物业收费关系着千家万户，为进一步规范市区住房物业收费行为，缓解物业服务和收费矛盾，近日，宿迁市发改委联合市住建局、市市场监督管理局出台了《关于改革调整市区住宅前期物业收费的通知》（以下简称《通知》）。11月25日，在宿迁召开的1+X新闻发布会上，市发改委有关负责人解读了《通知》相关内容。据悉，此次住房前期物业收费改革破解了市区自2011年以来的物业收费难题，实现了“三个率先”“七个首次”，自2023年1月1日起执行。

《通知》中的“三个率先”体现为：一是为解决住房物业公摊费用过高不合理不透明、分摊难、监管难等问题，率先在全省实行物业公共收费一费制。即对未签订房屋买卖合同的新建项目住房，物业公共服务费用、电梯日常运行维保检测费用、公共水电费用合并为一费收取。二是为解决物业公共服务费调整滞后与成本持续增长之间的矛盾，率先在国内建立普通住宅物业公共服务政府指导价与最低工资标准和居民消费价格指数挂钩联动机制。三是为解决业主关心的物业服务不到位、质价不符等问题，率先建立物业服务等级考核认定与奖惩信用挂钩联动机制。

“七个首次”体现为：一是首次区分有电梯和无电梯，分别制定公布普通住房物业公共收费政府指导价。二是首次明确普通住房范围。规定地面3层及以下144平方米以上独栋或联排别墅、地面4层144平方米以上全跃层住房、酒店式公寓住房属非普通住房，其他属普通住房（包括保障性住房、房改房、拆迁安置住房）。三是首次明确低收入户物业收费减免政策。明确经民政部门认定的低收入户减半收费。四是首次明确保障住房、拆迁安置住房物业公共收费政策。规定新建保障性住房（指公共租赁住房、廉租住房、经济适用房、保障性租赁住房）前期物业公共收费一费制，按照新建项目普通住房三级政府指导价执行。新建拆迁安置小区前期物业公共收费一费制，按照新建项目普通住房二级、三级政府指导价执行。五是首次规定物业超值公共服务实行政府指导价管理。规定经所在区物业管理行政主管部门核实的超出市住建局公布等级范围的物业公共服务项目，建设单位招标物业收费标准可在等级政府指导价基础上上浮最高不超过20%。六是首次下调业主自购车位（库）物业服务费政府指导价，即从原20元-40元/月，下调为最高不超过20元/月。七是首次制定汽车临时车位计时停放收费标准。规定小区物业设置临时车位计时收费系统并收费的，免费3小时，3小时后每车位每2小时1元，不足2小时的按2小时计费，24小时之内最高10元。

《通知》还公布了市区新建项目普通住房前期物业公共收费一费制政府指导价。对应市住建局公布的普通住房物业服务三个等级，区分无电梯和有电梯公布等级服务政府指导价。其中无电梯普通住房一、二、三级政府最高限价分别为1.48、1、0.6元/月平方米，有电梯普通住房一、二、三级政府最高限价分别为1.98、1.5、0.98元/月平方米，下浮不限。同时，还进一步加大了物业服务及收费监管力度，包括明确住房前期物业调整收费方式和收费标准的行为规范，明确物业收费收支公示公开行为规范，明确各级各部门物业服务和物业收费监管职责分工。

发布会上，市发改委有关负责人补充说，本次物业公共收费一费制实施范围只涉及未签订房屋买卖合同的新建项目住房，其中政府指导价只涉及新建项目里的普通住房。对已签订房屋买卖合同小区，如果需要实行物业公共收费一费制，需要依法履行有关程序。在业主大会成立前，已签订房屋买卖合同住房，需要实行一费制，或因服务成本变化需要提高收费标准，物业服务企业应在街道办事处组织、指导与监督下，公开真实、完整、有效的成本等相关信息，由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意，形成业主共同决定后约定执行。普通住房约定的一费制标准，应不超过新建项目普通住房政府指导价。业主大会成立后，需要实行一费制或调整收费标准的，依照《中华人民共和国民法典》第二百七十八条有关规定执行。（记者 周妮）