2021年在一片销许潮中落下帷幕，去年12月南京楼市更是年末疯狂翘尾，不仅纯新盘扎堆上市、老盘接连收官、多年未露面的鸡腿盘入市，也出现了多家楼盘一个月内两次推盘的现象。

据「房产南京」统计，2021年12月全市范围内（含溧水、高淳）共有83次开盘近1.5万套房源入市（仅住宅产品，不含酒店式公寓、办公等商办产品，包括11月底领销许12月初开盘以及12月31日前领销许项目）。

但在12月的所有开盘中，售罄（含基本售罄）仅有15次。有8成楼盘都没有卖完，这8成楼盘去化在5成以下，其中22次开盘至今去化不足10套，这之中包括11次开盘至今去化为0，不排除数据正在上传的可能。

注：本文数据统计时间截止至2022年1月11日12：00，数据仅供参考。

12月83次开盘仅15次售罄，摇号盘也卖不动了

2021年12月全市范围内（含溧水、高淳）共有83次开盘近1.5万套房源入市（仅住宅产品，不含酒店式公寓、办公等商办产品，包括11月底领销许12月初开盘以及12月31日前领销许项目）。

根据南京网上房地产数据显示，截止至1月11日中午12点，这83次开盘中仅有15次售罄（含基本售罄，不排除数据正在上传的可能），超过8成的开盘都没有卖完。

在这批售罄的楼盘中有4家纯新盘，分别是城南两桥的中海南山印、河西北的长江华府、河西南的深业龙湾上府和城南雨核的金基嘉玥。

其中深业龙湾上府首开一次性推出了全部房源共计288套，共有695组有效报名，综合中签率约41.44%。凭借着价格倒挂等优势，该项目首开当天便全部卖完，正式收官。

售罄的楼盘基本分布在河西、雨花核心区、大校场、赛虹桥等这些热度一直比较高的区域，但和前期相比这些区域的热度已经有了明显的下降，同一区域不同楼盘去化结果也出现了两极分化的现象。这种现象以江北核心区、江心洲和大校场表现比较明显。

以江心洲为例，仁恒江湾世纪推出的80套豪宅，即便是需要1000万的验资的前提下，依然全部售罄了，但另一家楼盘首开至今一个多月的时间至去化了5成。

仁恒江湾世纪部分房源去化情况

江心洲另一家楼盘12月两次开盘去化情况

不止热门区域降温，有些摇号盘也卖不动了。例如大校场某盘首开266套房源有313组报名，然而首开后的1个月内该批房源的去化仅有3成。

近80%开盘去化5成以下，其中11次开盘至今成交挂零

除了上文提到的15家售罄楼盘外，剩余的8成开盘中仅有3次开盘去化达到了7成，其余均在5成以下。

这些去化5成以下的开盘中有22次开盘去化不足10套，其中更是有11次开盘去化挂零。

这些卖不动的楼盘分布除了原先的六合、高淳、溧水、汤山、禄口等远郊区域外，还新添了不少昔日热门区域，例如江北核心区、大校场、江心洲、燕子矶新城等。

值得一提的是，一些被寄予厚望的新兴区域，首发新盘的去化却并不如人意，这之中以雨花人居森林示范区表现比较明显，2家新盘的真实去化均在5成以下。

另外，在这批“滞销盘”中，有不少甚至是“鸡腿盘”。例如迈皋桥的2大老盘金浦御龙湾和大地伊丽雅特湾，其中金浦御龙湾的价均价仅有3.1万元/㎡左右，大地伊丽雅特湾的毛坯均价更是低至2.9万元/㎡，远低于周边在售的星叶瑜憬尚府约3.8万元/㎡的均价。

虽然价格很诱人，但这2个项目的问题也很明显，土地年限缩水严重，所以2个项目即便报名人数多过推盘套数需要摇号，最后的实际去化其实并不太好。

15盘1个月内2次入市，但热度已经有所下降

虽然去化数据不太理想，但依然有不少楼盘逆势而上，加快了推盘节奏。

据统计，12月共计有15家楼盘加推了2次，但这批楼盘中2次开盘均售罄的仅有河西北的长江华府、城东马群的复地御钟山和大校场的金陵华夏中心。

因为推盘节奏的加快，有些楼盘本月的第二次入市去化数据远低于第一次。例如江北城南中心某新盘，12月10日首开推出284套房源，截止目前实际去化超过7成，10天后该项目加推了288套房源，截止目前实际去化仅有4成。

与之情况相似的还有城北迈皋桥的星叶瑜憬尚府，该项目在12月初和月底时各加推过一次，月初入市的这批楼盘实际去化超过7成，月底却仅有3成。

这些楼盘中大多数两次去化均不太理想，某楼盘两次开盘更是1套都没有成交。

另外，还有一个有趣的现象，江北核心区青奥板块的某家楼盘首开去化不太理想，但第二次入市加推的房源如今已经基本售罄了。一方面两次开盘推出的产品户型建筑面积有差异，另一方面两次开盘推出的套数有差异。

相较于首开，加推时推出的房源数量少、户型更纯粹，尤其是江北核心区在清退一批投资客后，剩下的便是有真实置业需求的购房者，所以产品本身更受购房者关注。

在经历过2021年年末翘尾后，2022年的开局则显得冷清了不少，除了偶有楼盘领取销许外，更多的还是新盘规划的出炉。虽然春节未至，但已有不少新盘将自己的入市时间由原先的年前推到了年后，那么春节过后，南京楼市能否回暖？让我们拭目以待。