经过公示，锡山区安镇街道怡东南苑小区于近日宣告成功更换小区物业公司，据了解，怡东南苑小区是《民法典》施行以来，我市首个全流程均按照《民法典》新规更换物业服务企业的小区。本次解聘前期物业公司、重新选聘新物业公司历时7个月，按程序分期召开了3次业主大会，累计进行了5次投票表决。

怡东南苑小区共有业主544人，专有部分面积为6万多平方米，此前由某物业服务企业为小区提供物业管理服务。但由于服务效果未达到预期、服务质量与物业费不匹配等问题，引发业主不满。

今年1月14日，根据《民法典》的相关规定，该小区使用江南公证处“业委会公证投票系统”在线召开业主大会、征求业主意见，作出了不续聘前物业公司、授权业主委员会以招投标方式选聘新物业服务企业的决定。此后，在3月份，该小区再次以江南公证处“业委会公证投票系统”召开业主大会表决通过了《招标文件》。

小区业委会主任顾芳玲介绍，《招标文件》表决通过后，第三方代理公司根据标书，对投标的物业公司进行打分，并评选出前三名提交业主大会由全体业主投票表决。此后，小区业主委员会组织自愿报名的热心业主代表，实地探访了投标各物业公司已服务案场的实况。

今年6月21日至7月22日期间，该小区先后分三轮对三家公司依次进行了表决。

根据《关于无锡市锡山区怡东南苑首届业主大会第四次会议决议的公示》显示的结果，根据《民法典》的相关规定，在业主大会达到“双2/3参与”情况下，参与表决业主人数中95.34%的业主给评标得分第三名的新希望物业服务集团有限公司投上了赞成票。评标得分第一名、第二名物业服务公司因参与表决业主人数、参与面积均未达到“双2/3”的法定参与比例而遗憾落选。

据悉，在公示期内未有业主提出异议，新物业于本月进入小区交接工作，预计将于9月起为业主提供服务。

解读：

更换物业变难了？

江南公证处主任吴志波介绍，在《民法典》施行前，关于“选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人”事项的启动门槛为参与业主人数及面积均达到“双1/2”以上，《民法典》则将这一标准提高至“双2/3”，即该事项应当由专有部分面积占比2/3以上的业主且人数占比同样为2/3以上的业主参与表决。需要注意的是，虽然要求参与表决的人数占比提高了，但是只需要参与人数中的1/2同意，就能形成决议，即参与表决人数要达到“人数+面积”的2/3，并且要“人数+面积”的1/2同意，实际需要同意的人数相比之前是降低的。这一规定是为进一步规范和提高业主在小区共同事项的参与度，而非为相关事项的表决提高门槛。

除了是否续聘物业公司的问题以外，《民法典》对于关乎业主共同利益的其他事项的参与标准也有明确规定。即制定和修改业主大会议事规则、制定和修改管理规约、选举业主委员会或者更换业主委员会成员、使用建筑物及其附属设施的维修资金、有关共有和共同管理权利的其他重大事项，也应当由专有部分面积占比2/3以上的业主且人数占比2/3以上的业主参与表决。

另外，筹集建筑及其附属设施的维修资金，改建、重建小区建筑及其他设施，改变共有部分的用途或者进行经营活动，则应当经参与表决专有部分面积3/4以上的业主且参与表决人数3/4以上的业主同意。