“推广以公共交通为导向的开发（TOD）模式，打造站城融合综合体，鼓励轨道交通地上地下空间综合开发利用。”
事实证明，城市发展的过程中，TOD不仅仅是轨道与建筑的冰冷组合，更是城市活力节点，通过产业引擎、资产价值、资源整合等为城市赋能，从而提升人在城市里生活的幸福感。
城市更新，支点为何是TOD？
中国科学院院士、同济大学建筑与城市规划学院教授常青说过：城市是人类聚居的高级形态，古今中外的城市都是在跌宕起伏中演化着的生命体。
城市空间有限，产业、建筑、人口等却呈爆炸式增长。为了优化城市空间，新型开发理念TOD模式，应运而生。
经过几十年的摸索，TOD开发的核心逐步升级。
TOD1.0，有了车站的出现，打破城市边界，增加城市交通运行效率；TOD2.0，转向站楼一体化，商业和交通有意识地结合；TOD3.0，站城一体化，城市复合空间初步形成，垂直交通的优势彰显，典型代表有日本六本木新城、涩谷站等；TOD4.0，实现站城人一体化，以人的需求为驱动，用轨道交通、商业综合体等功能空间服务于人。
TOD1.0到TOD4.0发展示意图
发展至此，TOD的进化并没有止步。更有想象空间的TOD5.0，将地铁（高铁）、商业、产业、居住、生态、人等链接起来，在城市里构建更为高效、立体、便捷、可持续的生活场景。不夸张地说，TOD是增强人与城市黏性的纽带以及城市更新的重要抓手。
以南京为例，经历了以增量开发为重点的城市更新1.0至3.0阶段后，随着去年底被住建部纳入首批城市更新试点名单，南京正式进入以“通过土地集约利用、空间复合开发，打造高效、可持续的城市功能空间”为主的城市更新4.0阶段。
南京实景图
“可持续的生活场景”与“可持续的城市功能空间”产生碰撞，TOD5.0和南京城市更新4.0阶段的目标高度重合。而随着扬子江时代、南北双主城时代的来临，以TOD为关键一环，江北迎来破局机遇。
TOD先行，凭什么得是龙湖？
作为TOD开发模式的先行者，龙湖与江北共成长，地铁3号线星火路站上盖的龙湖南京江北天街已完美呈现。不久的将来，江北主城心地铁10号线雨山路站上盖、百万级TOD大城：龙湖南京雨山天街，也将惊艳亮相。
龙湖南京江北天街实景图
国家级新区的光环下，江北以地铁为基点规划的超级综合体比比皆是。走在前列，以TOD模式赋能南京江北新主城，为何是龙湖脱颖而出？
一方面，龙湖有多航道协同的强竞争力。
地产界的绩优生龙湖，业务已布局全国100余个城市，形成地产开发、商业投资、租赁住房、空间服务、房屋租售、房屋装修六大航道，并积极试水医养、产城等创新领域。
前瞻性战略引领下，过去每年龙湖以销售回款的10%布局商业投资、租赁住房等赛道，并迅速跻身多赛道头部，形成多航道协同的强竞争力。有了稳稳穿越周期的护城河，行情冰冻、房地产行业普遍出现业绩下滑的大环境下，龙湖是少数实现营收、盈利双增长的房企。
另一方面，龙湖已形成系统化的TOD能力谱系。
在TOD开发领域，龙湖是当仁不让的资深前辈，截至目前已开发TOD项目约80个、以TOD为核心的全业态开发面积超1000万平方米。并以人为中心，积累了一整套对空间、场景与城市的函数级算法。
这套函数级算法，以政企协同、空间底盘、企业战略、场景内容四大维度；制度协同能力、底盘改造能力、垂直空间思维、边界消融思维等十项能力为核心，彼此交织、互相赋能。
示意图
在国内主流城市，体现龙湖函数级算法精髓的优质TOD项目枚不胜数，如：
重庆的龙湖光年，位于成渝高铁线的重要节点沙坪坝站之上，是国内首个与高铁车站结合的TOD项目。将高铁、四线地铁、公交、出租等公共交通枢纽整合，上盖侯车大厅、商业、办公等复合功能空间，体现制度协同能力、垂直空间思维。
重庆龙湖光年
杭州的滨江天街，通过将地下的地铁通道改造为下沉广场，化解通道割裂用地；利用地上的大桁架跨过地铁轮廓，消除地面割裂等方式，体现底盘改造能力。
杭州滨江天街
成都的龙湖光年，以空中连廊、跨街连廊、城市绿地等叠加手法，让建筑更和谐地融入城市，体现边界消融思维。
成都龙湖光年
武汉的滨江天街，用公园式的城市连廊、面向公园与长江的绿色界面等丰富场景，“缩短”步行者的心理距离，体现步行友好思维。
武汉滨江天街
更深层次的能力构建上，龙湖同样具备雄厚实力：
全品类经验很大程度决定了TOD的能级，目前龙湖TOD已实现城际枢纽、城市商圈、区域中心、邻里中心、车辆段上盖、TOD新城六大产品线全覆盖。得益于多航道的布局，龙湖的产业孵化能力、城市服务能力、网格化布局能力也无需赘言。
示意图
至于决定TOD核心竞争力的商业运营能力，龙湖深耕商业地产20年，在前期规划、后期运营等层面积累了非常丰富的经验。今年上半年，龙湖商业的整体出租率达95.6%，商业租金增长26%至46.5亿元；在手商场近130座，每年保持10座左右的开业速度。
复合空间，让精彩生活闭环
目光回到南京。百万级大城龙湖南京雨山天街TOD启幕在即，这座让精彩生活闭环的复合空间，到底有多惊艳？且看龙湖集TOD开发经验大成，为它量身定制的多元立体标签。
标签一：城市折叠
上海、杭州等城市，因黄浦江、钱塘江的阻隔，形成一江两岸的城市格局。随着城市迈入发展快车道，一江两岸以水系为轴，实现共繁华的城市折叠局面。
南京也一样，被自西向东流淌的长江“一分为二”，很长一段时间里，江南、江北的发展相对独立分割。随着南京市城市总体规划（2018—2035）的出炉，南京的南北双主城格局正式形成，多条过江通道实现江南、江北的紧密牵手。
龙湖南京雨山天街TOD占位江北主城心，通过地铁10号线、长江五桥、长江隧道等交通纽带，与河西形成折叠效应，共同赋能南京的进阶发展。
示意图
标签二：
商业赋能城市
在近百万方的雨山天街TOD里，规划有购物中心、街区商业、酒店式公寓、精品住宅等多样业态。
以人与城市的交流场商业中心发散。传奇建筑师高迪说过：直线属于人类，曲线属于上帝。雨山天街是曲线与直线结合的围合式布局，购物中心呈曲线造型，塑造建筑高颜值的同时，商业动线更为科学。
雨山天街效果图
值得一提的是，这次雨山天街的商业部分规划有南京龙湖商业从未有过的街区商业，这实际上是充分契合城市肌理，响应江苏省于去年发布的《关于完善商业网点规划管理的指导意见》：南京、苏锡常等重点商圈聚集效应更加凸显；结合实际情况，突出商旅文结合，把特色商业街区打造成为景观提升、业态优化、特色鲜明的消费聚集区和城市文化名片。
标签三：以人为本
为了实现站城人的深度融合，雨山天街TOD营造了不少贴心细节。地铁10号线雨山路站的到达处至商业主入口间，预留了通达的进入动线；地面中庭广场打造丰富的主题景观，以视觉空间缩短心理距离。体现步行友好思维的同时，让人与城市的连接更为紧密。
标签四：创意三首层
龙湖卓越的商业运营能力，在雨山天街TOD上充分体现。如何消除多重商业间的壁垒？龙湖利用场地高差，营造地上三首层模式，天街与街区商业之间、天街与城市干道之间，均有首层空间连接。并将传统的台阶改为放坡，解决商业入口的高差，从而提升天街商业的昭示性，带动街区商业的客流。
标签五：
契合土地肌理
江北的老山森林公园、江滩湿地公园、珍珠泉等自然资源令人心生涟漪。龙湖紧扣南京山水城林的特色，抓取江北自然资源精髓，在雨山天街TOD里融入可持续的生态元素。
想象一下，后疫情时代，雨山天街TOD不光能实现居住、交通、消费、工作等多样化需求，诗和远方的美好也能在家门口惊艳铺陈。
这里不仅Copy了浦口记忆、雨山花石、密林之下等江北元素的景观设计语言，还将山之谷、水之源、森之界等别致的景观风貌展现。未来，不用走出综合体就能感受到层峦叠翠、漫步幽径、台地放空等不重样的微度假。
标签六：品牌担当
如何做加法，缝补TOD与城市肌理间的割裂感，是龙湖一直思考的命题。
在雨山天街TOD，龙湖于西侧打造生态台地景观，丰富沿街界面层次；在南侧滨河沿河打造生态绿带和休闲步道，实现景观视野、休憩区域、商业区域的无缝连接。这不仅是龙湖边界消融思维的实践，也体现了龙湖参与城市更新、履行社会责任的品牌担当。
标签七：搭建沉浸式消费空间
如果说TOD是城市的必修课，那么购物中心则是TOD开发者的必修课。
在雨山天街，龙湖契合区域定位、消费者需求，差异化打造集生活乐享、时尚潮流、风尚活力、童趣陪伴、食界娱乐等于一体的“转念即达的欢乐空间”。
具象到江北大板块的商业矩阵，龙湖引领潮头，真正用心做好产品的创新和迭代，为城市和人带来沉浸式的消费休闲体验空间，通过TOD效应，点亮江北新主城。
楼层业态规划示意图（以最终落位为准）
龙湖南京雨山天街TOD的更多美好与惊喜，将在不久的未来一一解锁。行稳致远，龙湖将持续以“智造未来城市”为理念，在TOD模式的开发钻研上永不止步。探索优化城市空间、激发城市活力与产业引擎、实现资产价值与大众认同，致力于向城市发展提供全业态、全周期、数字化的“一站式解决方案”。
