常州经开区横山桥镇新庄花苑小区。 夏晨希 胡静 摄 (视觉江苏网供图)

2023年的房地产市场，调控政策密集出台、成交曲线跌宕起伏，房企优胜劣汰加速，新房产品迭代更新，供需关系发生结构性转变。

业内人士认为，2023年是房地产市场的“涅槃重生年”。近年来由于发展过快带来的问题，在这一年中逐步得到解决，整个市场变得冷静理性，房子回归居住属性，越来越多的房企开始重视品质和服务。2024年，良性循环和健康发展将成房地产市场主基调。

回眸

销售分化加剧，“好住宅”开始热卖

12月24日，南京市浦口区一个新楼盘山川江樾花园迎来首次开盘。开盘现场人潮涌动，短短1小时内认购117套。这也是该区域今年以来的首个摇号盘，182套房源吸引249组买房人报名，综合中签率73%。

今年浦口区在售住宅楼盘有60家，开盘报名和销售去化不尽如人意，因而年末的这次火热开盘，为“体感冷清”的楼市带来一抹暖色，也让房企有了信心和方向。

记者在12月21日实地探访时发现，该楼盘的品质和服务可圈可点：住宅配备了六恒科技系统，装修风格舒适大气，丰富的户型面积段，设施完善的2200平方米下沉式会所，精心打造的小区园林景观和运动休闲场地。物业还为业主提供四点半学堂、社区食堂等贴心服务。无论是住宅产品本身还是小区配套设施、物业服务，记者从多处细节感受到开发商对客户的诚意。

“好房子”匹配适中的价格，能否打动挑剔的改善客户群体？开盘前，该项目营销经理谭慧对记者说：“答案应该是肯定的。”

今年的房地产市场，地段不再是楼盘热销的“通行证”，而良好的住宅品质成为撬动市场的“金钥匙”。在南京和苏州，都出现同地段楼盘销售冷热不均的现象。销售旺的楼盘，共同特点是住宅品质高、开发商服务好、业内口碑好。

市场趋向理性，同样体现在土地市场上。12月14日，南京2023年最后一批次18幅涉宅地块成功出让。至此，南京2023年9批次涉宅用地出让收官，共成功出让98幅地块，其中13幅触顶、6幅溢价、79幅底价成交。

今年南京土地市场的一抹亮色，是成交楼面地价第二高的地块3次被刷新。10月27日，建邺区G55地块地价超过建邺区G53地块，其楼面价仅次于建邺区河西南G14地块的45213元/平方米。而就在9月27日，河西南G53地块又刚刚改写南京历史地价排名，成交楼面价为43253元/平方米，超过3月17日出让的河西南G03地块。

从2023年南京土拍表现来看，溢价地块从建邺河西向鼓楼滨江等区域蔓延，房企拿地意愿有回升趋势。今年，南京土地出让总面积超349公顷，较去年有小幅下滑。这意味着未来2到3年，南京的新房供应有下降趋势，有利于去库存。

纵览

交易结构转变，存量房时代到来

今年，与新房成交冷淡相比，二手房热度不减反增。根据南京市住房保障和房产局统计数据，截至11月底，南京市一二手住宅合计成交14.19万套，同比增长8.9%。南京市住房保障和房产局相关负责人表示，今年1到11月，一二手房成交总量实现同比正增长，说明住房需求保持稳定，没有出现明显收缩，而是交易结构发生了变化，二手房交易替代了以往年份的部分新房交易。

12月13日，在2023—2024中国经济年会上，住房和城乡建设部副部长董建国表示，今年1到11月，全国二手房交易量占全部房屋交易量的比重达到37.1%，创历史新高。

成交总量未减，交易结构转变，二手房成为楼市交易主力军。在南京1到11月的成交总量中，二手住房成交套数占比65.4%。而在上一年度，南京二手住房成交套数占成交总量的54%。在苏州，今年1到11月二手房成交套数占总成交量的58.8%。无锡房地产业协会副会长兼秘书长沈洵介绍，今年无锡二手房和新房的成交比例大约为6∶4。

从住宅成交数据来看，我省各线城市保持稳定，这是今年从中央到地方、从金融到市场，一系列“稳楼市”政策的密集释放、持续发力的结果。

在宏观层面，供给端金融政策不断支持加力。1月5日，两部门发布首套房贷利率动态调节机制，下调首套房贷利率下限；8月25日，三部门联合发文推进落实“认房不用认贷”； 8月31日，两部门调整优化差别化信贷政策，降低住房商贷首付比例； 8月31日，央行、金监局发文指导商业下调存量首套住房贷款利率，惠及超5000万户，户均每年减少借款人利息支出3200元；3月27日、 9月15日分别全面降准0.25个百分点，6月20日、8月20日分别下调LPR利率。

在地方层面，江苏各地贯彻落实国家房地产有关决策部署，不断优化房地产相关举措，着力改善房地产市场预期，提振信心。今年各地陆续实施的政策有：放宽限购、限售、限价、限贷“四限”，科学统筹住宅用地供应计划，实施差异化住房信贷政策，加大住房公积金支持力度，实施“卖旧买新”个税退税优惠，允许因区实施阶段性契税补贴优惠，出台房票安置政策满足被征收人多元化安置需求。

在土地供应方面，取消集中土拍制度，取消土地竞价上限，土地出让重回“价高者得”时代。11月29日，苏州完成取消土地竞价上限后的首场土地出让，6宗地块总出让金额为74.94亿元，平均溢价率9.7%。其中，热度最高的为苏园土挂（2023） 04号地块，地块溢价率30%，成交楼面价为39027元/平方米，刷新该地块所在的苏州工业园区的楼面价最高纪录。

观察

专注“好住宅”，探索新发展模式

今年，住宅成交量稳中有升，但成交价格连续下行。根据国家统计局数据，我省被列入统计名单的南京、无锡、徐州、扬州4个城市，今年5月份以来，新房房价陆续进入下行曲线。而二手房房价则更早出现下降趋势，从4月份开始4城全部进入环比下降的区间。

房价下行以来，有人欢喜有人忧。一部分刚需和置换改善需求购房者加快了购房或换房计划。南京一位房产经纪机构负责人认为，前几年房价上涨较快吸引了一部分投资客，如今这部分人陆续退出楼市，对接下来二手房市场的平稳运行更加有益。

沈洵表示，无锡二手房卖得比新房好，原因之一是二手房更有价格优势。此外，二手房是现房，配套成熟，买了就能入住，这说明房子已回归居住属性。

展望明年的楼市行情，几位业内人士均提到了“新发展模式”这个关键词，而新发展模式的核心是“好房子”。

南京市规划和自然资源局城市设计处处长邢佳林介绍，为提升住宅品质，南京近期印发《南京市建设工程规划设计方案审查办法》，鼓励房企在建筑底层设置视线通透、空间宽敞、无围护结构的架空层，配置配电房、垃圾房、风雨连廊等，这些设施按相关规范要求设置后不再计入容积率。

南京房地产业协会副会长兼秘书长张辉表示，目前改善性需求客户占比越来越高，这是大势所趋。但是他们的换房迫切性不强，容易在市场调整期选择观望。房企要抱着真诚的态度做出好品质的住宅产品，才能打动他们。

苏州市房地产业协会执行副秘书长付正乔认为，下一步，苏州应该加快“好城市、好社区、好房子”建设，探索行业新发展模式的苏州路径。构建房地产发展新模式，是破解房地产发展难题、促进房地产市场平稳健康发展的治本之策。过去追求速度和数量的发展模式解决了“有没有”问题，现在要解决的是“好不好”问题，亟需构建新的发展模式。