2022年的楼市基本上和销售不旺、土拍交易额下降、二手房降价、护盘调控频出等关键词联系在一起。根据南京网上房地产的统计数据，截止到2022年12月31日24时，南京2022年共成交新房64132套，相较于2021年成交的104672套，整体下降38.7％，也创下了2018年以来的历史新低。实际上，这个成交数字已经回到了2018年，2018年当年南京全市的新房销量是6.8万套，2019年8.3万套，2020年8.6万套，2021年10.5万套。不过，虽然楼市的大盘成交下滑，但是南京楼市2022年依旧有亮点、有热盘，尤其是河西的改善盘大多数依旧要摇号，去化率也不错。随着年底政策的进一步放宽，12月份到2023年1月份开年，很多高端盘又出现了红火的景象，市场人士认为，2023年的楼市会更值得期待。

6.4万套创下5年来新低

2022年，很多潜在的购房者都开始出现观望心态，2022年南京共开盘441次，全年行情可以说是逐渐走低。反映在成交上，就是原来的很多“日光”“月光”盘没有了，首付水平也从最高的80%一路开始下降。需要摇号的盘也越来越少。一位有改善需求的王先生告诉记者，市场里面有句话叫做“买涨不买跌”，对于楼市来讲，更是如此，由于买房还有很多贷款利息成本，所以如果每年房价没有一定的涨幅，就不划算了。由于不是上学或者结婚这些刚需，他觉得还可以观望一下。由于买气不足，2022年新房上市的数量同样也出现减少，据365淘房的统计，南京2022年的新房上市房源大约是6万套，而2021年的这一数字为11万套，可以说是大幅度的减少。1月16日，国家统计局发布《2022年12月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况》。数据显示：2022年12月份，南京新房价格环比下跌0.1%，同比上涨0.3%；二手房环比下跌0.5%，同比下跌3.7%。

市场出现冷热不均情况

去年南京新房的上市量和销售量基本持平，但是原本就有7万多套的存量相当于没有去化。统计数据显示，在7.7万余套的可售房源中，最多的是江宁和江北（含浦口和六合），都在1.5万套以上，主城区域的栖霞区有8760套，雨花台区有6338套，就是经常出现热盘的河西建邺区也有3292套。实际上，2022年，还是有些热盘表现不错的，根据365淘房发布的2022年南京商品房成交金额榜单，前三名是颐和源璟、长江华府、海玥花园，都是河西高端盘。接下来还有金陵华夏中心、仁恒城市星光、金基望樾府、河西金茂府、金地大成雅境、招商局中心臻境、金地大成汇文府，都是处于两个最热的板块，河西和南部新城的大校场，对于购房者来说，基本上都是改善型需求，大户型比较大。值得关注的是，有盘虽然不在河西和南部新城，但是由于开发商比较受认可，楼盘也有亮点，也受到市场欢迎，新玄武板块的招商局中心臻境和位于雨花台区的仁恒城市星光也在TOP10榜单中，都是比较受南京购房者认可的开发商。相反，一些虽然处于热点板块，但是楼盘本身缺乏亮点的盘在网上房地产上的认购情况也相对一般，甚至有河西的楼盘开售几个月置业顾问还在到处发短信推销。

2023值得期待

虽然2022年的楼市销售遇到了波折，不过，随着政策面的不断放宽，包括降息、降首付等措施出台，市场人士普遍对2023年的市场比较看好，在朋友圈里又可以看到一些新盘出现门庭若市的看房客，房地产交易大厅的人头也多了起来。连燕子矶也出现了今年的首个摇号盘保利燕璟和颂，有252组有效报名，综合中签率约79%。项目即将首开200套房，销许均价约34432元/㎡，另有3200元/㎡升级装修包。

按照已经土拍正在建设的项目估算，今年大约会有180家以上的楼盘上市。由于2022年的土拍地块大多被有实力的央企国企收入囊中，所以今年的新盘可能会集中在去年拿地多的品牌，像是颐居、金基、高科、保利、招商等等，当然也不排除一些楼盘会有联合开发。