编者按：今天，中国江苏网推出系列报道“疫情下的房企创新突围战”大型采访调研第九期，本期系南京财经大学两位专家发布重要观点，对疫情下的楼市进行剖析。为了共解难题、共渡难关，推动房地产业健康持续发展，中国江苏网还将举办一场线下高峰论坛。若有意向接受采访和参加高峰论坛，请致电中国江苏网房产频道热线，025-58683979,13405883331。
中国江苏网讯 “宅”成为疫情下众多百姓度过春节长假无奈选择。疫情的肆虐，使得消费者购房需求发生了一定程度的变化，从而导致房企的策略随之进行调整。后疫情时代，“住得健康”将逐步成为房地产市场的核心竞争力。
健康人居概念引关注 产品设计更注重品质
何为健康人居？健康人居即健康的人类聚居区环境，既包括居住区建筑，也包括居住区自然、人文环境的组织与营造。健康人居以居民健康为核心利益诉求点，这里的健康一般包含身体、心理和社会健康三个维度，既包含居民个体的健康状况，也关注居民集体的健康状态。如上图，居民的健康性首先表现在居民个体的健康状况，最基础的部分为身体的器质性健康，指身体无疾患，机能状态良好。再往上一层是精神健康，或心理健康，是指居民个体积极应对外界反应的状态。位于最上层的为社会健康，是指人类能与社会环境良好交互，并能在良好的社会关系下实现尊严与自我。
健康住宅评价框架图
那么，健康人居的评价标准有哪些？评估健康住宅主要包含以下四个因素：一是人居环境的健康性，主要指室内室外影响健康、安全和舒适的因素；二是自然环境的亲和性，让人们接近和亲和自然是健康住宅的重要任务；三是住宅区的环境保护，指住宅区内视觉环境的保护，污水和中水处理，垃圾收集与处理和环境卫生等方面；四是健康环境的保障，主要是针对居住者本身健康保障，包括医疗保健体系、家政服务系统、公共健身设施、社区儿童和老人活动场所等硬件建设。
此次新冠肺炎疫情是人与人以及人与自然环境系统、建成环境系统、病毒系统相互影响的结果。一个健康的人居环境，需要能够促进健康的生活方式，提高人类免疫能力，同时构筑抵抗病毒和疾病的防线。根据健康人居的概念与相关标准，结合此次疫情，以下措施需得到有效重视。
第一是户内空间。在户型产品设计方面，形成有效的采光、通风、换气。增加“消杀空间”，例如，在玄关处能够完成相对完整的换鞋、脱外衣、消毒程序；卫生间的“三分离”，不仅做到干湿分离，还要在干区和湿区增加更衣空间；提高户型的灵活可变性，尤其是客厅、书房等公共区域。户内设施方面，新风系统、净水系统将成为刚需；采取有效的围护结构隔声、分户隔声和设备隔声等室内隔声降噪保障措施保证心理和生理健康等。
第二是户外空间。户户之间病毒防控，尤其是排水系统对于病毒的防控至关重要；设置独立电梯厅，一梯多户增加交叉感染的可能性；尽量采用行列式、组团式、点群式布局等方式布局；过小的楼间距，不利于病毒防控以及保护住户隐私，应该尽量避免；物业管理和服务是此次抗疫的中坚力量，良好的物业管理水平、增值服务以及智慧技术的应用，是提高业主体验感和幸福感的关键。
健康人居行动框架
房地产企业在整个产业链中处于核心地位。后疫情时代，房地产企业理应在健康人居、健康住宅产品提供等方面做文章，不论是新建住宅、城市更新还是老旧小区改造都应把提升居住环境的健康性能纳入其中，在房地产开发中对健康要素进行增配，必将对提高居民健康素养、增强居民健康体质，创建健康中国起到重要的支撑作用。
房企应积极转型突围 健康维护生命全周期
后疫情时代，如何从保障居住者可持续健康效益的角度，以居住者健康痛点或体验为主导的全过程健康维护与促进策略，通过对住区和住宅环境的建设前评估、建设中跟踪、建设后认证和持续健康促进，将由于居住环境健康风险因素引起的健康损害降到最低，具体可从以下几点展开：
第一，协同推进人居健康影响因素识别与机理研究。人类健康会受到多种因素的影响, 如室内空气污染物、噪声、不卫生的饮食、不良的睡眠等, 都会给人的身心健康带来不同程度的危害。房地产企业是房地产产品的提供方与建设方，房地产企业协同研究机构定量分析识别人居健康影响因素与形成机理，探讨房地产产品设计与人类健康的关系，对于健康人居建设具有至关重要的作用。
第二，优化房地产产品开发流程，提高产品健康性能。具体来说，从房地产开发设计、施工、验收、物业管理等不同开发环节，将对影响人的健康因素进行综合全面的预评估, 结合绿色、健康、智慧等技术特点，促进房地产产品性能提高与升级换代，将健康融入建筑和社区的设计中, 研究发展健康设计技术体系。例如针对此次新冠肺炎疫情居家防控来说，户型中增加“消杀空间”和“双钥匙户型”、“书房”的灵活分割、卫生间的“三分离”，卫生管道气密性、新风系统、净水系统等一系列的优化及健康增配措施成为居家健康维持的利益诉求点。
第三，结合先进科技技术，推进居家健康智慧服务。健康服务是健康人居的重要一环。通过新一代信息采集技术、AI技术、物联网技术、区块链技术、5G技术，采集环境信息、居民健康数据等，推进居家健康智慧服务。通过深入挖掘与计算，相关的数据可以按时发给签约的家庭医生，以便家庭医生对居民进行健康管理，并对疫情进行预警和防控；数据发给住宅设备的控制系统，可以及时调整室内设备系统的运行状况，减少居民的健康暴露风险；数据发给居民，以便及时掌握自己的健康状态；数据发给营养、运动等服务供应商，可以对居民提供针对性的非医疗健康服务。通过健康住宅搭建居家健康智慧服务平台，从环境、行为、医疗三方面切实提升居住健康性能，增加居民的体验感和获得感。
第四，协同推进既有项目健康改造升级。我国既有建筑和既有社区量大面广，随着健康人居建设的推进, 既有建筑和社区的健康性能不足的问题突出, 适老适幼条件、健身与交流空间、室内外生活环境等综合性健康改造需求凸显, 而现阶段缺少对既有建筑和既有社区进行健康改造的理论、标准、技术和实践的研究和积累。因此, 房地产企业应协同政府相关部门推进既有项目健康改造升级，使既有建筑和既有社区的健康改造真正成为建设健康城市、推进健康中国的一项重要保障。
（作者系南京财经大学公共管理学院教授、现代服务业智库存研究员孙燕、李永乐、丁星桐）