，涉及房屋643幢，总建筑面积约186.17万平方米，涉及居民近2.43万户。
为进一步提高改造质量水平，南京市将充分运用省级、市级老旧小区改造专家库，推进老旧小区改造社区规划师进小区，多角度、多维度、多渠道赋能，着力打造一批省市宜居示范住区、智能化示范精品小区，建设安全健康、设施完善、管理有序的全龄友好完整居住社区。还将进一步统筹推进片区改造。结合城市更新行动、完整居住社区建设等，打破传统“小区”概念，推进相邻小区及周边地区联动改造，并系统推动小区内外公共服务和社会服务联动更新，区分轻重缓急，在改造中有针对性地配建居民最需要的助餐、停车、体育健身等各类设施，促进居住社区品质提升。
让改造的小区实现“长治久新”，南京市将继续坚持党建引领、基层推动、群众点单、多元共建，把老旧小区改造与加强基层治理有机结合，建立多方联动的社区治理体系。同时深化部门联动，推动行政执法、行政服务进小区，通过“房帮宁”等信息化载体先行先试，将职责服务清单植入小区，扎根在居民的家门口，推动建立长效常态的综合治理机制。
顾小萍 占伟
