金亦炜 摄
东南青年汇仙林广场
2022年全国两会期间，不少代表委员建议，为新市民和青年人提供足够的、有品质的保障性租赁住房。作为全国完善住房保障体系和住房租赁市场发展双试点城市之一，南京着力解决新市民、青年人租房问题，由国资平台打造的自持长租房项目去年启航，成为他们住房的“新选择”。
长租房破了“三大痛点”
“很多同学实习时都是合租，公用厨卫，不太方便，但仙林地区适合单身年轻人、装修新一点的单室套很稀有。”东南大学国际商务专业在读研究生韦婉宁说。她今年7月毕业，年初收到泰康仙林鼓楼医院的实习offer。医院人事部门工作人员向韦婉宁推荐了东南青年汇仙林广场内的长租公寓，说医院与公寓有合作，每月房租可优惠100多元。“最终租了一间建筑面积47平方米的公寓，每月房租2600元，外加200元管理费。物业工作人员都很热情，这样的价格能享受如此高质量的服务，感觉很实惠！”小韦告诉记者，只要研究生毕业，正式入职并缴纳社保，自己还能享受人社部门审核发放的800元人才补贴，等于每个月花2000元租房。
毕业于南京晓庄学院的盐城人潘鑫，供职于江宁大学城附近的一家企业。去年6月毕业前，潘鑫和同样留在南京工作的舍友提前找房。“房产中介啥都没干，先问我们要了400元服务费。后来我们要求退钱，对方不愿意。”潘鑫告诉记者，第一次租房就交了“学费”。后来，潘鑫在某平台上看到了租赁社区的相关信息，有些心动。“看到是政府投资建设的，不需要中介费，没有二房东，感觉比较靠谱。”看了电器配备到位的房间、了解租金后，潘鑫很满意。“可供3人租住的套房，月租金为3350元，水电气都抄表，网费每个月35元。”潘鑫告诉记者，“刚毕业工资只有五六千元，租房时最看重的就是价格。这套房子平摊下来，每个月只要1100元出头，很划算，而且住得干净、体面。”
2021年9月底，江宁区瑾家珑熹台长租社区正式投用后，潘鑫成为最早入住的租户之一。公司和家直线距离2公里多，他骑电动自行车上下班只要10分钟。他发现，入住这个长租社区的人越来越多了。“我刚搬进来时只有两栋楼投用，不知道什么时候，其他楼的灯都亮起来了。”他注意到，小区里配备的不少公共设施，都是针对年轻群体，乒乓球台、篮球场一到周末格外热闹。对于新市民、青年人而言，房租占收入比重过高、房源不稳定导致频繁搬家、房源及周边安全问题，是他们租房直面的三大痛点。破痛点，他们为何不约而同选择了长租房？南京市住房租赁行业协会会长徐风军介绍，东南青年汇仙林店、瑾家珑熹台社区这两个项目最大的特色是“国企当房东”——由南京东南国资投资集团、南京安居建设集团这两大市级国资平台拿出真金白银打造。南京是江苏人口净流入最多的大城市之一。2017年，南京入围国家培育和发展住房租赁市场首批试点城市名单。2019年，南京又成为中央财政支持住房租赁市场发展的首批16个示范城市之一。用长租房解决城市新市民、青年人租房难的问题，成为南京市“主攻”的重头戏。“国资公司打造的长租房，居住稳定性和安全性皆有保障，各种配套也相对较好；再叠加政府的支持主导，企业能以较优惠的价格出租房屋，满足新市民、青年人降低租房成本的需要；也不会像完全市场化的租赁住房，房东突然涨价或者变着理由赶租客走。”徐风军说。
期盼各种配套早日补齐
3月17日，记者来到东南青年汇仙林广场内的长租公寓，发现这里处处透着省心和舒适。该项目位于栖霞区仙林大道与学津路路口，距离南京师范大学、南京财经大学、南京中医药大学均只有1公里左右，步行到附近的地铁站只要10分钟。公寓的主要住户也都是来自周边学校师生及中建八局等企业的员工。
刷完智能门锁，在工作人员带领下，记者走进长租公寓6楼一间约27平方米的样板套间。房间布局紧凑、空间利用合理，入口右侧是干湿分离、内置洗衣机的独立卫浴间；往里是开放式厨房，灶具、油烟机、电冰箱一应俱全；再往里，放置着双人床和办公桌椅。为提升空间视觉体验，床边的衣柜被设计成拉帘式。窗户一侧，有一个高台，上面摆放着几株植物。东南青年汇仙林店店长张世琴告诉记者，所有套间都配了宜家家具以及美的等品牌家电，Wi-Fi、网络电视光纤入户。租户买些软装配饰，可以拎包入住。
长租公寓设定了租赁门槛：承租者在南京创业或就业、不超过35岁、不带孩子等。相关负责人告诉记者，东南青年汇仙林广场是一个集“居住、社交、办公、商业”于一体的综合项目，其中18层高的一幢长租公寓，提供743套精装租赁住房。自2019年9月19日至今，已入住347户、500多人，其中周边高校在读学生约占30%。“所谓的‘长租’即半年一租，到期可续租。有学生家长带着孩子一起来签约，看重的就是这里条件比大学宿舍好，安静、安全，有24小时门卫，公共区域保洁等卫生方面也有保障。”东南青年汇仙林店物业负责人刘凯说。
记者发现，这里美中不足的，就是缺少些商业配套，楼下只有肯德基、好的便利店、复印店等几家小商店，住户购物不是很方便。韦婉宁也告诉记者，附近没有药店，感冒了想买个药也只能用外卖平台，希望配套能加速建好、引进来。
张世琴告诉记者，这方面公寓已在积极行动，负一层整层将计划引进大型商超，并在其周边空间打造美食广场。“以后，住户就可以坐电梯直达负一层购物、用餐了。”
与韦婉宁同感，在潘鑫看来，瑾家珑熹台这个刚投用不久的年轻社区，还有一些人性化举措需要跟上或是在未来建设中改进。
潘鑫发现，小区有3个大门，两个在南边，一个在东边，但偏偏最近的地铁站位于小区北边。需要坐地铁的室友每天都要走东门绕过去，多走几百米。骑电动车通勤的潘鑫更期待能多装些充电桩。“一栋楼只有20个插座，晚上下班回来晚的话，就没地方充了。经常要在那里转一圈，看谁的车子快充完电，再抢位。”最晚的一次，潘鑫等到了晚上九十点钟。
他还告诉记者，一到周末，吃饭就成了困扰不少年轻人的问题，周边虽然有几家小饭馆，但经常吃太花钱。“这个小区的人气正越来越旺，这些必要的配套都要跟上，才能让年轻人住得舒服。”
回本周期长如何破题
几年前，地产商已陆续进入长租房赛道——新建集中式长租房，或者改造老房子打造长租房。大浪淘沙过后，新崛起的由国资平台打造的长租房项目能否吸取各种教训，驶向平稳？
东南国资投资集团项目负责人介绍，所谓的全自持租赁用房是指土地出让时土地用途直接明确为“租赁住房用地”，所建住房全部由房地产开发企业自持，自行设计、建设、装修好后，用于长期租赁，不得分割转让，不得改变用途，对外出租单次租期原则上不得超过10年。开发者对这块地别想动其他心思，专心做好服务、配套，搞好租赁即可。
全自持租赁项目，投资大，回本周期长，如何破题？这位负责人坦言，这方面他们还在探索中。以仙林的东南青年汇广场为例，该项目总投资约8亿元，全部由东南集团自筹。目前该项目入住率仅一半，商业、办公也有很多还没有租出去，按目前的经营状况，这笔资金回笼需要40年。东南青年汇仙林店已属于运行状况较好的项目，位于南京市浦口区新浦路120号的东南青年汇同心店前不久投入使用，状况则有些尴尬。其周边两公里范围内，既无成熟的产业集群，也无地铁等便利的交通配套，一段时间内有可能租客寥寥。“希望上级政府能多拿出一些交通、商业等配套成熟的地段用作全自持租赁项目，这样既满足更多新市民的租赁需求，也能适当减轻我们的运营压力。”
另一个影响项目盈利的重要因素是市场。根据政策，享受中央财政支持资金的市级自持长租房项目，纳入了市租赁房源监管平台，在房源发布、租赁过程中限定了租赁价格每平方米每天不得高于2元。这就造成东南青年汇所有在南京主城区的项目租金每平方米每月不得超过60元（非主城项目租金每平方米每月不得超过40元）。“这样就让市场化、差异化策略无法完全施行下去。”东南国资投资集团项目负责人说，“按照商业惯例，一个项目投入运营本应在初期用低价先吸引客户，待客户群体培育成熟后，再适当提高租金价格。希望政府未来在定价机制、政策支持等方面给予更多优惠，才能鼓励更多企业参与开发建设，以改善长租房房源供给、丰富房源结构。”
经营机制对于企业盈利和可持续发展而言也是把“双刃剑”。东南青年汇品牌项目都是由东南集团国立公司负责建设，而建成后的公寓管理、运营则委托给东南集团公寓管理公司，公寓招商则交给集团内的商业资产管理公司负责。“好处是专业的团队做专业的事，效率比较高，但缺点也不容忽视。”该负责人告诉记者，公寓管理公司每年一次性支付固定租金，在创新管理方面容易欠缺动力。而招商方面，商业资产管理公司从自身快速盈利的角度出发，“为招商而招商”，往往很难实现充分策划和筛选品牌。
“根据行业调研，扣除各项成本后，多数长租房企业的主营业务利润率低至3%—4%，低于银行理财收益，而当出租率低于90%时，甚至会亏损。”南京安居建设集团有关负责人说，究其原因有四方面：一是土地成本过高，一般占投资额30%左右；二是单个项目运营成本已优化到一定程度，需要通过规模扩张来降低成本，但盲目扩张会加剧资金流动风险；三是营收渠道单一，租金收入为主要来源，增值服务未得到明显突破；四是根据政策，租金上涨空间有限。
记者了解到，为更好发挥国企引领带动作用，南京安居建设集团在未来几年中还将投入30亿元，新建4000套、改建6000套租赁住房，使运营租赁住房规模达2.5万套（间），其中很大一部分是自持的长租房项目。安居集团这位负责人建议，在土地优惠、税收优惠、专项补贴、金融支持等方面，政策要多给予支持。此外，必须控制各方面成本，形成合理的成本分摊方式。
