作为当下最为炙手可热的方向，代建领域从不缺乏有话题度的案例。

近日，龙湖集团旗下智慧营造品牌龙湖龙智造与南京能谷能源产业发展有限公司（下简称“南京能谷能源”）牵手成功。据悉，双方将在南京市江宁区麒麟科创园，共同打造一座商业综合体项目。该商业综合体建筑面积约12万平方米，总投资金额预计12亿元，项目建成后将落地龙湖旗下的天街品牌。

虽然并非“巨无霸”级的标的，但这仍是一次引发业内外高度关注的合作。

合作一方是背景雄厚的国企。南京能谷能源成立于2022年6月，主要负责中国能谷中央商务区的开发建设及未来运营——而“中国能谷”是南京正在打造的千亿级产业集群。

另一方是国内头部优质房企。龙湖集团为国内前十的地产企业，有着稳健的财务以及令市场熟识的地产开发、商业投资、长租公寓、物业管理、智慧营造等丰富业务构成。

据悉，麒麟科创园项目，将是龙湖龙智造在南京签约的首个建管项目，同时也是龙湖在南京的第一座商业轻资产项目。

南京江宁区麒麟科创园商业综合体项目示意图

一位科创园区“主理人”，以及一家拥有多航道业务的头部空间营造服务企业，意味着本次合作绝非局限于传统的“代建”范畴。当然，行业在期待两者将擦出怎样的火花时，也希望看到，地产代建与商业轻资产运营之间的搭档协同，会为后地产时代带来怎样的启示？

龙湖龙智造的三个标签

于金陵东岸，已是一片闪耀的科创热土。

寄予厚望的人工智能、信息技术等科研、产业成果于此生枝叶茂，强劲的产业发展构成了人才引力，成为南京高质量发展的源头活水。作为南京东进扩张的前沿基地，麒麟科创园身负南京建设创新名城核心区、综合性科学中心主要承载区两大显赫定位，科创园建设的每一步都需要长远眼光的规划，与价值观、能力谱系相匹配的合作方。

作为本次签约方之一，龙湖龙智造是一个年轻的品牌，当然，这无碍于龙湖龙智造于诸多全国高能级城市攻城拔寨。在品牌推出逾半年的时间里，已累计获取建管项目近40个，总建筑面积超700万平方米，并与包括大家投控、中铁城投集团、清华大学、南京能谷能源产业发展有限公司等在内的央国企、地方平台公司、AMC、保险公司及大厂高校等行业机构建立了良好合作关系。

无疑，能够在当前同质化的代建行业中杀出重围，龙湖龙智造有着差异化的优势。据官方介绍，龙湖龙智造是以“龙湖智造未来城市”为理念，面向未来城市发展提供全业态、全周期、数字化的“一站式解决方案”，致力于成为“智慧营造领航者”。

基于定义，可以看到“全业态、全周期、数字化” 三个龙湖龙智造的关键词。

其一是“数字化”。过去数年，龙湖在数字科技领域投入超百亿元，让龙湖龙智造得以为未来城市提供虚拟建造、实体智造、BIM在线协同、智慧驾驶舱等全链条数字化赋能，实现项目管理在线化、数字化，提高业务协同与管理效率，成就了龙湖龙智造在行业数字科技地位的“高度”。

其二是“全业态”。在龙湖集团30年的发展中，沉淀出了涵盖住宅、商业、长租公寓、产业园区、医疗养老等全业态、全周期的建造与运营管理经验，尤其是在准入门槛极高的TOD项目上的打造优势，展现出龙湖龙智造的全场景营造的“宽度”。

其三是“全周期”。龙湖龙智造的龙智研策、龙智建管、龙智设计、龙智数科、龙智精工、龙智千丁六大业务飞轮，构建了完整的战略生态，为客户提供基于数字科技之上的定位策划、开发管理、虚拟建造、数字孪生、EPC服务、智慧城市整体解决方案六大产品服务模块，定义了龙湖龙智造业务链条的“长度”。

龙湖龙智造六大业务飞轮

基于高度、宽度、长度，可以看到龙湖与传统代建之间的区别，以及很难被复制的优势。

而这或许亦是本次合作双方的契合之处。对于此次合作的达成，南京能谷能源方面称，看中的是龙湖龙智造集成龙湖集团全业态开发经验及行业领先的数字科技能力，能够实现高品质交付和带来超额回报。

资料显示，自麒麟科创园于2013年入选全国智慧城市试点以来，其在智慧交通、智能建筑、智慧工地、无线城市网络等方面积极探索成果斐然，充分利用BIM、物联网、人工智能、云计算、大数据等技术的园区建设，亦是智慧城市打造的重要实践。

显然，本次合作是麒麟科创园区域数字化、信息化发展思路又一落地案例，亦是关于科创园智慧城市建设与智慧产业发展的一次和鸣。而龙湖相关负责人也表示，龙湖龙智造将以丰富、成熟的全业态营造经验和领先的数字科技实力，提供从建设到运营的一体化打造方案，保障项目高品质、高标准、高效率的顺利交付。

龙湖敲定南京首个商业轻资产项目

相较于龙湖龙智造的新鲜感，这座城市对于龙湖商业已十分熟悉。

龙湖与南京能谷能源合作的这座新天街所在地块，位于仙林大学城和江宁大学城之间、钟山和青龙山的绿色生态发展轴上，周围1公里范围内以产业办公加生态公园为主，1-3公里范围分布大量住宅；交通到达性良好，距离南京南站仅20分钟车程，项目紧邻三条规划地铁线换乘站麒麟科技园站。

作为江苏省科研与产业的高地，以及南京未来高质量发展的发动机与助推器，该区域目前尚未有代表商业体项目入市，亟待全新的一站式购物中心的到来，承接未来数量可观的产业人口和居住人群的实际消费需求。

全新的商业综合体，将作为科研产业与生活消费之间的衔接，耦合空间功能，在此背景下，落地龙湖天街是一个颇为稳妥的选择。仅在南京，龙湖商业过往9年已布局6大商业综合体，其中，已开业4座商业，每年人流逾5千万，目前已有超350万南京人加入珑珠大会员体系。

颇具看点的是，该项目为龙湖于南京落地的首个商业轻资产项目。在2021年，龙湖商业发布“轻重并举”战略，而在过去一年，龙湖商业全年新增运营15座商业项目，其中3座为轻资产，而根据龙湖集团的规划，2023年龙湖商业预计将开业10个左右商场，轻资产项目是网格化布局中的的重点支点。

值得一提的是，作为国内商业的先行者，以及智慧营造领域的佼佼者，龙湖商业与龙湖龙智造的协同组合已受到越来越多合作伙伴的认可。譬如在去年12月9日，重庆市荣昌区人民政府与龙湖集团正式签署商业综合体项目合作协议，携手开发位于荣昌北部黄金坡新区的商业综合体项目。在这个项目中，龙湖龙智造与龙湖商业携手以丰富、成熟的智慧营造及商业运营经验、领先的数字科技实力提供从建设到运营的一体化打造方案。

在业内人士看来，随着竞争愈加白热化，将商业项目前期规划、建设施工，到后期运营服务相结合，是缩短设计与运维思路间偏差的有效途径，亦是构建协调且完整建筑与城市气质的关键。而麒麟科创园天街项目，即是龙湖协同智慧营造与商业运营两大能力的全新样本，其将为南京带来怎样的惊喜，有待在未来揭晓。

城镇化新阶段的发展密码

可以看到，当我国代建业务依然聚焦于单纯的代建代销时，龙湖等头部企业将商业轻资产等全业态运营内容链接协同，为行业发展打开了全新的思路。

在渡过摸着石头过河的初始阶段，业务范围逐步向产业链前后两端逐步蔓延，将成为代建面对城镇化中后期阶段的重要趋势。在海外成熟市场，铁狮门、三井不动产等国际巨头，已从代建扩展到代开发、代运营，甚至是全业态、全平台，全周期的能力。

值得庆幸的是，龙湖等少数国内头部企业，也已沉淀出足以与国际轻资产巨头相对标的轻资产开发、运营能力。

据不完全统计，仅在南京，除7座商业项目之外，截至目前，龙湖已布局22个住宅项目，为超2万户南京家庭带来品质人居；龙湖冠寓已获取超1万间，其中已开业17家门店共6488间；龙湖智创生活在南京服务约20余个园区，服务覆盖社区、商场、写字楼等多种空间。

在面积约6587平方公里、常住人口超千万的长三角特大城市——南京，从“筑巢引凤”、商业焕新，到美好人居建设、助力城市更新，过去9年时间，龙湖在南京依托“一个龙湖”的组合拳，得以胜任城市建设的多元角色。

如今，随着麒麟科创园项目的签约，龙湖龙智造在南京的首个轻资产建管项目，以及龙湖商业首个轻资产项目落地，结合全周期、全业态、数字化等能力，龙湖将以新的思路，积极参与到更多的城市空间功能塑造、服务重构之中。

南京江宁区麒麟科创园商业综合体项目示意图

在业内人士看来，代建、代运营本质上是深度城市化的产物，代表着城市微生态、微服务提升进入第二个阶段，从0到1的基础城镇化，到从1到10，以专业能力驱动城市运行效率、幸福指数，代建、代运营对应的是满足城市发展更专业的服务需求，而不是基础需求。

正如所述，代建、代运营即是两条城市内生进化的“新曲线”，正如城市饱满的幸福感与澎湃的科创产业一样， 智慧城市与消费升级，于南京这座机遇之城，碰撞出的火花，释放的旺盛生命力与澎湃动能。