【写在前面】

着力改善人居环境和功能品质，补齐城市配套设施、人居环境突出短板；切实提高人民群众获得感、幸福感、安全感；让人民群众的生活更方便、更舒心、更美好。2022年，南京坚持以“政府主导、居民参与、各方支持、多元筹资、功能优先、建管并重”为基本原则，再次推动128个老旧小区改造，涉及房屋943幢、居民3.69万户。来自南京市物业服务指导中心的最新统计信息显示：截至目前，128个小区改造工程已全部进场施工。

全面开工 部分工程接近尾声

严严实实的绿色防护网，沿楼幢外墙搭起的一层又一层施工脚手架，工人们在小区内来回穿梭……眼下，进入南京秦淮区宏鹰花园小区，工程施工现场一片忙碌。“小区上世纪九十年代建成交付就住进来了，30年来看着小区由新变旧。”住在小区8幢的李奶奶坦言，“扎根”这里多年，觉得小区内外一切都挺方便，此轮改造，最大的心愿就是能多优化出一些停车泊位，“因为没地方停车，上班的外孙至今还不敢买车。”

根据改造方案，宏鹰花园小区将以现代化宜居小区为改造标准，在解决困扰老旧小区居民多年的屋面墙面渗漏、道路坑洼、绿化杂乱等问题时，也对小区内部停车设施等重新规划改造。一方面，取消主干道上固定画线车位，仅用于临时停车；另一方面，将房屋南侧绿地面积适当缩小，扩宽路面，部分区域改建位生态停车位。为进一步提升宜居度，改造还将对公共空间重新进行功能分区，根据不同年龄层活动特点设置场地及设施，设置满足居民日常健身活动的健身步道、运动热身区；同时打造童趣乐园，通过科学的立体组合形成一个集游乐、运动、健身为一体的少年儿童活动空间。

搭脚手架、清杂理线、防雷修缮……南京栖霞区翠林山庄的老旧小区改造工作也正如火如荼。这个有36幢建筑、总建筑面积近10万平方米的“超大”小区，因墙面破损、道路坑洼、下水管网堵塞、车辆乱停等问题，被居民们屡屡诟病。此轮改造将推动“内外兼修”，除了进行屋面防水、保温修缮、太阳能序化、防雷修缮等改造；还将进行建筑立面出新、空调遮挡、冷凝水管改造、内楼道照明、台阶、扶手、管线序化等一系列工程。

相较于正进入施工阶段、满眼防护网、脚手架的宏鹰花园、翠林山庄等小区而言，玄武区雍园41号小区的动作要迅速得多：工程已接近完工。进入该小区，处处彰显着“新”、“宜居”等居民们迫切想要的关键词：崭新的外墙屋顶、透水沥青道路、各种有序养眼绿植、全覆盖、无死角的全时视频监控和智能消防、门禁系统……“困扰十多年外墙渗水问题彻底解决了，刚刚过去的这场强降雨，工程已经得到了完美检验。”小区居民施先生告诉笔者，“并肩”小区改造，他所在的单元还装上了新电梯，如今生活在这里，“舒心”是最恰到好处的形容。

笔者探访128个老旧小区改造工程项目现场看到，和雍园41号小区一样“迅速开跑”的有10多个，鼓楼区宁海路23—1；雨花台区长虹路449号、长虹路447号、长虹路445号、安德里40号小区、长虹路415号、凤台南路15号；六合区朝天街30号、49号；溧水区税务新村（12幢）、乙炔气厂（1幢）、土管所宿舍（1幢）、金蛙新村6幢、中山西路25号(3幢)等均已接近尾声。

“截至目前，朝天街30号、49号改造工程仅剩部分扫尾工程，店招更换等则需待有关部门审批后方可开始实施。”南京六合区房产局相关负责人介绍，改造中，不仅解决了老旧小区外墙及屋面渗漏治理、屋面太阳能序化、外窗及防盗窗更换、空调机位序化调整、外立面粉刷出新等问题，还在小区内部增设安防监控、充电桩等，并同步对沿街店招进行更换出新，实现从小区内部到外部的全面焕新。

“今年以来，我们严格督促各区坚持疫情防控优先，安全有序推进老旧小区改造规划设计、工程招标等开工准备工作，下发工作进展情况通报，要求各区加快工程进度。”南京市物业服务指导中心副主任张汛石介绍，尽管受疫情防控影响，但老旧小区改造工程的各项任务一直在“见缝插针”地做好各项统筹安排。目前，128个小区已全面进场施工，开工率达到100%。根据计划，12月底，完工率100%，全面收尾考核。

按照目标，今年128个老旧小区改造中，将进一步突出适老化、便民化、宜居化、智能化、海绵化改造等内容，着力打造一批绿色社区、打造一批省市宜居示范居住区、打造一批特色亮点小区、打造一批智能化示范精品小区。

打破传统“小区”概念 创新探索联动改造

据了解，南京浦口区今年将推动64个小区“焕新”。不同于以往的一小区一改造，这64个小区将分成10大片区进行整体联动改造。

南京浦口区上河街1—9号原为9幢零散楼幢，入住了321户居民。此次改造中将其围合成1个物业管理区域。根据改造方案，围合后小区内机动车可环形单向驾驶，保证内部车行道路可通畅，由3个出入口管控，原其他出入口设置铁门或门禁控制，另增加非机动停车区域。该项目作为南京浦口区海绵城市试点示范项目，将通过实施雨水花园、多孔纤维树脂和透水沥青海绵措施等推动路面、车位以及绿化等改造。

正在进行紧张施工的南京秦淮区康馨花园小区，此次改造也将实现片区之间的联动。据悉，该小区共四处入口，其中一处位于秦虹南路，一处位于秦虹路与秦虹南路交叉口西侧，另两处与岗虹苑小区相接。改造中以点突破，划线成面，打通康馨花园与岗虹苑边界，打造集休闲健身、儿童游玩的公共游园区。

“推进相邻小区及周边地区联动改造，是今年老旧小区改造中的一个重要探索和创新。”张汛石介绍，南京结合城市更新行动、完整居住社区建设等理念，打破了传统“小区”概念，在南京秦淮区康馨花园、南京江宁区双宁新村、南京浦口区烈士塔社区、南京六合区朝天街等片区进行试点，探索以老旧小区改造推进城市更新，通过整合利用相邻小区及周边地区的公共空间，系统推动小区内外公共服务和社会服务联动更新，实现存量资源再利用、改造、运维等方面的统筹整合，促进居住社区品质提升。另外，还将统筹利用闲置资源，即以居住社区为单元开展普查,摸清各类设施和公共活动空间建设短板，合理利用改造项目中的“边角地”夹心地”“插花地”，以及待改造小区及周边地区可盘活利用的闲置房屋资源、空闲用地、非居民低效用地等存量资源，结合建筑现状、风貌特点和需求目标，按照“基础、完善、提升”三种模式，优先解决居民的基本需求，创造条件完善服务设施、公共空间建设，加强适老及适儿化改造、无障碍设施建设，不断提升居住品质和环境，推动建设安全健康、设施完善、管理有序的完整居住社区。

“通过片区统筹和联动，为补齐更多居住社区建设短板创造更多有利条件。”张汛石表示，南京正围绕一刻钟便民生活圈建设，积极拓展物业服务新场景，拓展养老、托幼、家政等社区服务，引入各类资源共建一批生活服务功能的“睦宁里”站点，把事关市民日常生活的针头线脑、小修小补、日常必需、应急维修等生活需要解决在小区里。通过实施“横向到边、纵向到底、系统集成”形态的街区整体性改造更新，并以智慧技术、智能设备、智慧管理为支撑，提升宜居街区治理能力。同时运用房帮宁、智慧家园等信息化平台，利用技术手段，以智慧设施和大数据双驱动实现消防、警务、城管等部门及时响应，以达到与机层治理服务联动。

建管并重 持续提升宜居品质

“建管并重，功在长效。”正在改造的宏鹰花园小区大门上，这几个字颇为醒目。

建管并重，一方面，落实在改造过程中；一方面，体现在改造工程完工后。

《南京市2022年度老旧小区改造工作实施方案》明确，将坚持党建引领、基层推动、群众点单、多元共建，把老旧小区改造与加强基层治理有机结合，建立多方联动的社区治理体系。探索建立社区党委领导下的管(业)委会、物业企业、机关党员、施工单位、小区党员居民代表等共同参与的功能型党支部，发挥基层党组织在老旧小区改造过程中的组织作用，坚持以“党建”带“群建”，发动居民参与老旧小区改造，形成共建共治管理模式。将利用“互联网+共建共治共享”等线上手段,开展小区党组织引领的多种形式进行协商，激发居民群众热情，调动小区相关联单位的积极性,共同参与老旧小区改造,提高居民协商议事效率，化解改造过程中遇到的难点、热点问题，实现决策共谋、发展共建、建设共管、效果共评、成果共享，使改造工程顺利推进。将加强施工过程管理，加强对工程设计、材料釆购、施工现场及工程验收等重点环节的管理，严把材料质量关、施工质量关、工程进度关，施工现场必须悬挂“七牌四图”等。

对于改造完成后小区的管理，南京将推进街区化服务试点创新，通过政府整合社区资源,促进物业服务走出小区围墙，进入街道，介入各类信息化手段和市场化机制，形成以小区为基础、社区为框架、网格党组织为引领的物业服务可持续发展新模式，以专业化服务提高政府的社区管理效率、城市管理水平。将深化部门联动，推动行政执法行政服务进小区，通过“房帮宁”等信息化载体先行先试，将职责服务清单植入小区，扎根在居民的家门口，推动建立长效常态的综合治理机制。